물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

552회 미국 시니어하우징 시장을 보고 느낀 것들(송창은 지방행정공제회 해외부동산팀장, 김경민 메리츠대체투자운용 본부장)

<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

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<div>도쿄는 새롭게 떠오르는 트렌디한 브랜드와 오랜 전통의 헤리티지 브랜드가 조화롭게 어우러지는 도시입니다. 일본에는 100년 이상의 역사를 가진 기업이 5만 개, 200년 이상 된 기업이 3,000개가 넘을 정도로 수많은 헤리티지 브랜드가 존재합니다. 이러한 헤리티지 브랜드들은 고유의 정체성을 유지하면서 현대적 감각을 더하는 리브랜딩을 통해 그 가치를 이어가고 있습니다. 변화하는 리테일 트렌드 흐름 속에서 브랜드의 지속 생존은 결코 쉬운 과제가 아닙니다. 이러한 환경 속 헤리티지 브랜드들은 어떠한 전략을 통해 도쿄의 리테일 시장에서 지속적으로 독보적인 위치를 유지하고 있는지를 알아보겠습니다.</div>
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<div><strong>발상의 전환을 통해 전통 주물업의 한계를 뛰어넘은 &lt;노사쿠&gt;</strong><hr>노사쿠는 1916년 일본 도야마현의 다카오카에서 전통 주물 업체로 시작하여 현재는 도쿄를 비롯한 일본 전역에서 사랑받는 소품 브랜드로 자리 잡았습니다. 주물 산업으로 명성을 가진 다카오카의 지역적 강점을 바탕으로 노사쿠는 주석을 비롯한 금속을 활용해 뛰어난 품질의 공예품을 선보이며 지역 내에서 꾸준한 인정을 받아왔습니다. 특히 1960년대에는 모던한 디자인의 화병이 큰 인기를 끌며 브랜드의 전성기를 맞이했습니다. 그러나 시간이 지나며 주물 제품에 대한 관심이 점차 감소하고 경기 침체와 이에 따른 라이프스타일 변화가 겹치면서 노사쿠는 위기를 겪게 됩니다.</div>
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<figcaption>&nbsp;킷테 마루노우치 노사쿠 매장 /사진=NOUSAKU</figcaption>
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<figcaption>니혼바시 미츠코시 본점 노사쿠 매대 /사진=NOUSAKU&nbsp;</figcaption>
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노사쿠는 위기를 극복하기 위해 고객의 니즈에 집중하며 기존의 틀을 벗어난 새로운 시도를 했고 그 결과 일본 전역은 물론 해외 시장까지 진출하게 되면서 독보적인 브랜드 가치를 확립하게 되었습니다. 노사쿠가 현재의 위상을 가지게 된 가장 결정적인 계기는 형태를 변형할 수 있는 독특한 식기 시리즈 KAGO의 출시였습니다. 새로운 식기에 대한 고객들의 요청에 따라 노사쿠는 주석이라는 소재의 연약한 특성을 오히려 장점으로 삼아 자유롭게 형태를 변형할 수 있는 독창적인 식기를 개발했습니다. 기존에 무르다는 이유로 식기에 사용되지 않던 주석을 과감히 도입하여 사용자가 원하는 형태로 구부려 사용할 수 있는 식기를 창조한 것입니다. 평평한 그릇을 살짝 힘을 줘서 구부리면 물건을 담을 수 있는 트레이로 변신하는 KAGO는 소비자들에게 신선한 경험을 선사하며 큰 호응을 얻었고 노사쿠의 브랜드 이미지를 다지는 초석이 되었습니다.</div>
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<figcaption>&nbsp;KAGO 시리즈 /사진=NOUSAKU</figcaption>
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더 나아가 노사쿠는 현대 소비자의 니즈를 고려하여 제품군을 인테리어 오브제, 예술품, 의료기기 등으로 확대하였습니다. 그러면서도 현대 소비자의 기호에만 치우치지 않고 창립 후에 이어져 온 장인 정신을 계승하며 전통 공예의 가치를 알리고 있습니다. 이러한 철학을 바탕으로 노사쿠는 주물 공예를 체험할 수 있는 다양한 프로그램을 운영하고 있습니다. 주석 기념품을 주고받으며 결혼 10주년을 기념하는 석혼식 프로그램, 공장 견학, 공방 체험, 노사쿠 식기를 활용한 다이닝 등으로 구성된 노사쿠 신사옥 투어 프로그램을 통해 노사쿠는 장인정신을 현대적으로 재해석하며 고객과의 소통을 강화하고 브랜드 입지를 굳건히 하고 있습니다.&nbsp;</div>
