‘캐피탈 리사이클링’은 흔히 자본의 효율적 배분과 운용을 극대화하는 전략입니다. 이를 통해 자산가치 증대와 주주수익 제고를 추구한다고 할 수 있습니다. 리츠에 이를 적용하면 포트폴리오 내 기존 자산을 매각하고 자산을 매입해 자산가치를 더욱 끌어올리고, 그 사이에서 발생하는 수익을 주주들에게 환원까지 이루는 일입니다. 복수 K리츠들 입장에서는 투자 매력이 높은 자산으로 바꿔 담아 가치를 배가하고, 주주들에겐 수익금을 환원할 수 있다는 점에서 유효한 선택지입니다. 

‘자산매각과 특별배당'…K리츠 투자자 설레게 하는 키워드

‘캐피탈 리사이클’ 본격화, ESR켄달스퀘어리츠의 반격

K리츠 시장에서는 2023년 ESR켄달스퀘어리츠가 적극 활용한 워딩이자 전략이기도 합니다. ESR켄달스퀘어리츠는 당시 한파가 불던 만큼 자본확충을 자제하고 기존 자산을 매각하고, 신규 자산에 적극 투자하겠단 계획을 밝혔는데요. (4년 만인 올해 유상증자를 실시하기 이전) 장기간 유상증자 없이 외형 성장을 일군 배경 중 핵심에 ‘캐피탈 리사이클링’이 자리합니다. 또한 과거 가장 '리츠다운 리츠'의 모습의 간판인 코람코라이프인프라리츠 역시 비효율 주유소 자산 매각을 통한 컨버전과 신규 프로젝트 등을 진행하기도 했죠. 자산가치 확대와 주주배당을 늘렸습니다. 두 곳은 계속해 이러한 행보를 주요 전략으로 활용하고 있습니다.

올해는 K리츠의 ‘캐피탈 리사이클링’ 전략이 확대 및 가속화하는 모습입니다. 이지스밸류리츠 역시 적극적인 캐피탈 리사이클링을 주창한 곳이기도 한데요. 일정 부분 자산의 차익 실현 성격이 담긴 선제 자본재구조화를 통해 신규 투자금을 마련했고, 주주들에게 대규모 특별배당을 실시하기도 했습니다. 올해와 내년 역시 물류, 데이터센터 등 소규모 자산을 비롯해 이수화학 반사옥 매각을 준비하고 있습니다. 이를 통해 주주들에게 특별배당을 실시하고 새로운 신규 자산에 투자하겠다는 복안입니다.

최근 자산매각 소식이 알려진 신한서부티엔디리츠도 리츠 자체적으로는 동대문 나인트리호텔을 통한 첫 캐피탈 리사이클링 전략을 구체화하기로 했습니다. 당연히 자산 매각과 특별배당도 처음입니다. 꾸준히 제기돼 온 '스폰서 리츠는 자산매각과 특별배당이 어렵다'라는 세간의 평가도 깨기 위한 측면도 크게 고려된 부분입니다. 자산매각을 완료하면 주주들의 호응을 이끌 수 있는 특별배당으로 이어질 수 있습니다. 신한서부티엔디리츠는 내년 상반기까지 매각을 완료한 이후 매각원본을 신라스테이 마포 지분을 추가로 인수할 예정입니다.

이미 캐피탈 리사이클링이 한창 진행 중인 곳들도 있습니다. 과거 핵심 자산이던 세미콜론 문래(오피스) 입찰을 앞두고 있는 디앤디플랫폼리츠, 지방 소재 오피스 자산(오피스) 매각 절차를 밟고 있는 NH올원리츠 등이 대표적입니다. 모두 특별배당을 통한 주주환원과 함께 신규 투자가 예정돼 있습니다. 디앤디플랫폼리츠는 올해 상반기 인수한 종로 수송스퀘어 추가 투자, NH올원리츠는 하이트진로 서사옥입니다. 이지스레지던스리츠는 홍대 누디트(레지던스) 매각을 최근 완료하며 신규 투자를 모색하고 있습니다.

사실 캐피탈 리사이클링은 누구나 할 수 있는 전략이 아닙니다. 우선 포트폴리오에 복수의 자산이 존재해야 하고, 일정 부분 수익을 일으킬 수 있는 버퍼가 있어야 합니다. 자산 1개로 구성된 단물 리츠나 잠재 리스크가 여전한 해외 자산 리츠의 경우엔 부러울 수 밖에 없는 지점들입니다. 또한 적극적인 매입, 매각 전략을 펼치기 어려운 리츠들 입장에서도 크게 다르지 않습니다. 올해와 내년 더욱더 가속해서 캐피탈 리사이클링 전략을 예고한 복수의 리츠들은 어떤 결실을 맺고, 향후 시장과 주주들의 어떤 평가를 받을까요.