유동성 이슈에 시달리던 제이알글로벌리츠가 결국 채무불이행(디폴트)를 선언하면서 기업회생절차, 자율구조조정지원(ARS) 절차를 밟게 됐습니다. 시장에서는 제이알글로벌리츠의 사태로 리츠 신용도 이슈가 수면 위로 부상한 만큼 투자자들이 대거 몰린 다른 K리츠 주식과 채권 등에 끼칠 영향도 예의주시하고 있습니다.
당장은 제이알글로벌리츠 사태의 파장이 이미 오랜 기간 축적된 다른 리츠로 전이되지는 않는 모습입니다. 사실 주가 측면에서는 오랜 기간 꾸준히 선반영돼 온 측면이 많았습니다. 해외 자산 리츠는 이미 지난해부터 주가가 크게 하락했죠. 채권시장 역시 기존 체급이 달랐던 제이알글로벌리츠와 다른 리츠를 직접 비교하긴 힘들다는 평가가 많습니다. 오히려 신용도가 탄탄한 대기업 스폰서 리츠 채권이 더욱 조명받을 것이란 분석도 나옵니다.
해외 자산, 국내 자산 리츠 간 주가 차별화 '상당 부분 선반영'
제이알글로벌리츠는 지난해 1월 이후 이달 27일까지 50% 이상 거듭 하락했습니다. 유동성 이슈가 본격적으로 불거진 2024년 하반기를 기점으로 하면 낙폭은 더욱 큽니다. 사실상 오랜 기간 누적적으로 주가에 반영됐습니다. 제이알글로벌리츠(28일 거래정지) 외에도 해외 자산을 담고 있는 신한글로벌액티브리츠, 마스턴프리미어리츠, KB스타리츠 등 대부분이 쪼그라들었습니다. 다들 정도의 차이만 있을 뿐 일종의 ‘도매금’ 취급을 받아왔습니다.
해외가 아닌 국내 오피스와 물류, 호텔 등이 중심이 된 리츠들의 경우는 건재함을 보이고 있습니다. 대기업 스폰서 리츠는 이미 공모가를 훌쩍 넘어 전고점을 돌파했거나 이를 눈앞에 두고 있습니다. 한파를 겪어 오던 해외 자산 리츠와는 완전히 상반된 흐름이었습니다. 시장에서 우려했던 방향을 벗어나 예외적인 평가를 받고 있는 셈입니다. 이들 리츠의 선전이 결과적으로 지난 1년간 리츠 지수 회복의 기반이었습니다.
이러한 흐름은 제이알글로벌리츠의 발표 이후인 28일에도 크게 벗어나지 않고 있습니다. 해외 자산 리츠들이 추가적인 하락세를 보이는 반면 국내 자산 리츠들은 기존 흐름에서 별반 다르지 않은 흐름입니다. 상승폭이 컸던 한화리츠와 삼성FN리츠는 이달말 배당락 여파로 하락세가 크긴 했지만, 그동안의 상승세를 감안하면 놀라운 수준은 아닙니다. 다른 금융그룹 기반, 독립계 운용사 기반 등의 리츠 역시 큰 변화는 없었습니다.
중요한 점은 향후 흐름인데요. 지금까지 모습이 계속 강화될 수 밖에 없을 전망입니다. 양극화를 넘어 삼극화의 흐름 속에 양 끝에 있는 대기업 스폰서 리츠와 해외 자산 기반 리츠의 엇갈린 행보가 더욱 첨예하게 나타날 것으로 보입니다. 특히 환헤지 정산 이슈에서 계속 문제를 안고 있는 KB스타리츠, 신한글로벌액티브리츠 등의 방향성도 주목되는데요. 각 리츠의 대응 스탠스와 여력에 따라 분위기가 갈릴 수 있습니다.
리츠 채권시장 오히려 '우량 채권 더 부각될 것'이란 전망도
채권시장은 '태풍의 눈'이었습니다. 디폴트 이후 첫 거래일인 28일 이목이 쏠렸습니다. 예상대로 제이알글로벌리츠 채권은 이날 개장 후 바로 하한가(-30%)를 기록했습니다. 신용도 역시 'D'로 조정받았습니다. 사실상 디폴트인 만큼 당연한 결과이기도 하죠. 문제는 제이알글로벌리츠 외에 회사채 보유 리츠들의 분위기였습니다. 위험(리스크) 프리미엄이 중요한 채권시장에서 동일 섹터의 악재는 그 자체로 대형 변수로 지목됩니다.
다행히 리츠 채권 시장에 미친 영향 역시 제한적인 분위기입니다. 현재 제이알글로벌리츠를 비롯 일부를 제외하면 K리츠 채권은 비교우위의 신용도를 가진 대기업 스폰서 리츠가 주를 이루고 있는데요. SK리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠 등이 대기업 계열 우량 신용도를 기반으로 회사채를 대거 찍어왔습니다. 엄밀히 따지면 이들 신용등급이 A+~AA-란 점에서 과거 A-급인 제이알글로벌리츠와 체급 자체가 다른 곳입니다.
시장에서는 리츠 채권에 투자하는 주체 다수가 개인투자자란 점도 주목하고 있습니다. 디폴트가 발생한 제이알글로벌리츠 채권투자자들은 디폴트에 따른 손실 만회를 위한 후속 절차가 불가피합니다. 하지만 다른 리츠에 투자한 개인투자자 입장에서는 'A-' 디폴트 여파로 AA급에 준하는 채권 엑시트(투자금 회수) 가능성은 높지 않을 것이란 전망입니다. 복수 채권에 두루 투자하는 기관투자자 셈법과는 다르기 때문입니다.
일부에서는 제이알글로벌리츠의 유동성 위기에 따른 디폴트 사태가 오히려 대기업 스폰서 리츠의 채권 가치를 높일 것이라는 관측도 내놓고 있습니다. 상대적으로 우량하고 안전한 자산이란 인식이 심어지는 만큼 채권 시장에서도 이러한 현상이 차별적으로 나타날 수 있습니다. 특히 신용등급이 평균 A-급 대비 2노치(A+), 3노치(AA-) 높다면 더욱 두드러질 것이란 평가입니다.
증권사 관계자는 “제이알글로벌리츠의 유동성 이슈는 대기업뿐 아니라 탄탄한 간판과 배경을 두고 있는 스폰서 리츠들이 가진 배경이 왜 중요한지를 떠올리는 이벤트”라며 “해외 자산 리츠들 간에도 수면 아래서 완료된 유동성 대응력만 보면 이를 확인할 수 있습니다”고 말했습니다. 이어 “스폰서 리츠는 제이알글로벌리츠 디폴트 이전은 물론 이후에도 주식, 채권 양 시장에서 모두 더 조명받을 것”이라고 덧붙였습니다.
