<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

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2022년 이후 시작된 고금리 시기에 가장 타격을 받은 K리츠는 어디일까요. 아마도 타격 강도나 횟수 등에서 롯데리츠 만큼 가장 먼저 직격탄을 맞은 곳은 없을 것입니다. 그만큼 고금리 리파이낸싱으로 인한 영향은 컸습니다. 타 리츠 대비 낮은 41% 수준의 LTV(감정평가 기준)에도 이자비용은 크게 불어났습니다.
실제로 롯데리츠는 한 해 단행한 차입금 리파이낸싱 규모가&nbsp;1조원을 훌쩍 넘기도 했습니다. 한파 속에 단기물 조달로 매년 지난한 조달 행렬을 이어왔죠. 주당배당금(DPS)는 연간 300원 수준이었지만, 지난해 200원 안팎으로 떨어졌고, 6,000원을 넘나들던 주가는 절반 수준에 머물러 있습니다.
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<figcaption>*롯데리츠 연간 DPS 추이, 출처:SPI</figcaption>
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<figcaption>*롯데리츠 상장 후 주가 흐름, 출처:SPI</figcaption>
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개점 휴업 상태로 한파를 겪던 롯데리츠는 올해 중순 잇따라 신규 자산을 편입하면서 드디어 움직이기 시작했는데요. 금리 불확실성이 기존 대비 크게 해소되고, 리츠 섹터에 대한 안개가 걷히기 시작할 무렵이었습니다. 외부 차입에서도 기존과는 달라진 퍼포먼스를 보여주기도 했죠.
<a href="https://seoulpi.io/article/00335560766592753664">유상증자 브리핑, 그리고 ‘확실한 배당 턴어라운드’ 선언한 롯데리츠</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00328059389071618048">SK리츠 이어 롯데리츠도 차입금 조기 롤오버 ‘조달코스트 최소화’</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00325024924585979904">롯데리츠, 신규 자산 ‘L7 강남’ 편입 오피셜</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00286715777075924992">롯데리츠의 '강남 오피스(DF타워) 투자' 오피셜</a>
최근에 롯데리츠는 유상증자를 끝내고 기업가치 제고 계획까지 발표했습니다(업계 두 번째로 흔하지 않은 이벤트). 그동안 장기간 부진을 만회하고 자존심을 회복하기 위한 일종의 반격을 예고한 셈인데요. 냉정한 현실 진단과 함께 향후 방향을 제시하면서 주주가치 제고를 위한 액션플랜을 제시했습니다.&nbsp;
롯데리츠는 가장 먼저 현재 2조6,000억원 규모의 자산을&nbsp;2030년까지 4조5,000원대로 확대한다는 청사진을 그렸습니다. 외부 이슈에 취약한 리테일 중심의 포트폴리오 였던 만큼 신규 자산은 호텔롯데, 롯데물산을 비롯 외부 자산으로 눈을 확장합니다. 기존 16% 수준인 비리테일 자산을 30%까지 늘릴 예정입니다(유의미한 첫 단추는 L7 강남 편입으로 이미 완료했죠).
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<figcaption>*출처:롯데리츠</figcaption>
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두 번째로 급증한 이자비용 탓에 배당컷이 확대되었던 만큼 차입만기 분산, 차입구조 다변화 등에 나설 예정입니다(일례로 3%대 회사채 발행을 들 수 있습니다). 이를 통해 조달 안정성을 크게 높일 계획입니다. 지난해와 올해 말 크게 떨어진 200원 안팎 수준의 DPS를 과거 정상화 수준인 300원으로 2028년 복귀할 수 있다는 판단입니다.&nbsp;
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<figcaption>*출차:SPI</figcaption>
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마지막 주주가치 제고를 위해 기업설명회(IR)을 강화해나갈 예정입니다.&nbsp;롯데리츠는 2022년과 2023년, 여러 제약으로 인해 제한된 IR을 실시해왔는데요. 올해 신규 자산편입을 늘리면서 이를 확대하고 있습니다. 개인 및 기관을 비롯해 외국인 투자자 등으로 세분화해 IR을 강화하겠단 복안입니다.
삼성증권은 롯데리츠가 제시한 여러 변화 지점 가운데 스폰서 리츠의 미묘한 변화에 대해 주목했는데요. 바로 롯데리츠가 롯데쇼핑뿐 아니라 이제는 호텔롯데와 롯데물산 등 롯데그룹 전체의 스폰서 리츠로서 매력을 확장할 것으로 기대한 점입니다. 이는 외형 확장과도 맞닿아 있는 부분입니다.
실제로 롯데물산의 경우 잠실월드타워 100%를 소유한 주체로 그룹 부동산 개발을 전담하는 계열사이기도 하죠. 장기적으로 그룹이 보유한 부지 개발과 부동산 유동화 과정에서 리츠의 역할이 커질 것이란 전망입니다. ‘프로젝트 리츠(개발형 리츠)’ 활용 역시 그중 하나가 될 수 있다는 분석입니다.
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<figcaption>*출처:삼성증권</figcaption>
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대반격 선언한 대기업 스폰서 리츠의 효시, 롯데리츠