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<figcaption>노사쿠 신사옥 투어 /사진=NOUSAKU&nbsp;</figcaption>
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<div><strong>문구 이상의 경험을 제공하는 고객 중심의 공간 &lt;이토야&gt;</strong><hr>도쿄 긴자 명품거리의 불가리와 티파니 매장 사이에 자리한 이토야는 1904년에 시작된 문구 브랜드로 긴자의 중심부에서 오랜 세월 가치를 지켜왔습니다. 긴자 이토야 매장은 12층 규모의 본관과 6층 규모의 별관으로 구성되어 있는데요. 이토야는 대형 공간을 활용해 문구라는 단일 콘텐츠만으로도 독보적인 가치를 제공합니다 아날로그 시대에서 디지털 시대로의 전환 속에서도 이토야는 어떻게 브랜드 가치를 지켜올 수 있었을까요? 그 답은 전략적인 공간 배치와 문구에 대한 새로운 접근에 있습니다.</div>
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<figcaption>이토야 긴자 외관 /사진=TOKYO GINZA OFFICIAL&nbsp;</figcaption>
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이토야는 기존의 전형적인 문구점의 구성에서 벗어나 고객들이 머무르며 시간을 보내고 싶은 공간 구성을 지향합니다. 각 층마다 Letter, Travel, Home 등 테마가 정해져 있고 테마별 제품들이 진열되어 고객들은 층을 오르면서 다양한 제품을 살펴보며 문구에 관한 새로운 경험을 할 수 있습니다. 필자가 인상깊게 본 공간 중 하나는 Letter 콘셉트의 2층인데요. 고객들은 이곳에서 원하는 디자인의 엽서를 골라 편지를 작성하고 이토야의 한정판 우표를 붙여 매장 내 우체통을 통해 실제로 발송할 수 있습니다. 다른 곳에서 볼 수 없는 아날로그의 감성을 자아내며 특히 해외 관광객들에게는 특별한 여행 콘텐츠가 되어주지요. 또한 이토야에는 문구 진열 외에도 다양한 공간들이 마련되어 있는데요. 지하층에 위치한 이벤트홀(Inspiration Hall), 10층에 위치한 비즈니스 라운지(HandShake Lounge), 11층에 위치한 스마트팜, 12층에 위치한 카페 겸 레스토랑(CAFE Stylo)은 고객들이 이토야에서 오래 머물면서 다양한 즐거움을 느낄 수 있도록 합니다.</div>
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<figcaption>이토야 긴자 2F(LETTER) 내부 /사진=TOKYO GINZA OFFICIAL&nbsp;</figcaption>
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<div>이토야는 공간 구성뿐만 아니라 제품과 서비스에서도 차별화를 추구합니다. 프리미엄 브랜드 제품 판매부터 맞춤형 커스터마이징까지 이토야는 문구의 고급화, 전문화, 맞춤화를 통해 일반적인 문구점에서 느낄 수 없던 만족을 제공합니다. 대표 상품군인 필기구로 예를 들면 100엔 정도의 일상적으로 사용하는 펜부터 수십만 엔에 이르는 고급 만년필까지 다양한 스펙트럼의 제품을 갖추어 다양한 고객 니즈를 충족하며 문구에 관한 새로운 경험을 제공합니다. 전문적인 큐레이션을 바탕으로 엄선된 만년필은 그 수가 무려 2,000여종에 달해 고객들은 자신의 필요에 맞는 제품을 선택할 수 있습니다. 또한 이토야는 각 고객에게 최적화된 맞춤형 서비스를 제공합니다. 고객의 필요에 맞게 만년필을 커스터마이징할 수 있는 펜 케어 서비스와 적합한 제품을 추천해주고 상담해주는 서비스를 제공함으로써 고객 경험의 깊이를 더하며 브랜드 가치를 굳건히 합니다.</div>
