글로벌 물류 공룡이자 미국 리츠 대장주, 프롤로지스가 본격적인 반등 기지개를 켜기 시작했습니다. 상반기까지 한파가 이어지던 프롤로지스는 점차 실적은 물론 주가가 회복 곡선을 그리며 기대감을 키우고 있습니다. 이에 그치지 않고 지난주 발표된 4분기 실적에서는 기대감을 점증시켰습니다. 삼성증권은 “4년간 이어졌던 물류센터 시장 사이클이 바닥 확인입니다”라는 논평을 내기도 했습니다.
①"글로벌 물류 공룡, '프롤로지스'도 한때 배당컷을 겪었습니다”
프롤로지스의 실적에 대해 조금더 살펴보겠습니다. 삼성증권은 2025년 미국 물류센터 시장이 2022년 이후 처음으로 순흡수면적이 공급량을 넘어선 점을 짚었는데요. 자연스럽게 공실률 역시 4년여 만에 하락했다고 진단했습니다. 평균 임대율 역시 95.8%로 상승한 가운데 연말로 갈수록 상승 기류가 뚜렷했습니다.실제로 프롤로지스는 4분기 매출과 주당 핵심 FFO(경상적영업이익)이 모두 블룸버그 컨센서스를 상회하는 수준으로 성장했습니다.
프롤로지스의 하반기 반등한 기류는 주가 흐름에도 그대로 나타났습니다. 2022년 고금리 국면을 기점으로 크게 하락한 주가는 올해 물류 시장 안팎의 분위기와 펀더멘털 개선으로 확연한 반등 흐름이었습니다. 지난해 4월 89달러 수준까지 하락했는데요(기존 고점은 160달러 선). 하반기 지속적으로 상승곡선을 그리며 이달 23일 기준 120달러 수준으로 올랐습니다. 약 8개월 동안 상승률은 30%를 상회하는 수준입니다.
국내 상장 리츠 투자자라면 프롤로지스 소식이 자연스럽게 ESR켄달스퀘어리츠로 연결될 수 있습니다. 절대적인 규모 측면에서는 비교불가이지만, 국내를 대표하는 물류 리츠란 점에서 글로벌 공룡 흐름 역시 영향을 받아왔기 때문입니다. 과거 글로벌 물류 시장과 국내 물류 시장은 이커머스 성장의 가장 큰 수혜를 받은 업종이었지만, 이후 공급과잉 이슈에 주가가 부진한 흐름을 겪은 점 역시 주가에 비슷하게 나타나기도 했습니다.
ESR켄달스퀘어리츠의 주가는 ‘언제, 얼마나’ 회복될까요
조단위 밸류에이션 복귀 앞둔 한국판 프롤로지스, ‘ESR켄달스퀘어리츠’
아쉽게도 이번 프롤로지스의 반등에도 ESR켄달스퀘어리츠는 별다른 반응이 없이 다소 침체된 흐름을 이어갔습니다. 올해 소폭 회복 흐름을 보이긴 했지만, 기대치를 충족시키기엔 아직 무리가 있는데요. 4년여 만의 유상증자란 부담스러운 이벤트도 있었지만, 사실 핵심 임차인인 쿠팡 이슈가 더 크게 작용한 흐름입니다. 쿠팡은 정보 유출 사태를 겪으면서 곤욕을 치르고 있습니다. 부실한 내부관리부터 국적 이슈 등으로 전방위적 비판을 받고 있습니다. 지난해 연말에는 쿠팡 리츠가 국토부 인가 심사에 좌초되기도 했죠.
정작 ESR켄달스퀘어리츠의 펀더멘털 만 놓고 보면 건재한 쪽에 가깝다는 점에서 아쉬움은 커질 수 밖에 없는 상황입니다. 물론 핵심 인차인인 아마존 이슈에 프롤로지스가 영향을 받듯이, ESR켄달스퀘어츠의 경우 역시 핵심 인차인인 쿠팡의 영향권 아래 있습니다. ESR켄달스퀘어리츠가 주가 고점을 찍었을 당시에도 쿠팡이 자리한다는 점을 부정할 수 있는 이들은 없습니다. 2021년 당시 8,000원에 육박하는 최고점을 형성했을 당시 쿠팡의 뉴욕증시 상장이 결정적이었습니다.
당연한 말일수 있지만, ESR켄달스퀘어리츠의 더딘 회복세는 쿠팡 이슈의 점진적인 소멸에 수반될 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 연말 반등 러시를 보인 SK리츠, 연중 회복세가 뚜렷했던 롯데리츠 등 과거 어깨를 나란히 했던 이들의 정상화 모습에 ‘포모’가 올 수도 있는데요. 결국 ESR켄달스퀘어리츠가 보여준 펀더멘털에 기반한 견고함을 감안하면 회복 역시 빠른 속도로 이뤄질 수도 있습니다. 고금리 이후 3년여 동안 가장 주주가치를 최대한 훼손하지 않고, 안정적으로 외형을 키워온 점은 주주나 시장 모두 인정하는 사실입니다.
