이지스자산운용이 국민연금의 자금을 받아 조성한 코어 플랫폼 펀드로 투자한 ‘포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동’ 매각이 지난 27일 마무리됐습니다. 포포인츠 명동은 올해 서울 호텔 시장에서 가장 주목을 받았던 자산입니다. 코로나19 이후 서울 호텔 실적이 크게 개선됐고 포포인츠 명동은 도심 핵심 입지에 위치한 자산이라 국내외 투자자들의 관심이 컸습니다. 이에 퍼시픽투자운용이 캐나다연금투자위원회(CPPIB), 조선호텔앤리조트 등과 손을 잡고 인수를 추진했으나 막판에 신세계그룹이 자체적으로 인수해 리츠를 만들기로 결정하면서 인수 구조가 크게 달라졌습니다. 신세계그룹은 이번에 포포인츠 명동뿐만 아니라 마스턴투자운용이 매각하는 그래비티 서울 판교도 함께 인수했습니다.
신세계, 포포인츠 명동·그래비티 서울 판교 4,917억원에 인수 .. 메리츠증권 통해 에쿼티 조달
이번에 신세계그룹이 포포인츠 명동과 그래비티 서울 판교 두 개 호텔을 인수하는 금액은 부대비용을 합해 총 4,917억원입니다. 대출로 3,009억원을 조달하고 에쿼티는 총 1,908억원입니다. 에쿼티는 조선호텔이 300억원을 출자하고, 나머지는 조선호텔의 신용도를 기반으로 메리츠증권이 세운 특수목적법인(SPC)과 ABL 계약을 맺고 조달했습니다. 신세계는 내년 상반기에는 디앤디인베스트먼트(DDI)가 매각하는 그랜드 조선 제주 호텔 인수도 추진할 예정입니다. 추후 신세계프라퍼티의 100% 자회사인 리츠 AMC 신세계프라퍼티투자운용이 포포인츠 명동, 그래비티 서울 판교, 그랜드 조선 제주 호텔 등 세 개 자산을 모아 리츠를 설립할 계획입니다. 사모 리츠와 상장 리츠 두 가지 가능성을 모두 열어두고 있으며, 이를 위해 앞으로 시장에서 투자자를 모아야 합니다. 또 이번에 인수를 추진하는 세 개 자산 외에도 앞으로 추가 호텔 자산 편입을 통해 호텔 리츠를 키워나갈 것으로 전망됩니다.
CPPIB와 등돌린 신세계그룹
포포인츠 명동 거래가 마무리됐지만 후폭풍이 만만치 않을 것으로 예상됩니다. 신세계그룹이 이번에 호텔 인수를 추진하면서 함께 호흡을 맞췄던 CPPIB와 퍼시픽 간의 관계에 크게 금이 갔기 때문입니다. 애초 포포인츠 명동의 우선협상대상자로 선정된 곳은 퍼시픽투자운용입니다. 퍼시픽은 작년부터 조선호텔과 손을 잡고 조선호텔이 운영하는 그래비티 서울 판교 인수를 추진해 왔습니다. 퍼시픽은 지난해 그래비티 서울 판교 인수를 추진하면서 조선호텔에 위탁운영 구조와 부채를 줄일 수 있는 아이디어를 제시했고 포포인츠 명동 역시 동일한 구조로 인수를 추진했습니다. 이를 위해 최근 데이터센터, 임대주택 투자 등으로 호흡을 맞춰왔던 CPPIB를 투자자로 유치했고 투자 승인까지 받았습니다. CPPIB 입장에서는 첫 한국 호텔 투자가 될 수 있었습니다. 하지만 신세계그룹에서 자체 AMC를 통해 리츠를 설립하기로 하면서 딜 클로징을 보름 정도 앞두고 신세계그룹에서 CPPIB를 제외하고 증권사와 인수를 추진하겠다고 통보했고, 결국 CPPIB의 첫 한국 호텔 투자도 무산됐습니다. 신뢰를 기반으로 하는 캐피탈마켓에서 보기 드문 사례입니다. 이번 사태로 인해 앞으로 신세계그룹과 CPPIB가 다시 호흡을 맞추기는 쉽지 않아 보입니다. 아울러 향후 신세계그룹이 호텔 리츠를 만들기 위해 시장에서 투자자를 모집하는 데도 영향을 미칠 수 있다는 전망이 나옵니다.
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