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<figcaption>이토야 긴자 2F(LETTER) 내부 /사진=TOKYO GINZA OFFICIAL&nbsp;</figcaption>
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<div><strong>전통 인센스 브랜드의 현대적 재해석 &lt;쿤교쿠도&gt;</strong><hr>쿤교쿠도(훈옥당)는 1594년에 시작되어 400년 이상의 역사를 가진 일본에서 가장 오래된 전통 인센스 브랜드입니다. 설립 초기에는 불교에 관한 사회적 관심도가 높아 사찰은 물론 가정에서도 일상적인 종교 의식 및 제사의 목적으로 꾸준한 수요가 있었습니다. 그러나 현대에 들어서면서 가정에서 불단을 놓거나 조상을 기리는 문화가 약화되면서 판매량이 감소하는 문제가 발생하였고 이에 따라 쿤교쿠도는 리브랜딩을 통해 새로운 방향성을 모색하게 됩니다.</div>
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<figcaption>킷테 마루노우치 쿤교쿠도 매장 /사진=Tadahiro Butsugan&nbsp;</figcaption>
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쿤교쿠도는 인센스에 관한 브랜드 정체성을 유지하되 현대인의 라이프스타일에 맞춰 인센스의 용도를 새롭게 정의하였습니다. 기존의 종교적 관점에서 벗어나 공간을 향기로 채우며 풍성하게 만드는 아이템으로 재정의한 것입니다. 이러한 관점 아래 제품의 디자인을 새로이 함으로써 독자적인 스토리를 소비자들에게 전달합니다. 전통적으로 가정용 인센스로는 길이가 짧은 것이 사용되었는데 길이가 긴 인센스가 소비자들에게 더 세련되게 느껴진다는 점을 반영해 길이가 길고 다채로운 색상을 가진 가정용 인센스를 제작하였습니다.&nbsp;</div>
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<figcaption>쿤교쿠도 인센스 스틱 /사진=Tadahiro Butsugan&nbsp;</figcaption>
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더 나아가 쿤교쿠도는 브랜드 방향성을 종합 아로마 브랜드로 확장하여 인센스뿐만 아니라 핸드크림, 캔들, 아로마오일 등 다양한 아로마 제품을 출시하였습니다. 쿤교쿠의 아로마 제품은 네이밍에 개성을 담아 소비자들에게 궁금증을 불러 일으킵니다. 예컨대 ‘794, 1482, 1584, 1716, 2016’라는 연도의 숫자 네이밍이 붙은 라인은 각 시대에서 느껴지는 이미지를 향기로 전달합니다. 헤이안 시대의 연도인 '794'라는 네이밍과 플로럴 향기를 통해 당시 귀족들의 우아한 이미지를 느껴지도록 하는 것이지요.</div>
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<figcaption>독특한 네이밍의 쿤교쿠도 캔들 /사진=TOPAWARDS ASIA&nbsp;</figcaption>
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<br>이러한 리브랜딩을 통해 쿤교쿠도는 기존의 정적인 이미지에서 벗어나 트렌디한 고객들이 찾는 브랜드로 자리매김하였습니다. 이러한 성공적 변화에는 조력자가 있었는데요. 바로 나카가와 마사시치 쇼텐이라는 수공예품 브랜드입니다. 1712년에 설립된 나카가와 마사시치 쇼텐은 수공예품 도소매업을 주 사업으로 하면서 ‘일본 공예를 활성화하자’는 비전 아래 전통 공예 브랜드의 리브랜딩 컨설팅을 함께 하고 있습니다. 나카가와 마사시치 쇼텐은 개별 브랜드 고유의 정체성과 강점에 주목해 브랜드 고유의 스토리를 재구성하고 킬러 아이템을 통해 브랜드 스토리를 소비자들에게 효과적으로 전달합니다.</div>
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<figcaption>나카가와 마사시치 쇼텐 매장 /사진=Kenta Hasegawa&nbsp;</figcaption>
