NH올원리츠가 첫 유상증자 공모 절차를 밟고 있습니다. 서대문역 인근에 위치한 프라임 오피스, 돈의문 디타워에 투자하기 위함인데요. 앞서 서울 서초구 소재의 하이트진로 사옥을 인수한데 이은 행보입니다. 과거 에이원 당산(오피스)를 제외하면 서울 이외 지역의 부동산을 사들이던 레코드와는 사뭇 다른 모습입니다. NH올원리츠 역시 여러 차례 경로를 통해 밝힌 서울 자산 중심으로의 포트폴리오 재편 계획의 연장선입니다.
그렇다면 리츠 투자자에게 가장 중요하다고 할 수 있는 배당금은 어떻게 변화될까요. 보통 자산가격이 높은 양질의 부동산을 인수하면 배당금에 부정적인 영향을 끼칩니다. 서울 우량 오피스의 경우 낮은 ‘캡레이트’, 이외 지역의 오피스는 높은 ‘캡레이트’로 인수 부담이 줄죠. 고금리 시기엔 더욱 큰 영향을 줍니다. 때문에 우량 오피스에서 얼마나 만족할 수준의 임대수익을 얻는지가 매우 중요한 인수 요인이 될 수 있습니다.
결과적으로 NH올원리츠는 서울 소재의 투자 자산들, 하이트진로 사옥과 돈의문 디타워 오피스의 매입으로 배당에 큰 변화가 생기진 않습니다. 오히려 ‘플러스 알파’를 기대하고 있습니다. 상대적으로 캡레이트가 높거나 우선주 투자를 통해 단점을 해소했습니다(물론 반대급부도 있습니다). 두 자산을 담고 있는 자리츠(NH9호리츠)의 배당수익률은 7% 안팎으로 추정됩니다. 여기에 기존 자산매각 성사 시 전체 배당률은 추가됩니다.
지금까지 NH올원리츠는 준수한 배당 흐름을 보여왔습니다. 2023년 핵심 자산의 리파이낸싱 여파로 주춤하긴 했지만, 큰 틀에선 안정성을 보여왔습니다. 지난해 에이원 인계(수원 소재 오피스) 매각을 통해 특별배당을 단행하기도 했죠. 그 규모가 크진 않지만 지난해와 올해 잇따라 기본 배당에 포함되는 등 주주환원에 성공했습니다. 소위 ‘캐피탈리사이클링’ 전략이라 불리는 자산매각을 통한 효율적 자본배치를 진행하고 있습니다. 현재 지방 소재 오피스 매각으로 확보한 자금도 서울 부동산(하이트진로 사옥) 투입에 쓰입니다.
NH올원리츠는 앞으로도 자산매각을 적극 활용할 것으로 보입니다. 현재는 지방 오피스를 최우선 매각 대상으로 진행하고 있지만, 이후엔 여러 포트폴리오를 순차적으로 매각해 신규 자산 편입에 활용할 가능성이 높습니다. 그 과정에서 매각 차익의 경우엔 특별배당으로 활용할 수 있죠. 얼마전 NH올원리츠가 내년 이후에 에이원 당산 자산의 인수 관련 뉴스가 한 매스컴을 타고 나온 부분 역시 큰 흐름의 일부입니다.
이러한 전략이 가능한 이유는 복합리츠를 표방한 NH올원리츠가 여러 가지 자산을 보유하고 있는 덕분입니다. 에이원 당산 외에도 도지 물류, 무안 엔스퀘어, 그리고 핵심 자산으로 꼽히는 분당스퀘어를 보유하고 있습니다. 특히 분당스퀘어는 감정평가가격 기준이긴 하지만 매입가(1,902억원) 대비 1,300억원 이상 상승한 자산입니다. NH올원리츠는 K리츠 가운데서도 유독 순자산가치와 주가의 간극(P/NAV)이 크게 벌어진 곳이기도 합니다.
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