최근 주가 흐름을 보면 어떤 종목을 투자해야 할지 고민이 큰 시기입니다. 너무 오른 종목은 들어가기에 겁이 나고, 그렇다고 해서 주가가 많이 낮은 종목은 투자자들이 더 외면하지 않을까 하는 걱정도 있습니다. 거기에 등락폭이 크기 때문에 투자자들의 입장에서는 주식 투자가 망설여지는 것도 사실입니다.
지난 주 SPI리츠포커스에 올라온 신영증권 박세라 연구위원님의 '코스피 5,000시대, 리츠 투자는 '왜, 어떻게'해야할까요'글은 투자자 입장에서 흥미롭게 바라보았습니다.
글의 요지는 다음과 같습니다. 주식시장은 과열된 것처럼 보이지만 쉽게 판단하기 어려우며, 시장에 참여하기도 참여하지 않기도 애매한 상황입니다. 이러한 이 상황 속에서 리츠는 자산배분의 한 선택지가 될 수 있다는 것입니다.
필자 역시 글을 읽으면서 공감되는 부분이 많았으며, 포트폴리오 내 리츠의 필요성에 대해서는 이견이 없습니다. 다만, 제도권 내 애널리스트가 아닌 개인투자자의 시각에서 보완하고 첨언하고 싶은 내용이 있었습니다.
"자산배분의 중요성은 여전하다"
끊임없이 오를 것 같은 주식시장도 최근 조정장이 있었습니다. 지난 달 CES2026에서 젠슨황이 공개한 엔비디아의 피지컬AI에 힘입어 꾸준히 상승했던 테크기업들의 상승에 제동이 걸렸습니다. 작년 마이클 버리의 GPU(그래픽카드) 내용연수 및 감가상각 언급 이후 가장 큰 하락장이었습니다. AI가 분명 매력적인 투자처임은 분명하지만, 빅테크 기업들이 막대한 현금을 CAPEX(Capital Expenditure)로 투자한만큼 '미래에 창출될 이익이 그만큼 돌아올까?'에 대한 의문이 있었기 때문입니다. 마이크로소프트, 아마존, 팔란티어, 오라클 등 많은 테크 기업들이 하루에 10%이상 하락하는 경우도 있었고, 한국 역시 '26년 2월 6일 KOSPI 매도 사이드카가 발동하였습니다.
이와 같은 하락장에서 가장 도움이 되었던 종목은 바로 SCHD(Schwab U.S. Dividend Equity ETF)로, SCHD는 찰스슈왑에서 출시한 배당주 ETF입니다. SCHD는 한국인들이 배당을 위해서 투자한 해외주식을 꼽으라면 항상 나오는 종목이지만, 작년 주가상승을 따라가지 못하여 투자자들의 외면을 받았습니다. 하지만, 최근 하락장에서 우수한 주가 방어력, 배당성장과 함께 주가가 오히려 상승하면서 자산배분의 중요성을 느낄 수 있었습니다. SCHD와 더불어, 한국인들이 많이 찾는 리얼티인컴 역시 주가흐름이 양호했습니다.
즉, 포트폴리오의 규모가 커지는데 기여하는 것은 일반적인 주식이지만, 적어도 하락장에서 빛을 보는 것은 일반적인 주식과 달리 움직이는 자산군입니다. 경기방어주, 리츠가 이에 속합니다.
다만, 모든 리츠가 방어력이 좋은 것은 아닐 것입니다. 즉, 내가 기존에 보유한 자산들과 어떻게 움직이는지가 관건입니다. 만약 디저트카페를 열 때 메뉴로 팥빙수, 아이스크림만 판매한다면 여름에는 장사가 잘 되겠지만, 겨울에는 힘들 것입니다. 팥빙수와 붕어빵을 같이 판다면, 여름에는 팥빙수가 매출을 이끌 것이고, 겨울에는 붕어빵이 잘 팔려 일년 내내 장사가 유지되는 것과 비슷한 이치입니다.
투자에서는 두 자산군을 비교할 때, 상관계수를 사용합니다. 상관계수가 1에 가깝다면 두 자산은 같은 방향으로 움직이며, -1일수록 반대 방향으로 움직입니다.
따라서, 투자자들은 가장 최적의 분산투자 효과를 만들 수 있는 조합을 찾아야합니다. 이 경우, 앞서 말한 리츠 지수나 리츠섹터 ETF보다는 개별종목을 택하는 것이 자산배분의 효과를 높일 수 있다고 생각합니다. 하지만, 단순히 분산투자 효과만을 위해서 신규 진입하는 것은 위험한 발상일 수도 있습니다. 진입하기 좋은 시점인지, 적정한 가치인지 따져보는 것이 필요합니다.
거시경제 지표에 관심을 기울여야 할때
리츠는 무수히 많은 요인으로 주가가 움직입니다. 공급량, 공실률, 임차인 안정성, 부동산의 용도 등도 리츠의 주가에 영향을 미치지만, 리츠의 주가를 움직이는 가장 큰 요인, 제1요인을 하나 꼽으라면, '금리'라고 생각합니다.
한국은 미국의 기준금리 상승에 따라서 '22~'23년 3.5%수준까지 올렸으나, 현재는 2.5%입니다. 반도체, 자동차, 조선업 등 한국 경제를 이끌어가는 산업들이 있지만, 여전히 건설, 석유화학, 유통업 등의 업황은 다소 어둡습니다. 여기에 자영업자들의 상황을 고려하면, 쉽게 금리를 인상하는 것은 어렵다고 생각합니다.