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<div>지금까지 살펴본 브랜드들은 고유의 정체성을 현대적으로 재해석하며 도쿄 리테일 시장에서 지속가능성을 보여주고 있습니다. 관점의 전환을 통한 신제품 출시로 재도약을 이뤄낸 노사쿠, 문구 콘텐츠에 집중하여 명품 매장들과 어깨를 나란히 하는 이토야, 컨설팅을 통한 리브랜딩으로 향에 관한 새로운 라이프스타일을 제안하는 쿤교쿠도. 이들은 고객들에게 깊이 있는 리테일 경험을 제공함으로써 브랜드 가치를 강화하고 있으며 새롭게 떠오르는 리테일 브랜드들이 지속가능한 성장을 위해 나아가야 할 방향성을 제시합니다.</div>
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<div><strong>[참고자료] </strong></div>
<div>1) 노사쿠 공식 웹사이트 <a href="https://www.nousaku.co.jp/en/">https://www.nousaku.co.jp/en/</a><br>2)<a href="https://cityhoppers.co/content/story/nousaku"> https://cityhoppers.co/content/story/nousaku</a><br>3)<a href="https://biz.chosun.com/opinion/expert_column/2022/10/02/EYMOAWY7ZJH77FTKXXKNMKEE24/">https://biz.chosun.com/opinion/expert_column/2022/10/02/EYMOAWY7ZJH77FTKXXKNMKEE24/</a><br>4) 이토야 공식 웹사이트 <a href="https://www.ito-ya.co.jp/">https://www.ito-ya.co.jp/</a><br>5) <a href="https://cityhoppers.co/content/story/itoya">https://cityhoppers.co/content/story/itoya</a><br>6)<a href="https://www.ginza.jp/en/csr/11856"> https://www.ginza.jp/en/csr/11856</a><br>7) <a href="https://anlg.co.jp/g-itoya-3f-renovation/">https://anlg.co.jp/g-itoya-3f-renovation/</a><br>8) 쿤교쿠도 공식 웹사이트 <a href="https://www.kungyokudo.co.jp/">https://www.kungyokudo.co.jp/</a><br>9) 나카가와 마사시치 쇼텐 공식 웹사이트 <a href="https://www.nakagawa-masashichi.jp/shop/default.aspx">https://www.nakagawa-masashichi.jp/shop/default.aspx</a><br>10) <a href="https://cityhoppers.co/content/story/kyotozip2">https://cityhoppers.co/content/story/kyotozip2</a><br>11) <a href="https://cityhoppers.co/content/story/nakagawamasashichishoten">https://cityhoppers.co/content/story/nakagawamasashichishoten</a><br>12) <a href="http://tuoba.jp/kungyokudo-marunouchi/">http://tuoba.jp/kungyokudo-marunouchi/</a><br>13) <a href="https://www.topawardsasia.com/winners/kungyokudo-candle">https://www.topawardsasia.com/winners/kungyokudo-candle</a><br>14) <a href="https://schemata.jp/nakagawa-masashichi-shoten-omotesando-shop-%EF%BC%86-office/">https://schemata.jp/nakagawa-masashichi-shoten-omotesando-shop-%EF%BC%86-office/</a></div>

