<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

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<div>일하고, 놀고, 살고 싶은 동네 이야기를 담아내는 &apos;시티&amp;&apos;의 두 번째 시리즈는 여의도입니다. 여의도는 도시를 움직이는 주요 기능이 모두 위치한 지역입니다. 국회의사당으로 대표되는 정치지구, KBS를 주축으로 한 방송지구, 63빌딩이라는 국내 최초의 초고층 빌딩이 자리잡은 상업지구, 한강시민공원과 여의도 광장 등 대규모 녹지지구, 증권거래소가 위치한 경제지구 등 다기능을 수행하고 있습니다. 아파트로 이루어진 주거지구 기능도 빼놓을 수 없습니다. 그렇기에 도시 변화가 어떻게 개인의 삶에 영향을 미치는지 알아보기에 최적화된 지역이기도 합니다. 동시에 에리어 매니지먼트의 순기능을 살펴보기 좋습니다. 여의도 지역의 변화를 통해 사람, 커뮤니티, 기업이 함께 만들어 가는 동네의 </div></blockquote> [...]

여의도, 재건축, 여의도 아파트, 여의도 주거 

2화. X세대 여의도 주민에게 듣다 

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<div>일하고, 놀고, 살고 싶은 동네 이야기를 담아내는 &apos;시티&amp;&apos; 첫 시리즈 도쿄편에 이어 두 번째 시리즈인 여의도편을 시작합니다. 여의도는 도시를 움직이는 주요 기능이 모두 위치한 지역입니다. 국회의사당으로 대표되는 정치지구, KBS를 주축으로 한 방송지구, 63빌딩이라는 국내 최초의 초고층 빌딩이 자리잡은 상업지구, 한강시민공원과 여의도 광장 등 대규모 녹지지구, 증권거래소가 위치한 경제지구 등 다기능을 수행하고 있습니다. 아파트로 이루어진 주거지구 기능도 빼놓을 수 없습니다. 그렇기에 도시 변화가 어떻게 개인의 삶에 영향을 미치는지 알아보기에 최적화된 지역이기도 합니다. 동시에 에리어 매니지먼트의 순기능을 살펴보기 좋습니다. 여의도 지역의 변화를 통해 사람, 커뮤니티, </div></blockquote> [...]

여의도, 금융지구, 상업지구, 주거지구, 에리어매니지먼트, 도시개발

1화. 서울의 쓸모없는 섬에서 ONE & ONLY 지역으로의 변화 

임차인 할래, 임대인 할래? 이런 질문을 듣는다면 대부분 임대인을 고를 것 같다. 부동산의 임대를 위하여 반드시 부동산을 소유하고 있어야 하지는 않지만 노상 찾아볼 수 있는 대부분의 임대차계약이 소유자가 임대하는 형태이기 때문에 임대란 소유를 전제한 듯한 느낌 때문일 것이다. 무언가 가지고 있으니까 임대를 놓는 것이니 빌려 쓰는 것보다는 아무래도 더 낫지 않냐는 생각이 들 법도 하다.
부동산의 임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 그 조건을 정하는 것이지만 임대차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 기본적인 의무 만큼은 법률로도 기본적으로 인정되는 의무다. 이 글을 읽는 많은 분들이 공인중개사협회 임대차계약서 양식의 제2조 &apos;임대인은 위 부동산을 임대차 [...]

세놓은 집 대신 고쳐주고 관리하는 '랫첼(Latchel)'

<div>도쿄는 메인 도로에서 살짝 벗어난 ‘감성 골목’이 많습니다. 자본을 들이고 기획자를 붙여도 이런 감성의 하드웨어와 테넌트 믹스를 가져올 수 있을까 싶은 곳들이죠. 자연 발생한 것처럼 보여도 어떤 통일감이 있습니다. 그 배후에는 매니징하는 힘이 존재하기 때문입니다. 그런 대표적인 도쿄의 골목 중 하나로 니포리 부근의 야나카 골목을 예로 들 수 있습니다. </div>
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<div>도쿄 ‘마을 만들기’의 의미 <hr />도쿄의 개발 계획을 들여다보면 흔히 등장하는 단어가 ‘마을 만들기’입니다. 지주 단독의 계획으로 진행되는 서울의 하이스트리트와 달리 상권이나 골목을 매니징하는 어떤 공동체적 주체가 존재합니다. 그 공동체가 마을만들기의 핵심입니다. 재개발 시 거주민, </div></div> [...]

