K리츠 시장이 올 들어 부침은 있지만 비교적 완만한 주가 회복 곡선을 그리고 있습니다. 이에 따라 대형주 입지와 위상을 가늠할 수 있는 시가총액 지형도도 변화하고 있는데요. 물론 주가와 시가총액이 항상 비례하지는 않습니다. 다만 시가총액이 안정성 측면에서 투자자들의 주요 기준이 되기도 한다는 점, 향후 유상증자 추진에서 부담을 줄일 수 있다는 트리거 역할을 한다는 점 (증자율 등 좌우) 등을 감안하면 중요한 지표 중 하나입니다.

K리츠 별 시가총액 증가는 주가 반등 수준, 자산편입과 이에 따른 유상증자 진행 여부 등에 따라 종목 별로 엇갈리게 나타나고 있습니다. 1년 전에 SK리츠와 ESR켄달스퀘어가 조단위 시가총액(밸류에이션)을 회복하면서 빠르게 대장주 위상을 찾았다면, 올해는 미묘하게 달라진 분위기가 연출되고 있습니다. 대부분 시가총액이 증가하는 모습이었지만, 해외 자산 리츠들은 크게 하락하는 모습이 두드러졌습니다.

SK리츠는 1년 전 대비 30%가 가량 시총이 증가하며 최상위 자리를 지키고 있습니다. 저점을 딛고 지난해 공모가(5,000원) 수준의 주가로 빠르게 회복했습니다. 2022년과 2023년 꾸준히 자산을 편입하는 와중에 두 차례 진행한 유상증자는 결과적으로 지난해 주가 상승에 따른 시가총액 확대를 이끈 기반이 된 모습입니다. 자산 규모 기준으로도 유일무이한 5조원대를 바라보고 있죠. 후발 주자들과의 격차는 3,000억원 가량에 달해서 최대 규모 K리츠의 입지를 유지하고 있습니다.

‘AA급 우량 회사채’ 활용 극대화, SK리츠의 구상은

롯데리츠의 반등은 두드러지는 대목입니다. 올해 모처럼 조단위 시가총액으로 돌아왔습니다. 지난해 유상증자 효과와 함께 배당 턴어라운드를 예고하면서 주가도 반등한 효과가 확연합니다. 가장 먼저 고금리 여파에 험난한 리파이낸싱을 거쳐오면서 배당금도 크게 줄었죠. 현재 배당금 회복 전망을 감안하면 3~4년 안에 기존 수준을 회복할 전망입니다. 호텔, 오피스 등 신규 섹터로의 진출도 긍정적 평가를 받고 있습니다.

대반격 선언한 대기업 스폰서 리츠의 효시, 롯데리츠

ESR켄달스퀘어리츠는 지난 2023년 저점(3,100원대 주가)을 딛고 빠르게 회복 흐름을 보여왔는데요. 이후 주가가 빠르게 하면서 지난해 5,300원대까지 치솟기도 했습니다. 시가총액 역시 덩달아 상승하며 조단위로 복귀했죠. 하지만 자본확충 없이 주가 흐름에 따라 달라지는 흐름이다 보니 증가폭은 크지 안않았습니다. 물론 꾸준히 우량 물류센터 편입과 자본확충 등을 꾸준히 모색하고 있는 만큼 주목할 필요는 있습니다. ESR켄달스퀘어리츠는 주주부담 혹은 주주가치 훼손을 최대한 억제한다는 원칙을 견지하는 모습에선 시장의 긍정적 평가도 받고 있습니다.

롯데리츠와 함께 가장 눈에 띄는 곳은 한화리츠입니다. 마찬가지로 지난해 유상증자 리츠 가운데 가장 조달 규모가 컸는데요. 그 여파로 주가 하락 역시 컸습니다. 올해 초반 증권사들이 인수해간 실권주 물량을 모두 해소하면서 주가 하방압력을 상당 부분 해소하고 반등 흐름을 타고 있습니다(오버행 해소). 증자 이후 3,300원대까지 하락했던 주가는 현재 4,000원대를 바라보고 있습니다. 시가총액은 신한알파리츠를 제치고 4위권을 형성했습니다.

마지막으로 제이알글로벌리츠인데요. 최근 1년새 주가와 시가총액 하락폭이 가장 컸던 곳 중 하나입니다. 해외 자산 K리츠들이 고전하는 흐름과도 닿아 있는데요. 제이알글로벌리츠는 지난해 조단위 리파이낸싱을 전후로 험로를 지나왔습니다. 결과적으로 유럽 부동산의 고금리 환경에도 영향을 받으며 배당컷을 피하지 못했습니다. 현 시점에서 리파이낸싱 불확실성은 지웠지만 현재 환율 영향 등에선 완전히 자유롭지 못한 상황입니다.

마침내 종지부 찍은 제이알글로벌리츠의 조단위 리파이낸싱

1년 전과 확 바뀐 K리츠 '시총 지형도', 존재감 키우는 SK∙롯데∙한화리츠