도쿄 리테일 인사이트 트립, 헤리티지 브랜드의 현대적 재해석

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<div>ADF자산운용은 물류센터에 전문성을 갖춘 자산운용사로 시장에서 확고한 입지를 구축하고 있습니다. 미국계 물류센터 투자회사 프롤로지스 출신의 김창현 대표가 주축이 되어 지난 2014년 말에 설립된 ADF운용은 투자와 운용뿐만 아니라 자산관리와 임대까지 직접 하는 전문성을 갖춘 자산운용사입니다. 현재 선매입 확약을 포함한 자산운용규모(AUM)이 8조원을 넘습니다. 특히 한국 상업용 부동산 시장의 큰 손 싱가포르투자청(GIC)과 국민연금 등 국내외 유수의 기관투자자들과 오랫동안 호흡을 맞춰오면서 실력과 전문성을 인정받고 있습니다. </div>
<div>다만, 올해는 ADF운용에도 만만치 않은 한 해 였습니다. NPL성 자산이나 밸류애드 전략의 거래가 주를 이루는 가운데 우량한 코어 자산</div></div> [...]

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<div>ESR켄달스퀘어는 지난 2015년 캐나다연금투자위원회(CPPIB)와 네덜란드연기금 APG와 조성한 물류센터 개발 펀드를 시작으로 글로벌 연기금들과 손을 잡고 한국 물류센터 투자를 본격적으로 시작했습니다. 이후 2018년에는 CPPIB와 손을 잡고 코어플러스-밸류애드 전략의 매입형 펀드를 선보였으으며 2020년 12월에는 상장 리츠(ESR켄달스퀘어리츠), 올해 2월에는 오픈엔드 코어 펀드까지 출시하면서 개발부터 코어, 퍼블릭부터 프라이빗까지 풀 사이클을 완성했습니다. 한 마디로 물류센터 투자 시장의 토탈 솔루션을 제공하는 곳습니다. 여기어 더해 올 하반기에는 부동산 대출 펀드까지 추가했습니다. ESR켄달스퀘어와 2015년부터 10여년간 호흡을 맞춰온 CPPIB와 손을 잡고</div></div> [...]

ESR켄달스퀘어의 부동산 대출 펀드, 서이천 CJ프레시웨이 물류센터 개발사업에 첫 투자

<img src="https://cdn.seoulpi.io/article/webp/그림1-11-1.webp" alt="" />

<p>세계 최대의 사모펀드 운용사인 블랙스톤이 김태래(사진) 안젤로고든 전무를 한국 부동산 부문 대표로 영입했습니다. 앞서 블랙스톤은 지난 2014년 한국에서 철수한 바 있습니다. 블랙스톤은 이번에 다시 한국 사무소를 열면서 7년 만에 돌아오게 됐습니다.</p>

<p>이번에 블랙스톤의 한국 부동산 부문 새 대표로 합류하는 김태래 전무는 지난 2006년 안젤로고든이 한국에 진출할 당시 차상윤 안젤로고든 한국 대표와 함께 합류한 초창기 멤버입니다. 안젤로고든은 그간 한국 상업용 부동산 시장에서 주로 오퍼튜너스틱 투자 전략을 추구하면서 큰 영향력을 발휘해 왔습니다. 안젤로고든은 지난 2006년 5억 1,000만달러 규모의 1호 펀드를 조성한 것을 시작으로 지금까지 4개의 아시아 부동산 펀드</p> [...]

블랙스톤, 부동산 부문 대표에 김태래 안젤로고든 전무 영입

<p>부동산 투자구조 중에서 가장 흔한 구조는 클로즈드 엔드(Closed-End) 펀드, 일명 폐쇄형 펀드로 만기가 정해져 있는 펀드를 이야기 합니다. 하지만 오늘 이야기 드릴 구조는 오픈엔드 펀드, 일명 개방형 펀드로 만기가 정해져 있지 않은 영속형 펀드입니다. 펀드는 아니지만 상장되어 거래되는 리츠도 대부분 영속형입니다. 최근 모 국내운용사에서 미국 오픈엔드 펀드를 개인들이 투자할 수 있게 준비하고 있다는 이야기가 있어 이번 기회를 통해 소개하려고 합니다. 시작에 앞서 내용이 좀 많아 아래 순서로 이야기를 드린다는 점을 미리 밝힙니다. 우선 1부에서는 미국 오픈엔드펀드 인덱스 ODCE와 오픈엔드 펀드 투자 및 환매 절차에 대해서 이야기하고 나머지는 2부에서 전달해 드리도록 </p> [...]