<h1>식물 x 도시 x 공간 | Plant x city x space</h1>
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지하철 3호선 안국역을 나와 창경궁 쪽으로 5분 정도 걷다 보면 부동산이 아닌 문화이자 예술품이라고 불리는 건축물이 나타납니다. 그것은 바로 &apos;공간&apos;입니다. &apos;공간&apos;은 현대 한국건축의 거장이라고 불리는 고 김수근 건축가가 건축설계사무소 사옥으로 이용할 목적으로 설계했습니다. 1971년 완공 후 2세대, 3세대 소장을 거치고 몇 차례 증축과 리노베이션을 통해 오늘날의 모습이 되었습니다. 현재 이 공간은 2014년부터 아라리오미술관으로 사용되고 있습니다. 공간이라는 건축물은 오늘날 단순한 건축물을 넘어 건물 안과 밖으로 우리가 공간에 대해 가질 수 있는 모든 담론을 담고 있습니다. 그 중에서 필자가 주목한 것은 [...]

도심 속 화두가 된 '식물공간' 탐구

<div>물류 섹터는 2020년 코로나19 팬데믹에 의해 주택 섹터와 함께 가장 큰 수혜를 입은 섹터입니다. 정체불명의 바이러스 창궐로 인해 전세계적으로 재택 근무, 사회적 거리 두기 등 다른 사람과의 접촉을 피하기 위한 각종 캠페인이 실행되면서 오피스, 리테일, 호텔 섹터는 전무후무한 매출액 감소와 투자 시장 경색이라는 피해를 입었습니다. 반면 물류 섹터는 오히려 온라인 시장의 급속한 성장과 새로운 서비스의 발달로 임대수요가 큰 폭으로 성장하면서 글로벌 시장에서의 투자 수익률 역시 주택 섹터과 더불어 가장 높은 수준을 보여주었습니다. 다만 이러한 독보적인 성장세는 팬데믹이 진정되고 다시금 사람들이 일상 생활을 회복하면서 약화되었고 투자 수익률 역시 2024년 3분기 기준으로 미국</div> [...]

DWS자산운용이 본 한국 수도권 물류 시장과 전망

<div>서울역 일대의 잠재력에 주목해서 시작된 이지스자산운용의 ‘이오타 서울(밀레니엄 힐튼+서울역/메트로)’ 프로젝트가 속도를 냅니다. 이지스는 지난 24일 ‘양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구’ 재개발에 대한 사업시행 계획인가가 고시됐다고 밝혔습니다. 내년 1분기 관리처분계획인가 완료 후 내년 상반기에 착공할 예정입니다. 사업시행자인 와이디427피에프브이는 이지스, 현대건설, 신한금융그룹이 주주로 참여하고 있으며 지난 2022년 초 밀레니엄 힐튼 인수 완료 후 서울역과 남산 사이에 위치한 양동구역 내 2개 지구를 대상으로 대규모 도심 재생 사업을 추진 중입니다. 이번 사업시행계획인가 대상은 사업의 중심축인 힐튼 부지로 연면적 33만 8,982.69㎡ 규모에 달합니다. 또한</div> [...]

이지스 ‘이오타 서울’의 청사진, 슈퍼 사이클과 도심 중심축의 이동

여의도, 여의도테이스티, 맛집, 더현대, 샛강, 노포

6화. 여의도 놀일터 큐레이터를 만나봤습니다!