마을 전체를 하나의 상업시설로 만드는 도쿄의 '야나카'

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<div>지난 9일 입찰이 진행된 크레센도빌딩에는 두 개의 상장 리츠가 참여하면서 눈길을 끌었습니다. ‘신한알파리츠’와 ‘삼성FN리츠’입니다. 이 중 신한알파리츠는 가장 높은 가격을 써낸 것으로 알려져 있습니다. 신한알파리츠는 지난 2018년 이후 자산 개수 기준으로 가장 많은 오피스를 보유하고 있는 한국을 대표하는 오피스 리츠이기도 합니다. 매년 지속적으로 신규 자산을 편입하고 있죠. 올해도 씨티스퀘어, GS건설 서초타워 등 두 개 자산을 편입했습니다. 크레센도빌딩 입찰에 앞서 을지로 크리스탈스퀘어 입찰에도 참여하는 등 올해도 활발하게 자산 인수를 추진해 왔습니다. 또 삼성FN리츠는 이번에 처음으로 스폰서가 아닌 외부 자산을 편입하기 위한 입찰에 참여했습니다. 이를 감안하면 내</div></div> [...]

오피스 시장에서 영향력 커진 상장 리츠

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ESR켄달스퀘어리츠는 ‘한국판 프롤로지스’, ‘K물류 공룡’ 등 다양한 수식어가 따라붙는 곳입니다. 그만큼 국내 리츠 업계는 물론 물류 시장에서 존재감이 남달랐고, 시가총액(밸류에이션) 측면에서도&nbsp;SK리츠 및 롯데리츠와 함께 조단위 규모의 ‘빅(big) 3’를 형성하던 곳입니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/88049">급격히 힘 빠지는 리츠 대장주, ‘SK∙ESR∙롯데’ 차례로 조단위 시총 반납</a>
하지만 2022년과 2023년 고금리 시대 진입과 함께 국내 물류 시장의 공급 과잉 이슈가 확산되면서 ESR켄달스퀘어리츠는 큰 타격을 받았습니다. 특히 고금리 환경 아래에서 2023년 12월에 예정된 4,000억원대 차입금 리파이낸싱은 비용 상승, 배당금 축소 등 잠재적 불안 요인이었습니다. 실제로 7,000원대 안팎의 주가는 강원도 레고랜드 PF 사태가 터진 2022년 10월 3,300원대로 수직낙하 했고, 이후 회복하는가 싶었지만 2023년 10월 다시 3,100원대로 떨어졌습니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/BU2FowGBhRyEOylxkE3CMIdMiZjcBKTU.PNG" alt="">
<figcaption>*출처:SPI</figcaption>
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다행히 올해 가파른 회복세를 바탕으로 4,500원대로 회복하는 등 분위기를 빠르게 반전시켰습니다(이달 25일 종가 기준 시가총액은 9,685억원입니다). 역설적으로 ESR켄달스퀘어리츠는 한파를 지나며 더욱 탄탄한 펀더멘털과 경쟁력을 증명했습니다. 금리상승에 따른 조달비용 증가는 불가피했지만 오히려 개선된 수익(임대료 등) 창출력을 보였습니다. 임대차 재계약에서 발생한 수익 증대, 우량 자산매각을 통한 수익 확보(신규 자산 편입 병행) 등이 성과를 내면서 2020년 상장 이후 DPS(주당배당금)은 매년 꾸준히 상승하고 있습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00263768467412402176">'역대급' 주간 수익률, 관심도 끌어올린 ‘골리앗 리츠들(SK∙ESR켄달)’</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00247289363305697280">삼성증권 "존재감 회복할 'K리츠 골리앗들(SK∙ESR켄달)'"</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00257409158227443712">시도 자체로 성공적인 ESR켄달스퀘어리츠의 ‘인베스터 데이(INVESTOR DAY)’</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00185651766289551360">ESR켄달스퀘어리츠의 견고한 ‘배당금 우샹향’ 기조 </a>
결과적으로 저점을 찍은 지난해 10월부터 5개월이 지난 지금 센티멘트도 어느 정도 극복하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 특히 금리인하 가능성이 높아지고 있는 분위기와 동시에 물류 시장 공급 과잉 이슈가 해소될 것이란 점(올해가 마지막 정점)도 긍정적으로 작용하고 있습니다. 최악의 시기에도 운용 경쟁력과 역량을 입증했다는 점은 분명 저력을 확인할 수 있는 대목입니다. ESR켄달스퀘어리츠는 연초 투자자들을 위한 ‘인베스터 데이’를 개최하는 등 새로운 여정에도 나서고 있는데요. 그동안의 부진과 우려를 말끔히 씻고 기존의 위상과 존재감을 완전히 되찾을 수 있을지, 올해 연말엔 어떤 족적을 남길 지 궁금해집니다.
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조단위 밸류에이션 복귀 앞둔 한국판 프롤로지스, ‘ESR켄달스퀘어리츠’