기관투자자의 전유물, 오픈엔드 펀드에 대한 이해①

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<div>이번 주에 어머님의 장례가 있었습니다. 빈소 앞에서 눈물을 흘리는 분들 중 많은 분들은 어머님이 운영하시던 약국을 방문하시던 같은 동네 어르신들이었습니다. 돌이켜보니 어머님의 약국은 약을 파는 상점이라기보다는 오십여년간 한 자리에 머무르며 주민들이 몇 시간이고 고민을 나누고 수다를 떨던 치유와 소통의 장소였습니다.</div>
<div>어린 시절 필자는 사실 거의 매일 시간을 가리지 않고, 심지어 새벽 서너시까지도 대문을 두들기는 손님들에게 짜증이 나기도 했습니다. 그리 급할 일이면 응급실을 찾을 일이지 약사 가족의 잠을 깨우는 것이 매우 이기적이라고까지 생각되었지요. 응급실을 갈 정도로 아프지 않거나 약간의 비용과 수고를 줄이기 위해 두드리는 것이라고 생각되어 화가 나기도 했지만 어머님은 </div></div> [...]

[퀀트의 시각]사람이 사는 도시

이지스자산운용

코스피상장

위탁관리

주거형

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<div>글로벌 부동산자산운용사 하인즈가 한국에 진출한 건 지금으로부터 3년 전인 지난 2021년 초입니다. 초창기 하인즈는 물류센터 투자를 시작으로 점차 외연을 확대해 지금은 물류센터, 오피스, 대형 복합 개발 프로젝트까지 다양한 자산에 투자를 해왔습니다. 최근 하인즈가 아시아 지역 전반에 투자를 확대하고 있는 기조를 감안하면 향후 하인즈의 한국 투자 규모는 더 증가하고, 섹터도 더 다변화될 가능성이 큽니다. 실제 하인즈는 지난 5월 ‘왜 지금 아시아인가(Why Asia Now)’라는 보고서를 통해 아시아 지역을 매력적으로 보는 이유와 향후 투자 확대 계획을 밝히기도 했습니다. 보고서에서 하인즈는 “아시아는 인구 증가와 경쟁력 있는 노동 시장을 기반으로 탄탄한 펀더멘털을 자랑하</div></div> [...]

데이터센터·주거로 확장하는 '하인즈', PFV 지분 인수해 안산 DC 개발 추진

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<div>타깃 광고, 기업 효율 향상, 온라인 쇼핑, SNS, 크리에이터 경제 등은 인터넷의 확산을 이해한 투자자들이 생각할 수 있는 직접적 투자대상일 수 있지만 이러한 수익의 규모를 무색하게 하는 근본적 변화는 사회 자체의 변혁에 의해 이루어집니다.</div>
<div>구글과 아마존의 이익이 한 줄기 시냇물의 흐름이라면 사회가 다변화하고 집단 중심 문화가 개인 중심 문화로 바뀌는 것은 장대한 강물의 그치지 않는 물결입니다. 시냇물은 마를 수 있고 언제든 다른 길로 바뀔 수 있지만 거대한 강물의 흐름을 따르는 데는 의심의 여지가 없습니다. </div>
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<div><br /><strong>탈중앙화의 기초가 된 인터넷</strong><hr />우리가 현재 당연하게 여기는 탈중앙화(Decentralization)라는 인터넷의 기본 개념이자 철학은 반드시 </div></div> [...]

[퀀트의 시각]인공지능이 가져올 변화에 투자하려면  과거를 보라 ⑧사회변화에 주목하자 

<p>리츠업계의 인력난이 어제오늘 일은 아닙니다. 부동산 펀드 비즈니스에 비해 상대적으로 열악한 처우와 미래 비전 부재 등으로 인한 인력 이탈은 리츠업계의 고질적인 문제입니다. 리츠가 주목을 받기 시작하자 너도나도 명확한 비전 없이 리츠 AMC를 만들고 리츠 AMC가 난립하면서 업계 인력난이 더욱 심화된 측면도 있습니다. 이러한 인력난이 결국은 리츠 시장이 건전하게 성장하는 데 발목을 잡을 것이라는 우려도 계속 나오고 있습니다. 리츠와 같은 영속형 투자 상품의 경우 핵심 운용역이 오래 근무하면서 장기적인 관점을 가지고 리츠를 성장시키는 게 중요하기 때문입니다. 이는 리츠의 성과와도 직결됩니다. 특히 한국과 같이 아직 리츠 시장의 역사가 짧고 리츠의 규모가 작은 경우는 운용역의 </p> [...]

