삼성FN리츠는 지난해 FN타워 잠실을 편입하였습니다. 올해는 에이원타워 당산의 우선협상자로 선정되었습니다. 이번 자산의 편입이 이루어질 경우, 다음과 같은 의의가 있다고 생각합니다. 먼저, 리츠가 매수 - 매도 모두의 주체가 된 사례입니다. 리츠가 수요-공급의 한 축이 된 사례라고 생각합니다. 또한, 삼성FN리츠는 지금까지 CBD(순화), GBD(대치), PBD(판교), 잠실 등 핵심 업무구역에 위치하였습니다. 이번 자산의 편입을 통해 넓은 의미의 YBD 및 서울 서남부 지역에 진출하게 된 계기가 될 수 있다고 생각합니다.

하지만, 이번에 우선협상자로 선정된 에이원타워 당산은 이전에 인수한 잠실타워와는 다소 다른 성격입니다.

FN타워잠실은 스폰서 자산임에도 불구하고, 계열사 임차인보다 외부임차인의 비중이 큰 편입니다. FN타워잠실은 ▲우아한형제들 ▲케이티 ▲펑타이그레이터차이나 ▲롯데컬쳐웍스 ▲SK일렉링크 등 외부임차인의 비중이 크며, 스폰서 임차인인 ▲삼성생명 ▲삼성화재 ▲삼성카드 등 계열사의 임대차 비중은 32.18%입니다. 

현재 스폰서 임차인인 ▲삼성생명서비스 ▲삼성생명 ▲삼성화재 ▲삼성카드 등 삼성금융네트워크 계열사들이 약 87.3% 임차 중이며, 외부 임차인은 현대해상보험을 비롯한 병원, 리테일 임차인의 비중은 12.7% 밖에 되지 않습니다. 

외부 자산임에도 스폰서 임차인 등이 사용하던 사례는 존재합니다. SK리츠나 코람코라이프인프라리츠가 상장 초기 외부 주유소 자산(SK에너지, HD현대오일뱅크 등 스폰서가 보유한 자산이 아닌 외부자산)을 편입한 적이 있습니다. 외부 자산을 편입함으로써, 스폰서의 유통망 역할을 할 수 있었고, 개발을 통해 임대수익 및 자산가치 상승에 기여한 바 있습니다.

그러나 에이원타워 당산은 개발을 통해 자산가치를 높일 수 있는 자산은 아닙니다. 해당 자산은 과거 MDM그룹이 개발 후 운용하였습니다. 이후 '20년 NH올원리츠가 인수한 후, 삼성FN리츠가 편입할 계획입니다. 

앞선 한화리츠 글에서도 밝혔다시피, 한화리츠는 외부자산인 이마트타워를 편입하였으며, 추후 매각할 목적입니다. 즉, 매각차익을 남기기 어려운 스폰서리츠의 약점을 보완할 수 있습니다. 삼성FN리츠의 에이원타워 당산은 추후 매각까지 이어질지는 알 수 없습니다.

에이원타워 당산은 여의도와 목동 사이이며, 당산역보다는 영등포구청역에서 가깝습니다. 인근에 위치한 오피스는 현대해상강서사옥, 코레일유통 사옥 등이 있습니다. YBD의 배후지역인 신도림권역, 구로권역(구로디지털단지인근), 보라매권역 중 여의도에서 가장 가깝다는 장점은 있습니다. 

에이원타워 당산의 인수금액은 약 1,600억원 중반대로 추정합니다. 현재 삼성FN리츠(매입금액-평가금액)는 ▲FN타워 대치(4,811억원-5,640억원) ▲FN타워 잠실 2,079억원 ▲FN타워 순화(1,965억원-2,525억원) ▲FN타워 판교(1,258억원-1,385억원)을 보유하고 있으며, 에이원타워 당산은 상대적으로 규모가 작은 편에 속합니다. 

NH3호(에이원타워 당산)의 대출금액은 930억원(금리 4.00%수준)입니다. 에이원타워의 인수금액이 1,650억원 대라고 가정한다면 LTV는 약 56.36%수준으로, 현재 삼성FN리츠 LTV 55.1%와 비교한다면 높지는 않습니다.

