K리츠 주가는 4월말 이후 제이알글로벌리츠의 채무불이행 사태로 크게 휘청거렸습니다. 그동안 많이 올랐던 대기업 스폰서 리츠와 불씨가 확대된 해외 자산 리츠의 낙폭이 컸습니다. 최근에는 다른 리츠의 시장성 차입(전자단기사채, 회사채), 즉 유동성 우려도 제기되고 있습니다. 국토부가 시장성 차입이 많았던, 혹은 예정된 주요 리츠들을 불러 현황과 진행상황을 점검했던 이유이기도 합니다.

[4월]연초로 회귀한 K리츠 지수 (부제:전쟁 보다 컸던 제이알 쇼크)

삼성증권은 이와 별도로 K리츠 전반의 유동성 이슈에 대한 점검을 진행했고, 7일에 관련 보고서(리츠 차입 현황과 LTV 점검)을 내놨습니다. 복수 리츠의 시장성 차입 상환과 발행 계획 등을 토대로 짚어봤는데요. 핵심은 제이알글로벌리츠, 크게는 해외 리츠와 관련한 이슈를 상대적으로 안정적이고 견조한 국내 자산 리츠와 비교하는 등 업계 이슈로 확대할 필요가 없다는 점입니다.

K리츠는 그동안 A+ 등급 이상의 리츠를 중심으로 시장성 조달을 늘려왔습니다. 은행 담보대출 대비 금리 메리트가 컸고(저금리), 담보력을 보호할 수 있기 때문입니다. 실제로 지난해 기준 AA- 등급은 담보대출 대비 1% 이상 낮은 금리에 자금을 빌렸습니다. 이는 주당배당금(DPS)을 제고하는 요인이죠. 만기 3개월의 전자단기사채 역시 유연한 조달 수단으로 적극 활용했습니다.

이러한 흐름은 결국 제이알글로벌리츠가 회사채 자금을 상환하지 못하면서 불씨를 크게 키웠습니다. ‘과연 다른 리츠들은 회사채 자금을 상환을 여력이 있는가?’로 모아졌기 때문입니다. 하지만 아직까지는 리츠 전반으로 확대 해석하기엔 무리가 있어 보입니다. 'AA-'와 'A+', 그리고 'A-'가 보여주는 신용등급 차이, 그리고 ‘하늘과 땅’ 차이인 국내 자산, 해외 자산 간 포트폴리오 건전성 차이 등은 간극이 선명합니다. 

현재 전자단기사채를 발행하려는 곳들은 SK리츠, 한화리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠, 이지스밸류리츠 등입니다. 모두 국내 자산 중심으로 포트폴리오를 구성한 곳인데요. 결국 안정적 신용도, 자산매각 예정(유동성 확보) 등으로 사실상 전단채 발행에 큰 어려움은 없을 것이란 전망입니다. 다만 일부 A- 등급의 조달 변수와 함께 시장 변동성으로 단기 금리상승 가능성은 상존한다는 평가입니다(올해 시장금리 전반적으로 상승 추세였습니다).

삼성증권은 동시에 현 시점이 차입 구조 다변화 노력의 효과를 볼 수 있는 상황이란 점도 강조했습니다. 그동안 은행 RCF(운영자금대출), 사모사채, 담보대출 여력 보존 등으로 다양화 돼 왔는데요. 또한 K리츠의 고질적인 잠재 리스크로 지목되는 LTV의 경우 국내 리츠의 자산가치 상승 반영분이 제한적인 점도 짚었습니다. 국내 리츠의 자산가치 상승 반영분이 불완전하는 등 타 국가 리츠의 LTV 산정 방식 및 제도와는 같지 않기 때문입니다. 물론 이러한 부분 역시 점진적으로 개선될 것으로 예상했습니다.

이경자 삼성증권 팀장은 “디폴트 여파로 단기 충격은 불가피했지만, 결국 자금 조달 역량이 강한 상위 등급 리츠 중심으로 차별화가 예상됩니다”며 “제이알글로벌리츠 이슈는 환 정산금 및 가치 하락 리스크 대비가 미비했던 예외적인 상황으로 업계 이슈로 확대 해석을 경계해야 할 것”이라고 설명했습니다. 이어 “단기적으로 5월, 유의미한 자금 조달 사례가 나타나면 시장은 안정 국면을 보일 것”이라고 덧붙였습니다.