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<div>지난 글에서는 최근 아파트 분양시장에서 필수옵션으로 각광받고 있는 세대창고에 대해 살펴보았습니다. 주거공간을 확장할 수 있는 유일한 수단임에도 안전사고의 위험이 있기에 미니창고 다락과 같이 노하우와 기술력을 갖춘 전문 운영관리 기관이 필요하다고 얘기 했습니다. 이번 글에서는 최근 사회적 이슈로 대두되고 있는 지식산업센터의 공실문제 해결을 위해 셀프스토리지가 어떤 역할을 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.</div>
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<div>사회적 문제로 대두되고 있는 지식산업센터 공실 문제<hr /></div>
<div>지식산업센터는 과거 &apos;아파트형 공장&apos;으로 불리던 건축물로 지식산업 관련 중소벤처기업이나 스타트업이 입주할 수 있는 3층 이상의 업무공간을 말합니다. 우리나라 산업이 제조업에서 IT, 연구개발 </div></div> [...]

다락 CEO가 보는 셀프스토리지 ⑧지식산업센터 공실 문제의 솔루션

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마스턴프리미어리츠가 120억원 규모 유상증자를 결정했습니다. 타법인 지분취득을 위한 자금이라고밝혔는데요. 전일(28일) 게재한 주주서한에서 프랑스 아마존 물류 LTV(Loan to Value) 준수&nbsp;등을 위한 조달이라고 명시했습니다. 마스턴프리미어리츠는 가격 산정 기간을 거쳐 12월에 투자자를 모집합니다.
주가와 배당 흐름만 생각하면 증자 자체가 예상치 못한 방향인데요. 주목할 점은 한가지 더 있습니다. 바로 유상증자 방식을 주주우선공모로 택한 점입니다. 상장 리츠의 일반적인 증자 방식인 주주배정 후 실권주일반공모와는 여러 측면에서 다른 선택지인데요. 당연히 배경도 다를 수 밖에 없습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00347586564472225792">‘우려 그대로 현실로’ 신저가 경신하는 해외 자산 K리츠</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/iv5oB7iySMbumNOQsA8WRe5Ovmq8SdK2.PNG" alt="">
<figcaption>*마스턴프리미어리츠 상장 후 주가 흐름, 출처:SPI</figcaption>
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주주우선공모는 주주들에게 먼저 청약할 기회를 주긴 하지만 신주인수권 거래가 없습니다. 초과청약역시 불가능합니다. 마지막 일반공모 후에도 실권주가 발생할 경우 주주배정은 주관사가 이를 인수하지만, 주주우선 방식은 최종 미발행 처리됩니다.&nbsp;투자자 수요(청약자금)만큼만 발행하는 셈입니다.
결정적인 차이는 증권사의 리스크가 제한되는 점인데요. 주주배정후 실권주일반공모 방식은 투자자 모집 후 실권이 난 주식을 증권사가 모두 인수하게 됩니다. 발행사(리츠) 입장에선 목표 자금을 최대한 모을 수 있습니다. 주주우선공모는 주가와 수요 등을 감안하면 조달 규모를 가늠하기 힘듭니다.
K리츠 중에서 주주우선 공모 방식을 택했던 곳이 있습니다. 바로 지난해 한파의 중심에서 증자를 시도했던 미래에셋글로벌리츠였습니다. 당시 최종 청약률은 50%에도 미치지 못했는데요. 그 결과 첫 조달 예정액인 750억원 대비 1/3 수준인 245억원의 자금을 조달하는데 그쳤습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00206650380892823552">미래에셋글로벌리츠, 750억원 규모 유상증자 추진</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00224078117891289088">미래에셋글로벌리츠 증자 조달액 ‘최종 246억원’으로 급감 </a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00225877617580519424">결국 지분투자로 선회, 미래에셋글로벌리츠의 입장문</a>
사실 미래에셋글로벌리츠의 증자에 잔액인수에 동의하는 증권사를 구하기 힘들어지면서 결국 주주우선공모 방식을 택하기도 했죠. 미래에셋글로벌리츠의 신규 편입 자산에 대한 의구심, 시장 한파에 따른 주가 부진 등이 겹치면서 신규 투자자들 유치에도 어려움을 겪었습니다.
마스턴프리미어리츠 역시 자금의 사용처는 다르지만, 기본적으로 증자 구조를 ‘주주우선공모’로 틀어서 진행하는 점과 낮은 주가에도 증자를 강행하는 점 등을 감안하면 쉽지 않은 여정이 예상됩니다. 장기간의 어려움은 이해하지만, 이러한 증자가 최선의 방식이었는지에 대한 의문은 계속 나올 것으로 보입니다.
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아래 링크를 통해 마스턴프리미어리츠가 홈페이지에 게재한 주주서한 전문을 볼 수 있습니다. 운용 현황과 향후 계획 관련 내용입니다.
<a href="http://masternpremier.com/disclosure/ir/read.jsp?reqPageNo=1&amp;no=62">http://masternpremier.com/disclosure/ir/read.jsp?reqPageNo=1&amp;no=62</a>
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마스턴프리미어리츠의 유상증자, 1년 전 미래에셋글로벌리츠가 떠오른 이유