<div>SK리츠가 인수하는 충무로15빌딩(SK-C타워) 거래가 오늘(20일) 마무리됩니다. 충무로15빌딩은 지난 2021년 코로나19로 경영난을 겪고 있는 티마크 호텔 명동을 이지스자산운용과 SK디앤디가 인수해 오피스 빌딩으로 컨버전 한 사례입니다. 리모델링을 통해 기존에 연면적 1만 6,651㎡ 규모의 건물이 연면적 2만 1,646㎡규모의 오피스 빌딩으로 재탄생됐으며, 이를 SK리츠가 총 2,180억원(부동산 매입금액 1,994억원)에 인수합니다. 충무로15빌딩은 SKC, SK C&amp;C, T맵모빌리티 등 SK그룹 계열사들이 임차할 예정입니다. 
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<figcaption> 충무로15빌딩 리모델링 전후</figcaption>
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<div>충무로15빌딩 엑시트에 재조명 받는 캠코의 역할 </div> [...]

충무로15빌딩 매각으로 재조명 받는 캠코의 ‘기업자산 매각지원 프로그램’

해외 자산 기반&nbsp;K리츠들의 침체가 가속화되고 있습니다. 사실 연초부터 차입금 리파이낸싱에 따른 배당컷(삭감)이 불가피할 것으로 예상됐는데요. 동시에 시간이 있었던 만큼 일정 부분 하반기와 연말 금리인하에 따른 선전&nbsp; 기대감도 존재했습니다. 유럽의 기준금리가 조정되기는 했지만, 영향은 크지 않았습니다.
결과적으로 이들 리츠에 상당한 부담으로 작용했습니다. 사실 일부 리츠는 연중 꾸준하게,&nbsp;다른 일부 리츠는 하반기 급격하게 시장의 시선이 싸늘하게 바뀌었습니다. 여기에 최근 미국 국채금리가 치솟는 등 K리츠를 둘러싼 전방의 기류가 부정적인 흐름도 찬물을 끼얹고 있습니다.
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<figcaption>*제이알글로벌리츠와 마스턴프리미어리츠 주요 자산, 출처:SPI</figcaption>
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최근 리츠협회 주관 IR에 모처럼 등장한 마스턴프리미어리츠는 이미 3월부터 배당금을 축소했는데요. 지난해 반기 주당배당금(DPS)을 150원대 절반 수준입니다(3월 86원). 리파이낸싱 여파로 조달 비용이 급증하면서, 마스턴투자운용은 향후 3년(2025~207년) 동안은 이 같은 흐름이 이어질 것으로 예상했습니다. 
제이알글로벌리츠는 하반기 이후 주주서한을 통해 협상 과정을 계속 알려온 곳이기도 합니다. 지난달 리파이낸싱 시나리오에 따르면 주당배당금(DPS)은&nbsp;기존 380~390원에서 내년부터 230원으로 감소합니다. 두 곳 모두 과거 저금리 시절 1%대로 자달한 차입금을 고금리로 상환하기로 한 결과입니다.
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<figcaption>*10월 28일 12시 기준 주가, 출처:SPI</figcaption>
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해외 자산 기반 K리츠의 배당 축소는 그대로 주가에 반영되고 있습니다. 마스턴프리미어리츠의 경우 이미 2,000원을 찍은 적이 있는데요. 이날(28일) 주가가 크게 하락하면서 12시 기준 2,000원대를 반납했습니다. K리츠 중에서는 사상 첫 1,000원대 종목입니다.&nbsp;
한때 국민리츠를 표방하며&nbsp;‘빅3’ 대형 K리츠를 위협하던 제이알글로벌리츠 마저도 2,000원대 진입을 눈앞에 두고 있습니다. 올해 3,000원대 공모가(K리츠 첫 사례)로 증시에 입성한 신한글로벌액티브리츠 역시 빠르게 주가가 하락하면서 2,200원대로 내려 앉았습니다.
현재로선 해외 자산 기반의 K리츠들이 분위기를 빠르게 반등하긴 쉽지 않을 것으로 보입니다. 당분간 떨어진 배당금 수준으로 주주들에게 지급될 수 밖에 없고, 금리인하 속도는 계속해 더뎌지고 있기 때문입니다. 상대적으로 나은 KB스타리츠 역시 내년 5,000억원에 달하는 차입금 리파이낸싱이 기다리고 있습니다(연장 조항이 있긴 하지만, 이를 위해 지급해야 할 비용이 만만치 않습니다).
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<figcaption>*프랑스 및 유럽 기준금리 등 추이, 출처:마스턴투자운용</figcaption>
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마스턴프리미어리츠는 28일 장 마감 이후 120억원 규모 유상증자 계획을 발표했습니다. 조달 자금은 타법인 증권 취득에 사용할 예정이라고 밝혔습니다.&nbsp; 주당 발행가(예정)는 1,954원입니다.&nbsp;
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‘우려 그대로 현실로’ 신저가 경신하는 해외 자산 K리츠