필자는 이번 자산 인수에 대해서는 다음과 같이 생각합니다. 금리인상에 대응하면서 리츠의 AUM을 키울 수 있는 선택지였다고 생각합니다. 금리인상은 통상 자산가치를 떨어뜨리며, 이자비용의 증가로 이어집니다. 

리츠 입장에서 대응 가능한 방법은 임차인의 이탈(공실)을 최대한 막으면서 현금흐름을 유지하는 방법, 자산 규모가 큰 자산보다 상대적으로 작은 자산을 편입하여 금리인상에 따른 할인효과를 낮추는 방법 등입니다. 

또한, 보험사는 금리인상 수혜업종 중 하나입니다. 금리가 인상되지만 오히려 삼성FN리츠의 임차인인 삼성금융네트워크는 수혜를 받을 수 있다는 점은 다른 리츠 대비 강점으로 생각할 수 있을 것입니다.

 

현재 삼성FN리츠, 한화리츠가 대표적인 보험사 스폰서 리츠이며, 이외에도 신한알파리츠 등 오피스를 보유한 리츠 중 보험사를 임차인으로 둔 리츠들이 있습니다. 보통 보험사 임차인들은 GA(보험영업대리점)이 많습니다. 자회사형 GA 또는 보험영업대리점(ㅇㅇ생명 ㅇㅇ지역대리점 등) 등이 오피스를 임차합니다. 

하지만, 이번에 삼성FN리츠가 인수하는 에이원타워 당산의 주요 임차인은 삼성생명서비스입니다. 삼성생명의 GA(보험영업 자회사)는 삼성생명금융서비스이며, 이번 에이원타워 당산의 주요 임차인인 삼성생명서비스와는 다른 회사입니다.

삼성생명금융서비스(GA), 삼성생명서비스(손해사정) 모두 삼성생명의 자회사라는 공통점은 있으나, 두 조직의 안정성에서 차이 납니다. 보험을 직접 판매하는 GA(대리점) 특성상, 설계사 스카우트 비용 및 정착 지원금 등 초기 투자 비용이 많이 들어갑니다. 이 때문에 적자를 기록하는 등 영업 실적에 따른 리스크가 존재합니다.

반면, 삼성생명서비스는 보험금 심사(손해사정) 및 고객 콜센터 운영을 맡고있습니다. 

흔히 우리가 생각하는 손해사정인은 자동차/손해보험사에 소속된 손해사정사를 떠올립니다. 주로 교통사고나 화재 등 과실비율산정이나 합의금을 조율하는 역할을 맡습니다. 하지만, 생명보험사 역시 질병, 상해와 관련된 신체 손해사정사가 있습니다. 보험계약심사(언더라이팅) 과정에서 질병을 은닉했는지 여부 등을 조사하기도 합니다.

이 외에도 삼성생명의 본사 업무(콜센터, 심사 등)를 대행하며 수수료를 받는 구조입니다. 모기업 물량이 100% 보장되므로 경기 변동이나 영업 실적에 구애받지 않고 매년 안정적인 흑자를 냅니다.

금리인상이라는 변수에서는 안정적인 임차인이 필요하며, 손해사정 및 콜센터를 대행한 삼성생명서비스가 낫다고 생각합니다. 다만, AI의 도입을 고려한다면, 삼성생명금융서비스, 삼성생명서비스 손해사정부문은 괜찮을 것으로 생각하지만, 고객 콜센터의 경우, AI도입에 따라 다소 영향을 받을 것으로 생각합니다. 

 

이번 인수를 통해 에이원타워 당산은 FN타워 당산으로 자산명칭을 바꿀 것으로 예상합니다. 

NH올원리츠는 에이원타워라는 브랜드를, 삼성FN리츠는 FN타워라는 고유의 브랜드를 사용하고 있습니다. 현재 브랜드를 보유 중인 리츠는 NH올원, 삼성FN, 신한알파, 디앤디플랫폼리츠 등입니다. 그러나, 투자자의 입장에서 아직까지 브랜드에 대한 체감이 되지 않습니다.