<div>다사다난이라는 표현도 너무나 가볍게 느껴질 만큼 격동의 한 해가 끝나갑니다. 소비심리는 얼어붙었고 지난 몇 년 간 지속되어 온 오피스 빌딩의 거래 절벽 속에서 새롭게 탄생하는 리테일 아케이드의 숫자도 극히 제한적이며 코로나가 낳은 후유증으로 리테일 부동산에 대한 투자심리는 소비심리 이상으로 얼어붙었습니다. 유일하게 희망을 볼 수 있었던 외국인 관광객들의 귀환마저 계엄령 선포와 탄핵 정국이라는 정치적 소용돌이 속에서 빛을 잃어가고 있는 현실입니다. 그럼에도 불구하고 K열풍은 여러 카테고리에서 식을 줄 모르고 활활 타오르고 있는데요. 올해 리테일 부동산 마켓의 10대 이슈를 정리합니다.</div>
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<div>1. K클리닉이 간다 – 찾아오는 외국인, 그리고 찾아가는 클리닉</div> [...]

K클리닉부터 흑백요리사 열풍까지, 올해 리테일 부동산 시장의 트렌드

고금리 시기, 리츠 투자는 괜찮을까요? (feat. 개인투자자들)

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롯데리츠가 이날(13일)&nbsp;공시를 통해 강남 오피스 투자를 공식화했습니다.
신규로 투자할 자산은 전신인 에이플러스에셋타워로 잘 알려진 DF타워입니다. 롯데리츠는 DF타워 우선주를 사들이는데요. 투자하는 금액은 70억원입니다. 해당 우선주는 연&nbsp;6.1% 수익률(투자 기간 실질 수익률 7.0%)과 잔여 매각차익의 일부(우선주 20%)를 수취하게 됩니다. 자산 취득예정일은 이달 21일입니다. 
사실 우선주 투자금이 2조7,000억원을 상회하는 롯데리츠의 자산 규모 대비 상당히 미미한 수준인데요. 지난해 큰 폭으로 하락한 배당금을 만회하기도 어렵습니다. 하지만 롯데리츠가 2019년 상장 이후 처음으로 편입하는 그룹 외부 자산이란 점에서 의미를 둘 수 있습니다.&nbsp;롯데리츠는 향후에도 계속해 시장에 나온 우량 자산을 편입하겠단 복안입니다. 결실에 따라 성장성과 잠재력 측면에서 긍정적 평가를 받을 수 있을 전망입니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00272123235210448896">확실히 개선된 분위기...‘성장 모멘텀’ 확보 사활 건 K리츠 ①</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00251967216342040576">삼성증권 “계속된 배당금 감소, 롯데리츠 목표주가 하향</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00191475590675075072">롯데리츠 이어 NH올원리츠도 배당금 축소 확정</a>
DF타워는 지난 2022년 코람코자산신탁이 리츠(코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사)를 통해 4,300억원에 매입한 자산입니다. 당시 코람코더원리츠가 신규 자산(우선주 1,000억원)으로 편입하려다 금리상승에 따른 주가 하락 여파로 최종 무산되기도 했습니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/JcI79q5jrVipbG7bii11RuzNCC3Vvdwz.png" alt="">
<figcaption>*DF타워(구 에이플러스에셋타워), 출처:코람코자산신탁</figcaption>
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아래는 롯데리츠가 DF타워 투자 관련 IR 자료 중 주요 내용입니다.
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<figcaption>*롯데리츠 IR 자료 일부</figcaption>
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<figcaption>*롯데리츠 IR 자료 일부</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/IEJCN4pazlha6iTghHgr8fEA00P44YsM.png" alt="">
<figcaption>*롯데리츠 IR 자료 일부</figcaption>
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롯데리츠의 '강남 오피스(DF타워) 투자' 오피셜