떠나는 리츠 운용역, 핵심 운용역 이탈한 대신

<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US">2022</span>년 이후 시작된 고금리 시기에 가장 타격을 받은 K리츠는 어디일까요<span lang="EN-US">. </span>아마도 타격 강도나 횟수 등에서 롯데리츠 만큼 가장 먼저 직격탄을 맞은 곳은 없을 것입니다<span lang="EN-US">. </span>그만큼 고금리 리파이낸싱으로 인한 영향은 컸습니다. 타 리츠 대비 낮은 41% 수준의 LTV(감정평가 기준)에도 이자비용은 크게 불어났습니다.</p>
<p class="MsoNormal">실제로 롯데리츠는 한 해 단행한 차입금 리파이낸싱 규모가<span lang="EN-US">&nbsp;1</span>조원을 훌쩍 넘기도 했습니다<span lang="EN-US">. </span>한파 속에 단기물 조달로 매년 지난한 조달 행렬을 이어왔죠<span lang="EN-US">. </span>주당배당금<span lang="EN-US">(DPS)</span>는 연간<span lang="EN-US"> 300</span>원 수준이었지만<span lang="EN-US">, </span>지난해<span lang="EN-US"> 200</span>원 안팎으로 떨어졌고, 6,000원을 넘나들던 주가는 절반 수준에 머물러 있습니다.</p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/P40r8KEFocG2n179QqpAGj4WQhOlSyHe.png" alt="">
<figcaption>*롯데리츠 연간 DPS 추이, 출처:SPI</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/PRF3ZJcwWC6sR47ti126i6zSfZkhBmc5.png" alt="">
<figcaption>*롯데리츠 상장 후 주가 흐름, 출처:SPI</figcaption>
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<p>개점 휴업 상태로 한파를 겪던 롯데리츠는 올해 중순 잇따라 신규 자산을 편입하면서 드디어 움직이기 시작했는데요<span lang="EN-US">. </span>금리 불확실성이 기존 대비 크게 해소되고<span lang="EN-US">, </span>리츠 섹터에 대한 안개가 걷히기 시작할 무렵이었습니다<span lang="EN-US">. </span>외부 차입에서도 기존과는 달라진 퍼포먼스를 보여주기도 했죠<span lang="EN-US">.</span></p>
<p><span lang="EN-US"><a href="https://seoulpi.io/article/00335560766592753664">유상증자 브리핑, 그리고 ‘확실한 배당 턴어라운드’ 선언한 롯데리츠</a></span></p>
<p><span lang="EN-US"><a href="https://seoulpi.io/article/00328059389071618048">SK리츠 이어 롯데리츠도 차입금 조기 롤오버 ‘조달코스트 최소화’</a></span></p>
<p><span lang="EN-US"><a href="https://seoulpi.io/article/00325024924585979904">롯데리츠, 신규 자산 ‘L7 강남’ 편입 오피셜</a></span></p>
<p><span lang="EN-US"><a href="https://seoulpi.io/article/00286715777075924992">롯데리츠의 '강남 오피스(DF타워) 투자' 오피셜</a></span></p>
<p class="MsoNormal">최근에 롯데리츠는 유상증자를 끝내고 기업가치 제고 계획까지 발표했습니다(업계 두 번째로 흔하지 않은 이벤트)<span lang="EN-US">. </span>그동안 장기간 부진을 만회하고 자존심을 회복하기 위한 일종의 반격을 예고한 셈인데요<span lang="EN-US">. </span>냉정한 현실 진단과 함께 향후 방향을 제시하면서 주주가치 제고를 위한 액션플랜을 제시했습니다.&nbsp;</p>