삼성FN리츠는 FN타워, NH올원리츠는 에이원타워, 신한알파리츠는 그레이츠, 디앤디플랫폼리츠는 세미콜론이라는 브랜드를 만들었습니다.  이들은 모두 브랜드 이름+지역으로 구성됩니다. FN타워+대치, 에이원타워+당산, 그레이츠+판교, 세미콜론+문래가 각각의 예시입니다. 

리츠들의 브랜드를 살펴보면 흥미롭습니다. 네이밍 브랜딩에는 크게 두 가지 방식을 체감할 수 있는데, 실생활에서 가장 접하기 좋은 방식이 바로 현대차와 기아차입니다. 현대차는 차량 크기, 생애주기 또는 소득수준에 따라 세분화하였고, 각각의 이름을 아반테-소나타-그랜져로 다르게 가져갔습니다. 반면 기아차는 단순합니다. K3-K5-K7-K9으로 브랜딩하였습니다. 기아차 브랜드의 장점은 브랜드 네임 하나하나를 기억할 필요가 없어서 소비자가 쉽게 인지가 가능합니다. 리츠의 브랜드 네이밍 역시 기아차의 방식과 유사합니다.

우리 실생활에서 부동산 브랜드가 자산가치를 바꾸는 대표적인 사례는 바로 아파트입니다. LH(한국토지주택공사)에서 지은 아파트들은 언제 지었느냐에 따라서 브랜드가 다릅니다. 주로 주공, 뜨란채, 미래빌, 휴먼시아, 천년나무, 안단테 등의 브랜드를 사용합니다. 하지만, LH의 입주민대표회의, 부녀회 등에서는 아파트 네이밍을 바꾸려는 시도를 추진하며, 이후 해당 단지를 LH 브랜드가 아닌 시공한 건설사의 브랜드로 바뀐 사례가 종종 있습니다. ㅇㅇ 휴먼시아에서 ㅇㅇ서희스타힐스로 바뀐 것이 대표적인 예입니다. 

이와 같은 사례는 LH 또는 휴먼시아 등은 브랜드가 지닌 부(-)의 이미지에서 탈피하고 자산 가치를 상승시키려는 의도입니다. 반대로, 수십년 되었고, 재건축 후에도 이름을 유지하는 곳도 있습니다. 바로 압구정현대입니다.

실제 건물의 임차인 혹은 사용인(직장인)들은 해당 브랜딩 된 건물과 다른 건물과의 유의미한 차이를 느낄 수 있을지 모르겠으나 투자자의 입장에서는 여전히 물음표입니다.

다시 리츠로 돌아오겠습니다. 에이원타워당산과 FN타워당산은 분명 같은 자산입니다. 
만약, 삼성FN리츠가 에이원타워 당산을 인수한다면, 자산의 이름 역시 에이원타워 당산에서 FN타워 당산으로 바뀔 것입니다. 단순히 간판 또는 자산의 이름만 바뀌는 것인지, 또는 이를 넘어선 무언가가 있는지 궁금합니다. 하지만, 네이밍을 넘어선 무언가가 느껴져야할 것입니다. 단순히 '이 건물이 예전에 그 건물이었어?'로 그치면 안됩니다.

하지만, 결국 매각된다면 기존에 사용하던 '에이원타워'라는 브랜드도 사라질 가능성이 높다는점, FN타워라는 브랜드가 에이원타워 대비 어떤 차별화된 포인트를 가져올지 미지수입니다. 

자산의 브랜딩은 좋으나, 과연 자원을 투입하면서까지 바꿀 필요가 있는지, 혹은 단순히 관리의 편의성인지, 그만한 효과가 있는지 아직까지 체감이 되지 않습니다. 그 효과가 없다면, 굳이 등기비용, 브랜드 마케팅 비용 등을 투입할 필요성이 없을 것이며, 투자자의 입장에서는 그 비용을 아끼는 것도 괜찮다는 생각이 듭니다.