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10월 초, K리츠 시장에서는 흥미로운 결과가 있었습니다. 바로 대기업 스폰서 리츠 1호, 2호인 롯데리츠(담보부사채)와 SK리츠 회사채 발행금리 소식인데요. 두 리츠의 회사채는국내 ‘유이’의 AA급 신용도를 확보한 채권이기도 하죠(자산 규모 역시 최상위입니다. K리츠 자산 규모 SK리츠가 1위, 롯데리츠가 2위).
두 곳은 지난 5월과 8월에도 회사채를 발행하기도 했습니다. 발행 금리는 5월 SK리츠가 3.99%, 8월 롯데리츠가 3.44%였습니다. 사실 발행 시점이 상대적으로 시장 금리가 높았던 5월, 점진적으로 하락한 8월 발행이란 점에서 직접 비교가 힘든 부분도 있습니다.&nbsp;
이번에는 텀이 길지 않았습니다. 9월 25일과 26일 차례로 회사채 수요예측을 진행했습니다. SK리츠는 상대적으로 높은 개별 민평금리(SK리츠 채권 유통금리)를 기준으로, 롯데리츠는 상대적으로 낮은 등급 민평금리(AA- 채권 유통금리)를 기준으로 삼았습니다.&nbsp;
외형상 투자자 모집 결과는 모두 양호했습니다. 예정액 대비 넉넉한 자금을 확보했는데요. SK리츠는 증액을 통해 1,500억원(2∙3년물), 롯데리츠는 기존 예정액인 1,250억원(1∙2년물)을 조달했습니다. SK리츠는 공모 회사채론 처음으로 3년물 회사채를 발행했습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00335697415398318080">SK리츠, 3연속 회사채 흥행...차입구조 장기화까지</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00328059389071618048">SK리츠 이어 롯데리츠도 차입금 조기 롤오버 ‘조달코스트 최소화’</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/TeJ2HUZKb31QmhT6K1uUwMqk8Cx41QvY.png" alt="">
<figcaption>*출처:전자공시</figcaption>
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두 곳 모두 기존 고금리 차입금 상환을 통한 비용 축소란 점에서 유의미한 결과였는데요. 하나의 관전 포인트는 더 있습니다. 바로 이달 초 공시된 채권의 발행금리입니다. 공통적으로 발행한 2년물 만기채 기준으로 모두 3.4%대 수준으로 확정됐습니다. 당연히 지난 2년여 고금리 국면 이후 K리츠 최저 수준입니다.
구체적으로 SK리츠는 3.43%, 롯데리츠는 3.48%입니다. 사실 큰 차이가 나진 않지만, 절대금리만으로 보면 근소하게 SK리츠가 낮았죠. 사실 조달 과정에서&nbsp;내부적으로는 대기업 스폰서 리츠의 눈에 보이지 않는 건강한 경쟁 심리도 작용했습니다. 동종 업계인 동시에 경쟁사인 만큼 당연한 기류입니다.&nbsp;
경쟁을 통한 성과는 지속적으로 회사채 조건 개선과 발행 유인을 높이는 일이기도 합니다. SK리츠와 롯데리츠의 회사채 금리는 리츠들이 가장 많이 활용하는 선순위 담보대출 수준(4.5% 중반 내외, 올인코스트) 대비 양호한 결과이기도 합니다. 두 곳은 내년도 회사채 발행에 대한 적극적 의지를 이미 드러내기도 했습니다.&nbsp;
사실 두 리츠의 채권 활용 방식은 다른 리츠들이 볼때 부러울 수 밖에 없는 지점들입니다. A급 회사채는 선순위 대출 대비 메리트가 없거나 제한적인 편이죠(특히 부동산이나 리츠 쪽의 디스카운트를 감안하면 더욱 그렇습니다). 대다수 K리츠들이 대형화, 그리고 다시 대형화를 통한 규모의 경제 달성에 힘을 쏟는 이유입니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/SkJW6psBnfjprec5hWn6ZnBGV2I785Ae.png" alt="">
<figcaption>*자산 1,2위 SK리츠와 롯데리츠 자산 규모</figcaption>
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