다만, 현재 한국경제의 펀더멘털 등을 고려하자면 기준금리는 쉽게 올리지 못할 것입니다. 조금 다른 시각에서 바라보겠습니다. 코스피 5000의 시대를 맞이하면서 가장 수혜를 본 업종은 바로 증권업종입니다. 증권사 지점에서 근무 중인 한 지인은 인구가 적은 지방의 중소형증권사임에도 불구하고 고객들이 늘어난게 체감된다고 합니다.
개미, 개인투자자들이 투자할 수 있는 자금에는 한계가 존재합니다. 자기자본만으로 투자하는 개미들은 은행 또는 제2금융권에서 예적금을 해지하고 투자하는 사례가 늘었습니다. 이자를 조금 주는 예적금보다는 주식이나 금 등 투자상품에 적극 뛰어드는 것이 조금 더 낫겠다는 판단에서입니다. 이보다 공격적인 투자자들은 레버리지를 고려합니다. 최근 P2P대출에서도 주식매입을 위한 스탁론 상품이 등장하는 등 상승장에서 수익을 극대화하는 방법인 레버리지, 빚투가 증가하였고, 심지어 일부 증권사들은 대출여력이 바닥났습니다.
이러한 점을 고려할 때, 은행권이 바닥난 수신여력을 채우기 가장 좋은 방법은 바로 수신금리(예적금 금리)의 인상이라고 생각합니다. 물론 새마을금고, 신협 등 2금융권의 경우에는 조합원들로부터 출자금을 높이는 방법도 있지만, 출자금 비과세 한도가 줄어들었기 때문에 예전보다 그 효과는 적을 것입니다. 또한 단위조합은 채권발행이 불가능하기 때문에 수신금리의 인상 또는 요구불예금(보통예금)의 확대 등이 현실적인 방법입니다. 이와 같은 수신금리의 인상은 곧 여신금리(대출금리)의 인상으로 이어질 수 있다고 생각합니다.
필자가 생각했을 때 현재 한국 주식시장의 강세흐름이 깨지는 순간은 1) 시장에서 예상했던 실적이 뒷받침되지 않았을 때, 2) 금리인상에 따른 레버리지 청산 등으로 예상합니다. 이 때쯤이면 투자자들은 충분한 수익을 거두었다고 생각해 시장에서 돈을 빼게 됩니다.
리츠이야기로 돌아오겠습니다. '22~'23년 K리츠가 힘들었던 시기와 현재를 비교한다면, 분명히 현재의 주가는 높아졌습니다. 물론, 해외자산을 보유한 K리츠 또는 몇몇 리츠들은 예전의 주가를 회복하지 못하였지만, 그 당시와 비교했을 때 전반적으로 높아진 것은 사실입니다. SK리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠 등이 몸소 금리인하 효과를 증명하였구요.
하지만, 만약 다시 금리가 오를 기미가 보인다면, 가장 먼저 타격을 입을 업종은 리츠라고 생각합니다. 리츠의 비용을 차지하는 것은 주로 이자비용이며, 금리의 상승은 자산가치의 하락으로 이어지기 때문입니다. 그래서 ETF로 리츠 전체에 투자하는 것보다 개별종목을 찾는 것이 바람직하다고 생각합니다.
삼성FN리츠와 한화리츠의 주가흐름이 견조했던 것은 고금리 시기 상장했기 때문입니다. 조달금리가 낮아지면서 비용이 감소하였고 실적이 서서히 좋아졌습니다. 이를 복기하자면, 낮은 금리에서 대출기간이 긴 종목들의 경우, 대출만기가 짧은 종목들보다 실적이 나을 수 있다는 생각이 듭니다.
마무리, 2023년의 기억
필자가 느끼기에 리츠라는 섹터는 상승장의 후반부 이후일 때 빛을 보는 경우가 있었습니다. 이미 오를만큼 오른 주식들을 진입하기는 두려우며, 상대적으로 저렴하고 안전한 종목들로 갈아타는 순환매 장세도 한 가지 원인입니다. 하지만, 지금 시점에 다른 종목들이 올랐다고 해서 FOMO에 의한 리츠의 신규 진입은 지양해야할 것입니다.
시장에 유동성이 풀리면 가장 먼저 반응하는 것이 주식과 코인입니다. 이들은 탄력적이기 때문에 즉각 반응합니다. 주식시장에 유동성이 충분히 풀린 후, 서서히 부동산으로 자금이 옮겨갑니다. 주식시장에서 차익실현 욕구가 생겨 이 자금으로 부동산을 매수할 수도 있고, 부동산은 거래가 체결되는데 시간이 소요되기 때문에 주식보다 상대적으로 늦게 상승하기도 합니다.
하지만, 리츠는 보통의 부동산과는 달리, 주식장이 하락하면서 주식과 같이 또는 조금 늦게 하락하게 되는데, 일반적인 주식보다는 하락폭은 낮습니다. 부동산이라는 실물이 존재하며, 배당이라는 안전마진이 확보되는 것을 원인으로 추정합니다.
즉, 리츠는 남들보다 늦게 오르고 상승은 제한되어 있으며, 남들 떨어질 때 떨어지지만 하락폭은 다소 적은 특징을 갖고 있습니다.
리츠를 단순히 배당금 ATM이라는 측면이 아닌, 차익을 실현하기 위한 투자상품의 관점에서 볼때 투자 적기는 지난 '23년이었습니다. 리얼티인컴도, SK리츠도 그 때가 가장 좋은 신규진입 시기였습니다. 투자는 남들이 하지 않을 때 해야 먹을 것이 많습니다. 흔하면 싸고, 귀하면 비싼 것은 만고불변의 진리입니다.
