K리츠 물류섹터의 강자로 존재감을 키우고 있는 ESR켄달스퀘어리츠가 3년6개월여 만의 유상증자를 통한 자산 편입과 외형 확장을 추진하면서 시장의 관심이 쏠리고 있습니다. 올해 첫 자본확충인 만큼 주목도가 올라가는 점은 자연스럽고 당연한 수순인데요.
하지만 이면에 더 크고 눈에 띄는 움직임과 물결도 있습니다. 바로 ‘선 레버리지(차입)’ 전략에 나서는 K리츠들이 많다는 점입니다. 아직 자산편입을 추진하는 곳이나 인수를 마친 곳들에서 이런 모습이 다수 확인되고 있습니다. 물론 자본 확충 등 후행하는 전략에 대한 계획 역시 동시에 이뤄지고 있습니다.
올해 ‘선 레버리지 카드’를 우선적으로 활용하는 이유는 크게 두 가지입니다. 먼저 시장금리가 눈에 띄게 하락하고 있는 점인데요. 단순히 신규 자산의 임대수익이 ‘레버리지’에 따른 조달비용 보다 높으면, 전체 수익 증가에 기여하는 만큼 자산 인수에 적극적입니다. 차입 비중이 늘어난 만큼 향후 조달 구조 변경은 예정된 수순입니다. 또한 단기적인 주주부담을 줄일 수 있는 점도 큰 유인입니다.
가장 먼저 신한알파리츠의 경우인데요. 이미 오피셜이 나왔듯이 강남 BNK디지털타워 인수를 추진중입니다. 자산인수 과정에서 유상증자 가능성과 배당락 등의 영향으로 주가가 크게 하락하자, 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용은 레버리지(차입)를 통해 자금을 마련하고, 일정 시간이 지난 후에 자본확충에 나서겠다는 방침을 시장에 공표했습니다.
이미 절차를 끝낸 디앤디플랫폼리츠의 사례는 어떨까요. 지난해 명동N타워에 이어 올해 수송스퀘어까지 도심권역(CBD) 소재의 오피스를 잇따라 사들이면서 외형을 확장하고 있습니다. 올해 편입 자산의 경우엔 수송스퀘어 편입에서는 당장의 투입 자금을 최소화하고(투자자 유치), 소액 자금 역시 단기 대출을 통해 마련했습니다. 디앤디플랫폼리츠 의 경우 향후 기존 자산 매각 이후 자본투입 등 실질적인 자산편입 과정의 절차를 남겨뒀습니다.
가장 최근인 이달 14일 NH올원리츠는 강남 하이트진로 사옥을 편입했습니다. NH올원리츠의 경우엔 앞선 사례와 달리 바로 오피스 소유권과 운영권을 모두 확보했습니다. 약 2,700억원 가운데 1,100억원의 리츠 지분, 1,700억원의 담보대출을 통해 조달했는데요(자산 1개 추가 포함). 1,100억원의 리츠 지분 역시 모두 주식담보대출로 마련했다는 점에서 필요 자금을 모두 레버리지로 조달한 셈입니다.
비슷한 시기 신한서부티엔디리츠도 마포 신라스테이 인수를 마무리했습니다. 약 1,500억원 안팎의 자금 가운데 1,000억원 가량은 담보대출로 마련했고, 나머지의 상당 부분을 외부 투자로 충당했습니다. 외부 투자자 유치인 만큼 형식상 레버리지로 보긴 힘들지만, 향후 콜옵션(신한리츠운용 매수 권리)을 가진 우선주란 점에서 차입 성격와 유사한 상황입니다.
사실 ‘선 레버리지 후 자본확충’의 행보는 완전히 새로운 콘셉트나 전략은 아닙니다. 유상증자 경험이 가장 많은 신한알파리츠가 가장 적극적으로 활용해온 방식이기도 하죠. 자산 편입 이후 운용 및 주가 안정화 단계에서 증자를 통해 필요자금을 확보하는 방식입니다. 특히 시장 금리 대비 캡레이트가 높으면 고려해볼 수 있는 카드입니다. 물론 레버리지가 재무구조에 영향을 주는 만큼 향후 이를 해소할 카드도 반드시 염두에 둬야 합니다.