<p class="MsoNormal">롯데리츠는 가장 먼저 현재 <span lang="EN-US">2</span>조<span lang="EN-US">6,000</span>억원 규모의 자산을<span lang="EN-US">&nbsp;2030</span>년까지<span lang="EN-US"> 4</span>조<span lang="EN-US">5,000</span>원대로 확대한다는 청사진을 그렸습니다<span lang="EN-US">. 외부 이슈에 취약한 </span>리테일 중심의 포트폴리오 였던 만큼 신규 자산은 호텔롯데, 롯데물산을 비롯 외부 자산으로 눈을 확장합니다<span lang="EN-US">. 기존 16% 수준인 비리테일 자산을 30%까지 늘릴 예정입니다(유의미한 첫 단추는 L7 강남 편입으로 이미 완료했죠).</span></p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/ynxb8j6fJzvwhyTZbVTNeWNp803MRmkX.png" alt="">
<figcaption>*출처:롯데리츠</figcaption>
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<p class="MsoNormal">두 번째로 급증한 이자비용 탓에 배당컷이 확대되었던 만큼 차입만기 분산<span lang="EN-US">, </span>차입구조 다변화 등에 나설 예정입니다<span lang="EN-US">(</span>일례로<span lang="EN-US"> 3%</span>대 회사채 발행을 들 수 있습니다<span lang="EN-US">). 이를 통해 조달 안정성을 크게 높일 계획입니다. 지난해와 올해 말 크게 떨어진 200원 안팎 수준의 DPS를 과거 정상화 수준인 300원으로 2028년 복귀할 수 있다는 판단입니다.&nbsp;</span></p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/pf9cWAVYWVOhpyv7tQtAPfQFNjbi5nwH.png" alt="">
<figcaption>*출차:SPI</figcaption>
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<p class="MsoNormal">마지막 주주가치 제고를 위해 기업설명회<span lang="EN-US">(IR)</span>을 강화해나갈 예정입니다.<span lang="EN-US">&nbsp;</span>롯데리츠는 <span lang="EN-US">2022</span>년과<span lang="EN-US"> 2023</span>년<span lang="EN-US">, </span>여러 제약으로 인해 제한된<span lang="EN-US"> IR</span>을 실시해왔는데요<span lang="EN-US">. </span>올해 신규 자산편입을 늘리면서 이를 확대하고 있습니다<span lang="EN-US">. 개인 및 기관을 비롯해 외국인 투자자 등으로 세분화해 IR을 강화하겠단 복안입니다.</span></p>
<p class="MsoNormal">삼성증권은 롯데리츠가 제시한 여러 변화 지점 가운데 스폰서 리츠의 미묘한 변화에 대해 주목했는데요<span lang="EN-US">. </span>바로 롯데리츠가 롯데쇼핑뿐 아니라 이제는 호텔롯데와 롯데물산 등 롯데그룹 전체의 스폰서 리츠로서 매력을 확장할 것으로 기대한 점입니다<span lang="EN-US">. 이는 </span>외형 확장과도 맞닿아 있는 부분입니다<span lang="EN-US">.</span></p>
<p class="MsoNormal">실제로 롯데물산의 경우 잠실월드타워<span lang="EN-US"> 100%</span>를 소유한 주체로 그룹 부동산 개발을 전담하는 계열사이기도 하죠<span lang="EN-US">. </span>장기적으로 그룹이 보유한 부지 개발과 부동산 유동화 과정에서 리츠의 역할이 커질 것이란 전망입니다<span lang="EN-US">. ‘</span>프로젝트 리츠<span lang="EN-US">(</span>개발형 리츠<span lang="EN-US">)’ 활용 역시 그중 하나가 될 수 있다는 분석입니다</span><span lang="EN-US">.</span></p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/1YGB1UI3MuF86xc6Pw3QJMZedzy78LNd.png" alt="">
<figcaption>*출처:삼성증권</figcaption>
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<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US">&nbsp;</span></p>