K리츠 중에서 특별배당을 가장 자주, 많이 한 곳은 어디일까요. 유의미한 수준의 특별배당을 여러 차례 실시한 곳은 바로 NH프라임리츠입니다(복수 주유소 매각 사례 제외). 여기에 올해 초 매각 절차를 밟고 있는 강남N타워를 포함하면 총 세 차례로 늘어날 전망입니다. 최종적으로 매각 절차를 종결하면 지난 2023년부터 매년 한 차례씩 특별배당을 실시하는 셈입니다.
실제로 NH프라임리츠는 2년여 가까이 10%를 훌쩍 넘는 높은 배당률(공모가 기준)을 유지하고 있습니다. 같은 기간 주당배당금(DPS) 합계 역시 21개 리츠 가운데 최상위입니다. 자연스럽게 올해 말 혹은 내년 상반기까지도 이러한 시가배당률을 보여줄 것으로 보입니다. 보통 리츠가 일회성 이익인 특별배당이 반영된 이후 보통의 수익률로 회귀한다는 점을 감안하면 상당히 눈에 띄는 퍼포먼스입니다.
NH프라임리츠의 전략은 지극히 단순합니다. 자산의 40% 이상을 국내 프라임급 우량 오피스를 담는 펀드 수익증권에 투자하는데요. 펀드 분배금을 주주들에게 환원하는 방식입니다. 장단이 극명합니다. 가장 큰 장점은 프라임급 자산 만을 담아 안정성을 갖추고 있는 부분입니다. 반대로 운용이 핵심인, 고유한 리츠와는 다소 다른 점은 취약점입니다.
이러한 정체성의 한계 때문에 여러 우려와 지적들이 나오고 있는 점 역시 사실입니다. 소위 재간접 리츠(자산의 40% 이상을 수익증권에 투자)로 분류되는 만큼 평가절하되는 부분입니다. 위에 언급한대로 실질 운용이라기보다는 펀드 운용사의 의지와 계획에 그대로 따라간다는 점에서 리츠의 장점을 구현하기 어렵습니다.
재간접리츠의 한계로 사실상의 수익자에 그칠 수 밖에 없는 점, 나아가 미래 전략 수립이 어려운 점 등도 확장 및 지속가능성의 측면에서 물음표가 붙습니다. 인수합병(M&A)과 자사주 매입, 유상감자 등의 다양한 이야기가 나오기도 했죠. 운용사인 NH리츠운용이 NH프라임리츠의 방향을 두고도 고민이 적지 않은 점도 결국 맥락이 닿아 있습니다.
다만 지금까지의 주가와 배당 퍼포먼스만 보면 정체성에서 오는 한계가 있지만 과연 평가절하될 만한 부분이 전부라고 할 수는 없습니다. 타 리츠 대비 주가는 상대적으로 방어를 잘해왔고, 배당은 꾸준히 기본 이상을 넘어 특별배당을 실시해왔죠. 만약 주가와 배당만으로 종합 점수 만을 합산한다면 NH프라임리츠의 매력도 존재했습니다.
NH프라임리츠는 최근 호재성 재료가 유입됐습니다. 바로 국내 ETF들이 NH프라임리츠와 같은 재간접리츠도 투자할 수 있게 된 부분인데요. 신규 자금 유입원이 늘었다는 점 만으로도 긍정적일 수 있습니다. 주가, 배당 만큼은 비교우위인 점이 어필될 수도 있죠. 물론 여러 한계점과 아직은 낮은 시가총액을 감안하면 물리적 요건에 부합하지 않기 때문에 마냥 기대감을 갖긴 힘든 점도 사실입니다(ETF 의지에 따라 편입은 가능).
실물자산 ETF, 막혔던 '이지스밸류∙NH프라임리츠 등' 투자 가능해진다
과연 NH프라임리츠의 미래에 대해 어떤 구상을 가지고 있을까요. 현재로선 핵심 투자처인 서울스퀘어 투자펀드(지분 410억원 규모)의 만기 전까지는 리츠의 방향성을 두고 계속 장고하는 시간을 이어갈 것으로 보입니다. NH리츠운용은 당분간은 기존의 방식을 이어가지만, 만기가 내년 2월이란 점을 감안하면 주주 및 시장과 소통을 통해 고민의 결과물을 내놓을 것으로 예상됩니다.
