<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

신규 서비스 안내(신규 회원가입 혜택 추가 및 기능 업데이트)

최근 신한알파리츠가 유상증자 투자자 모집을 성공적으로 마무리했습니다. 청약률은 107%를 상회했는데요. 10월 중순 이후 급격히 가라앉은 분위기를 감안하면 다행스러운 결과로 해석됩니다(앞선 신주인수권 거래에서도 가격을 일정 수준 유지했죠). 증자 발표 이후 주가가 조정받는 K리츠 증자의 숙명을 피하진 못했지만, 계획했던 자금조달은 큰 변수 없이 마무리될 예정입니다.
신한알파리츠의 증자는 이번이 다섯 번째입니다. K리츠 중 단연 압도적인 횟수인데요. 2018년 유가증권시장에 상장됐으니 1~2년에 한 차례씩은 꾸준히 증자를 단행해왔습니다. 당연히 그 사이 신규 자산편입도 계속 있었습니다. 신한알파리츠는 대다수 증자에서 지키는 여러 원칙이 있습니다. 그중 가장 눈에 띄는 점은 주가 조정과 주주 부담에 큰 영향을 끼치는 증자비율(신주/구주 비율)을 최대 30%대로 유지해온 점입니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/0oWGoD6vbxGwc67U40UPTcQcsAwZwblC.png" alt="">
<figcaption>*출처:삼성증권, 2024년 11월 다섯 번째 증자(GS서초타워+씨티스퀘어 편입)</figcaption>
</figure>
2019년 증자는 24.99%, 이듬해 2020년은 9.10%이었는데요. 2022년 38.17%로 상승했지만, 지난해 18.33%으로 다시 내려왔습니다. 올해 증자율은 35.66% 수준입니다. 다섯 차례에 걸쳐 총 5,000억원 남짓한 자금을 마련한 셈입니다. 평균적인 증자비율은 20%대, 조달 자금은 1,000억원 가량입니다. 사실 증자비율은 자본시장에서 매우 중요한 구조 중 하나입니다. 리츠 역시 아무리 특수하다고 해도 증자를 마냥 반길 수만은 없기 때문에 주주부담을 최소화하는 방향의 구조는 필수적입니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/5ylumasnS1XAFK6n5Kl992LHdetUMjy2.PNG" alt="">
<figcaption>*2021년 제외 매년 자산편입+유상증자 진행</figcaption>
</figure>
실제로 신한알파리츠는 여러 단계에 걸친 계단식 자산편입과 증자, 궁극엔 주주가치 훼손을 최소화하는 성장 전략을 추구해왔습니다. 물론 2018년 상장 과정에서 첫 단추인 우량 자산(그레이츠판교) 편입 효과가 시발점이 된 부분도 있습니다. 증자 없이도 자산가치가 상승하면서 레버리지(대출)만으로 신규 자산을 편입한 경우도 많았습니다. 그래도 핵심은 덩치에 맞는 단계별 성장이란 점은 변함이 없었습니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/MBY8gvmIWLCpZ5K6OpjGCOiHsNyOpPmB.PNG" alt="">
<figcaption>*신한알파리츠 편입 자산 내역</figcaption>
</figure>
유상증자 공모엔 여러 변수가 작용합니다. 증자율 외에도 주가 및 배당 흐름, 자금 용처 등까지도 영향을 미칩니다. 특히 국내외 매크로 이슈는 모든 것을 잠식하는 대형 변수가 되기도 합니다. K리츠 시장의 분위기가 좋은 상황이라면 다소 무리한 구조로도 투자자 모집을 마칠 수 있습니다. 하지만 공모 성패를 떠나 합리적인 증자 방식과 구조를 통한 주주들과의 소통은 후일 주가 흐름과 지속적인 자금조달에서 선순환을 일으킬 수 있습니다. 신한알파리츠가 이를 그대로 증명하고 있습니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/JKTfNeVWnJbX8blgjzNPt9hI9U6gRjst.PNG" alt="">
<figcaption>*신한알파리츠 상장 후 주가 흐름, 출처:SPI</figcaption>
</figure>
&nbsp;

‘5전 5승’ 신한알파리츠의 유상증자와 불패 방정식

<div>
<div>지난해 시장에 매물로 나온 많은 오피스들이 거래를 종결하지 못하고 해를 넘겼습니다. 오피스 임대 시장(space market)은 이보다 더 좋을 수는 없을 정도로 호황을 누렸지만 자본 시장(capital market)에서는 오피스를 외면하는 상황이 계속되다 보니 좀처럼 거래가 마무리되지 않았습니다. 유동성도 부족했고, 투자자들이 희망하는 수준으로 가격 조정도 이뤄지지 않았기 때문입니다. 강남 오피스의 경우 몇몇 전략적투자자(SI)들이 적극적인 인수에 나서면서 거래가 성사된 사례(오토웨이타워, 스케일타워), 지난해 매수자를 찾아 올해 거래가 마무리될 가능성이 높은 사례(T412, 센터포인트 강남) 를 제외하고는 나머지 매물들은 여전히 안갯속입니다. </div>
<div> 다시 원점으로</div></div> [...]

