이지스밸류리츠가 이달 21일에 751억원 규모 유상증자 공모 계획을 발표했습니다. 지난해 12월 삼성중공업 판교 R&D 센터를 레버리지(차입)를 통해 공동투자한 바 있는데요. 이번 유상증자로 자본을 확충해 기존 고금리 부채를 상환겠다는 복안입니다. 외형상 채무상환이지만, 실질적으로는 자산편입을 위한 유상증자입니다. 또한 이지스밸류리츠가 IR과 인수과정에서도 여러 차례 밝혔듯 ‘예정된 수순’의 연장선입니다. 유상증자 효과는 부채가 줄어들고 자본이 늘어나는 만큼 LTV(자산담보비율)을 비롯 재무건전성 강화와 추가 투자 여력 확보 등이 예상됩니다.

 삼성증권 “이지스밸류의 판교 오피스, 성장성∙안정성 동반 제고”

이지스밸류리츠가 유상증자 추진 시점을 8월 중순으로 결정한 이유는 여러가지 상황과 배경이 복합적으로 고려됐습니다. 현재 K리츠 시장에선 ESR켄달스퀘어리츠에 이어 NH올원리츠가 유상증자 공모 절차를 추진 중인데요. 지난해 하반기 봇물터지듯 쏟아지던 증자 분위기에 대한 시장과 투자자들의 우려와 부담감이 상당히 존재합니다. 또한 리츠 입장에서도 유상증자가 주가 급락을 항상 수반하고 있는 점(후발 주자들의 영향이 더 큰 편)을 감안하면 개별 리츠들의 증자 시기에 대한 신중함이 클 것으로 보였습니다. 

표면적 이유로 밝힌 부분은 금리 향방의 키를 쥐고 있는 미국 등 글로벌 매크로 이슈입니다. 9월 이후에 다시 기준금리 인하 가능성이 커지고 있는 상황에서 증자 돌입 및 공모 시점이 시기적으로 맞물리게 될 경우엔 투자자 심리가 살아날 수 있다는 점을 최대한 고려했습니다. 최근 잭슨홀미팅 등 미국 연준의 통화정책 분위기와 스탠스를 감안하면 금리인하에 대한 가능성은 더욱 높아지고 있습니다. 한국은행 역시 금융통화위원회 일정이 있습니다. 신주 투자자들의 배당 수령이 가능하다는 점도 금리인하 효과와 함게 투자 유인을 제고할 것으로 기대했습니다.

이면에는 정책적 이슈 영향도 적잖게 영향을 끼쳤습니다. 국토부와 리츠협회는 K리츠가 정부의 배당소득 분리과세 대상에서 제외된 점을 만회하기 위해 상장 리츠 활성화 정책을 준비중이었는데요. 전용계좌를 활용한 세제혜택, 배당유보 허용 등이 중심입니다. 이지스밸류리츠는 이후 분위기가 살아나면 증자에 나설 것으로 보였지만, 보수적인 정책 지원에 그칠 것으로 예상되면서 굳이 기다릴 명분이 없어졌습니다. 추석 연휴 등의 일정을 감안하면 '북클로징' 등 여러 변수가 있는 연말로 가기보다는 10월 공모 후 11월 신주 상장이 낫다는 판단이었습니다(배당 수령과 연결). 

또한 리츠 상장지수펀드(ETF)에서의 자금 유입도 감안됐습니다. 현재 1조원을 훌쩍 넘어선 ETF 시장에서 추가 자금 유입을 기대하는 셈인데요. 미래에셋자산운용이 야심차게 내놓은 액티브 리츠 ETF인 1,000억원대 순자산의 ‘Tiger 리츠부동산인프라TOP10액티브’가 시총 상위 10개 종목 만을 포트폴리오로 구성한 상황인데요. 이지스밸류리츠의 증자가 완료되면 3,000억원 안팎으로 K리츠 중 10위권에 진입합니다. 연말이 되기 전에 외형을 일정 부분 불려서 K리츠의 큰 손이 된 ETF로 편입되면 주가 반등의 힘이 될 수 있기 때문입니다.

마지막으로 유상증자의 실질적인 목적, 즉 자금이 투입되는 투자자산의 가치 증가도 증자에 대한 결단과 시기를 높이는 요인이었습니다. 삼성중공업 판교 R&D센터는 지난해 편입 당시 평당 2,301만원에서 1년도 안돼 2,740만원 가량으로 증가했습니다. 핵심 임차인인 삼성중공업의 신용등급은 상승했고, 가뜩이나 낮았던 공실률은 더욱 떨어졌습니다. 소위 말해 해당 자산가치가 1년여 만에 한층 더 증가한 셈입니다. 사실 이지스밸류리츠가 투자한 핵심 오피스, 태평로빌딩과 트윈트리타워 등이 모두 자산가치가 상승하기도 했습니다. 

물론 이지스밸류리츠 역시 증자 발표 이후 주가 하락 이슈에 노출되었습니다. 그리고 앞으로도 추가 하락 가능성은 유효합니다. 하지만 SK리츠와 ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠 등 다수 우량 K리츠들이 수 차례 진행한 유상증자에서 직전 주가를 회복해왔던 패턴을 보인 만큼 시간의 문제일 뿐 주가 회복에 대한 자신감도 엿보입니다. 투자자산이 우량 부동산이라면 더욱 그렇습니다. K리츠 중에서 주주환원에 가장 적극적이고 주효한 곳이라면 말이죠. 배당 최강자, 이지스밸류리츠의 유상증자가 이번이 네 번째란 사실, 혹시 아셨나요.

‘K리츠 배당 톱티어’로 군림한 이지스밸류리츠의 배당 가이던스