한화리츠가 유상증자 공모 절차를 대부분 마무리했습니다. 주주배정 물량은 77% 청약률, 이후 일반공모 물량은 약 3% 추가 소화되면서 최종 청약률은 80%를 소폭 상회했습니다. 주인을 찾지 못해 한국투자증권을 비롯해 주관 증권사가 떠안아야 할 물량은 759억원 가량입니다. 자금 납입 기간 이전에 제3의 투자자를 찾지 못하면 모두 잠재 매도물량(오버행)으로 남게 됩니다.
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<figcaption>*한화리츠의 유상증자 공모 최종 청약률</figcaption>
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한화리츠 유상증자는 대규모 조달 만큼이나 여러 이슈를 남겼습니다. 가장 먼저 대형화를 위한 리츠 성장에 단계적 확장 혹은 단번의 확장의 화두인데요. 다수 K리츠는 자산편입과 유상증자 과정에서 일정 시간이 소요되는 단계적 확장을 이어왔습니다. 소수를 제외하면 대부분 결과가 나쁘지 않았습니다. 단번의 확장은 결과가 수반되면 효과는 탁월하지만, 지금까지 그렇지 못했습니다. 높은 증자율은 공모 과정이나 결과에 그대로 부담으로 작용했습니다.
&nbsp;<a href="https://seoulpi.io/article/00338209675798487040">요동치는 주가, 불확실성 커지는 한화리츠</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00335920330089783296">대형화에 방점 찍은 한화리츠의 유상증자 IR 브리핑</a>
사실 단번의 외형 확장은 기대 만큼의 효과가 따라주지 못하면 그 여파는 상당히 크게 나타납니다. 투자자 외면, 추가 차입 등을 경험한 한화리츠의 자체 악재는 차치하고서라도 대규모 증자에 따라 다수 K리츠 시장 전반의 수급에 악재로 작용했습니다. 물론 리츠 시장과 국내외 매크로 이슈의 영향도 있었지만, 유상증자에서 기인한 리츠 투자자들의 포트폴리오 조정과 심지어 시장 이탈 등이 준 영향은 컸습니다. 현재로선 증권사가 매도해야 할 미청약 물량 등을 감안하면 이달 29일 신주 상장 이후에도 계속 조정 받을 가능성이 높습니다.
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<figcaption>이미지에 대한 설명을 작성해주세요.</figcaption>
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두 번째는 K리츠의 제한적 수요 풀(pool)입니다. 달리 말하면&nbsp;국내 상장 리츠 시장에서 유상증자로 소화될 수 있는 물량의 한도가 있다는 이야기인데요. 특히 K리츠 증자는 사실 특정 ‘큰손’ 기관투자자들의 참여 기류와 유무가 딜의 성공을 좌우합니다. 특정 기관이 불참할 경우 분위기는 확연히 바뀝니다. 지난해 SK리츠, 올해 한화리츠 등의 유상증자 신주인수권 거래와 구주주 청약 기간에 동일하게 나타난 현상이죠. 개인투자자들 역시 퇴직연금으로 투자한 경우는 일종의 허들(주식 투자 70% 한도)이 있어 증자에 참여할 수도 없습니다.
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<figcaption>*주요 주주 중 한 곳의 신주인수권 매도</figcaption>
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마지막으로 커뮤니케이션 측면입니다. 최근 봇물 터진 리츠 유상증자에서 소통 측면에서 가장 아쉽다는 지적을 받아온 리츠 중 하나가 한화리츠입니다. 1년여 이상을 시장에 모습을 보이지 않다가 공모 직전 리츠협회 IR에 나온 일은 그나마 다행일 정도였습니다. 아무리 스폰서와 특정 기관의 지분 비중이 높다고 하지만, 핵심 주주 대상 IR로는 채울 수 없는 부분들이 많습니다. 물론 소통이 공모 성패를 100% 좌우한다고 할 수는 없지만, 투자 매력을 떨어뜨리는 잠재 요인 중 하나임은 재확인됐습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00352955634105995264">시장과 소통하는 K리츠, 시장을 외면하는 K리츠</a>