[위클리 코멘터리]좁혀지지 않는 스페이스마켓과 캐피탈마켓과의 거리

오래된 역사의 흔적이 고스란히 남아있는 도시에 산다는 것은 일상 속에서 자연스럽게 그들을 경험하고 느낄 수 있는 기회를 즐길 수 있다는 점에서 여전히 가슴이 두근거리는 일이다. 2022년을 새로이 시작하는 의미로 조용한 아침, 동네를 산책하며 간만에 햇살을 즐겼다. 필자가 현재 거주하고 있는 동네는 도심에서 동쪽으로 살짝 떨어진 리히텐베르크(Lichtenberg) 지역 근처 호헨쇤하우젠(Hohenschönhausen) 이라는 곳으로 독일어로 높고 아름다운 집들이라는 뜻을 가지고 있다. 단어 그대로 이 곳은 다른 지역구에 비해 1970년대의 높은 조립식 아파트들이 들어서 있는 동네로, 위쪽으로 걸어가면 중앙감옥이자 형무소였던 슈타치(Stasi)가 있고, 오른쪽으로 가면 작은 [...]

위대한 건축가의 작고 소박한 주택_미스 반 데어 로에 하우스

<div>
지난달 29일, 국내 두번째 인프라펀드인 KB발해인프라펀드가 상장했습니다. 인프라펀드는 리츠 투자자들에게는 TIGER리츠부동산인프라, RISE글로벌리얼티인컴 등에 포함된 맥쿼리인프라펀드로 인해 이름은 익숙하지만, 구조는 생소한 투자상품입니다.
이번 글을 통해 인프라펀드의 특징을 살펴보고, 리츠와 인프라펀드를 다양한 관점에서 비교해보겠습니다.
먼저 인프라펀드는 민간투자법 상 도로, 터널, 철도와 같은 사회기반시설(SOC)에 투자하기 위해 설립된 펀드(회사)입니다. 예를 들어, A대교를 개통하여 소유권을 B지자체에 넘기고 민간업체는 약 30년 간 운영하면서 수익을 창출한 후, 소유권을 B지자체에 다시 돌려줍니다. 고양시의 일산대교, 부산과 거제를 잇는 거가대교 등이</div> [...]

‘닮은 듯 다른’ 리츠와 인프라펀드, 그리고 투자 포인트

공부할 때 집중력 향상을 위해 듣는다는 ‘카페ASMR’, ‘카페 소음’ 등을 유튜브에서 검색하면 무수히 많은 영상들이 나온다. ASMR은 자율(Autonomous), 감각(Sensory), 쾌락(Meridian), 반응(Response)의 줄임말로 심리적인 안정을 유도하는 감각적 경험을 의미한다. 유튜브에서는 속삭이는 소리, 과자 먹는 소리, 연필로 글씨를 쓰는 소리, 카페의 배경소음 등이 인기를 끌고 있다.

카페 ASMR 중에서 유독 스타벅스에서 배경소음을 녹음한 영상이 다른 카페 브랜드에 비해 동영상 수가 많고 조회수도 높다. 어쿠스틱 디자이너의 관점에서 본다면 스타벅스의 인테리어 마감이 청각적으로 아늑함을 주기 때문이라고 생각한다. 대부분의 스타벅스 매장은 천장에 [...]

스타벅스 ASMR이 인기가 많은 이유

물류센터가 투자자들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 상거래 시장에서 e커머스의 침투율이 상승하고 유통시장의 효율화를 위한 대형·현대식 물류센터의 수요가 꾸준히 증가하고 있기 때문일 것이다. 부동산투자는 흔히 안정성(stability), 회복성(resiliency)이 주요 매력 포인트인데 물류센터는 이에 더해 성장성(growth)까지 갖추고 있다. 이런 세가지 매력 덕분에 투자자는 물류센터 투자에 대한 쏠림현상이 나타나고 있는 현 상황을 ‘로지스틱 붐(logistics boom)’이라고 부르곤 한다.
 
[그림 1. 숫자로 확인되는 로지스틱 붐: 미국 물류센터 시장 동향]
 
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/article/webp/그림1-45.webp" alt="" />
<figcaption>출처 = Newmark, 2021년 8월</figcaption>
</figure>
물류센터는 임대료의 증가와 공실률의 하락 [...]

‘로지스틱 붐’ 속에서도 챙겨야 할 투자 원칙

<div>
상장 이후 지속적인 자산편입으로 덩치를 키운 SK리츠가 이번에는 중소형 오피스를 편입하며 투자 포트폴리오를 다시 확장합니다. CBD권역 충무로에 소재한 SK-C타워(기존 충무로 15빌딩, 변경 예정)인데요. 자산 편입의 핵심은 주주 부담 없이 기존 주유소 자산 매각 자금 재투자와 저금리 회사채 발행을 통해 오피스를 인수하는 대목입니다. 신규 자산의 수익률과 별도의 증자 절차가 없는 점을 감안하면 배당금도 상향됩니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/PzOVWMRPzf7deHT3LeF6WfyyjvynWG6e.PNG" alt="">
<figcaption>*출처:SK리츠</figcaption>
</figure>
SK리츠는 2021년 서린빌딩과 주유소 자산을 기반으로 증시에 입성했습니다. 이후 2022년 SK-U타워와 종로타워(오피스), 2023년엔 SK하이닉스의 수처리센터(산업시설) 등 광속으로 외형을 불려왔습니다. 이번에는 중소형 오피스까지 담았습니다. 상장 당시 1조8,000억원대 자산 규모는 현재 4조원대를 훌쩍 넘었습니다. 향후 자산재평가까지 감안하면 자산가치는 4조7,000억원에 달할 전망입니다.
신규 자산 편입에서 주목할 만한 포인트는 필수 코스이자 부담 요인으로 여겨지는 유상증자 없다는 점입니다. 단기적으로는 전자단기사채를 활용하는데요. 내년 초에 기존 주유소 자산 매각 원금과 이미 낮은 금리 경쟁력을 입증한 회사채 발행을 통해 상환 자금(2,000억원 가량)을 마련할 복안입니다. 최근 리츠협회 IR에서 제시한 시나리오에 따르면 주유소 자산 매각 재원이 최대 400억원일 경우 회사채는 1,600억원 수준입니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00355490761348521984">한화리츠의 대규모 유상증자가 남긴 이슈들</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00289550608650514432">외형 성장 즉효, '유상증자 카드' 적극 모색하는 K리츠</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/ClhSKWA1zi81k2hbKy5uHsSThF8Y6UbF.PNG" alt="">
<figcaption>*출처:SK리츠</figcaption>
</figure>
결과적으로 신규 자산의 캡레이트가&nbsp;5.7%란 점을 감안하면 비용 대비 수익 여력이 큰데요. 앞서 SK리츠는 3%대 중반으로 회사채를 조달한 바 있죠. 이는 주식 발행이 없는 만큼 주당배당금(DPS)의 상승을 의미합니다. 실제로 SK리츠는 연간 주당 9원 가량이 늘어날 것으로 추산했습니다. 또한 진행중인 주유소 자산 매각이 추가로 이뤄질 가능성이 높은 만큼 배당금은 더욱 확대될 것으로 예상됩니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/LIVaoe442j0IHecHP5gyxVAIJw60SyJB.PNG" alt="">
<figcaption>*출처:SK리츠</figcaption>
</figure>
물론 SK리츠의 광폭 성장 이면에는 상대적으로 높은 재무부담이 존재합니다(내년 자산재평가를 통해 일정 부분 개선). 동시에 꼭 필요한 자산인지, 리츠 전략에 부합하는 자산인지에 대한 이슈도 항상 따라다녔습니다. 하지만 결과적으로는 가장 빠르게 덩치를 키워서 규모의 경제를 누리고 있는 점 역시 사실입니다. 크게 고전하던 주가 역시 빠르게 회복하는 모습도 보였습니다. SK리츠의 이번 자산 편입은 어떤 분위기를 만들까요.
<a href="https://seoulpi.io/article/00340987467615301632">지난해 이어 올해도 특별배당 재원 확보, 유효한 'SK리츠의 주주환원 카드' </a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00335697415398318080">SK리츠, 3연속 회사채 흥행...차입구조 장기화까지</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00309503376038572032">삼성증권이 ‘SK리츠 목표주가’를 상향한 근거들</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/j41HH2SCFuyDWFnR5s1jhK4aqcnG2ifG.PNG" alt="">
<figcaption>*SK-C타워, 출처:SK리츠</figcaption>
</figure>
&nbsp;
&nbsp;
</div>