1. KB스타리츠는 상장 이후 첫 유상증자를 지난 4월에 마무리하였습니다. 유상증자 규모는 총 1,500억원, 자금 조달은 씨티뱅크센터, 시그니처타워, 여의도파이낸스타워 등에 대한 투자 차입금 상환과 기타 부채 상환 및 운영자금 마련 등을 위한 목적입니다.

2. 유상증자를 통해 부채비율은 364%에서 182%로 감소할 것으로 전망하며, 연간 이자비용 역시 123억원에서 57억원 수준으로 낮아질 것으로 기대합니다.

3. 회사는 '26년 중점 추진사항으로 벨기에 노스갤럭시타워 임대차 계약 만기 연장 추진을 통한 자산 가치 제고, 국내 우량 자산 편입 지속 및 포트폴리오 다변화, 영국 자산 경쟁력 제고 등을 제시하였습니다. 

4. 책임경영의 측면에서 운용수수료 산정방식을 기존 자산 규모 기반에서 시가총액(주가) 연동 방식으로 변경을 계획하고 있습니다. 절감된 수수료는 주주 환원을 위해 사용할 것으로 예상합니다. 또한 주주 서한 발신일인 '26.5.21 부터 보수개편안이 확정될 때까지 운용수수료를 수취하지 않는 등 주주 가치 제고를 위해 노력하고 있습니다.

 

국내에 금융지주회사 제도가 도입된 것은 2000년 10월 「금융지주회사법」이 제정되면서부터입니다. 금융지주 체제에서는 지주회사(Holdings)라는 모회사가 주식만 지배하고, 각 금융사(은행, 보험, 증권, 카드, 자산운용 등)는 별개의 법인으로 분리됩니다. 특정 계열사의 부실이 다른 계열사로 번지는 '부실 전이 리스크'를 막기 위해 방화벽(Firewall)을 치는 것이 핵심입니다. 동시에 지주회사가 그룹 전체의 자본을 컨트롤하며, 수익성이 높은 계열사의 배당금을 모아 보험, 증권, 카드, 자산운용, 신탁 등 새로운 성장 동력을 키워나가는 구조를 취하고 있습니다.

은행 중심의 종합금융지주(KB, 신한, 하나, 우리, NH농협) 중 계열사를 통해 상장 리츠를 운용 중인 곳은 KB(KB스타리츠), 신한(신한알파, 신한서부티엔디, 신한글로벌액티브), NH농협(NH올원, NH프라임)까지 총 3곳입니다. 이 외에도 삼성금융네트웍스(삼성FN리츠), 한화금융네트웍스(한화리츠), 대신파이낸셜그룹 등 비은행권 금융그룹들 역시 스폰서 리츠 시장에 적극적으로 참여하고 있습니다.

지난 글에서는 「신한알파리츠」를 통해 스폰서 리츠의 특징 중 '임차'와 '공급'의 관점을 바라봤다면, 이번에는 또 다른 관점에서 금융지주 스폰서리츠를 살펴보려고 합니다.

일반적인 대기업 스폰서리츠가 주로 '그룹 자산의 유동화 및 효율적 지분 관리'라는 단일 목적에 집중한다면, 금융권 스폰서리츠는 금융 그룹의 특성을 살려 수익을 창출하는 루트가 훨씬 다각화되어 있습니다. 

리츠 상장(IPO) 시 계열 증권사를 이용(대신-대신증권, 삼성FN-삼성증권, 한화리츠-한화투자증권 등)하면서 주관 수수료를 챙기고 고객 셀다운 비히클로 리츠를 활용하는 것은 종합금융지주 스폰서와 비은행형 금융그룹 스폰서 모두 동일하게 누리는 구조입니다.

그러나 KB스타리츠나 신한알파리츠 같은 '은행 중심의 종합금융지주' 스폰서는 여기에 더해 '시중은행 및 대형 보험사'를 두고 있다는 점에서 체급의 차이를 보입니다. 이들은 IPO 수수료를 넘어 자산 매입 시 계열 은행이나 보험사를 대주단으로 참여시켜 대출을 실행하거나 계열  은행으로서 직접 환헷지 계약을 체결해 이자 및 파생상품 수수료 수익까지 그룹 내부로 내재화할 수 있습니다. 또한 '은행'은 다른 금융기관 대비 '신뢰도'가 높기 때문에, 종합금융지주 스폰서리츠는 은행 브랜드에 대한 편승효과를 누릴 수 있습니다.

KB스타리츠는 최근 IR에서 2026년부터 2030년까지 'One-KB 협업 시너지'를 극대화하겠다는 중장기 계획을 발표했습니다. 구체적으로는 ▲그룹 사옥 및 핵심 시설의 세일앤리스백(Sale & Lease-Back) 구조화 ▲그룹 내 개발 및 운용 부문과의 공동 투자 플랫폼 구축 ▲계열사 네트워크를 활용한 전략적 코어 자산 공동 확보 등을 주요 내용으로 하였습니다. 

KB스타리츠가 보유한 종합금융지주 스폰서리츠의 특징을 ▲자산 편입 및 매각 ▲리파이낸싱 ▲유상증자의 관점에서 살펴보겠습니다. 

 

KB스타리츠가 KB자산운용에서 운용 중인 'KB와이즈스타28호펀드'를 통해 여의도 파이낸스타워 수익증권을 편입한 것 역시 One-KB 협업 시너지의 대표적인 사례입니다.

현재 KB스타리츠의 독자적인 재무 상황과 주가 수준을 감안할 때, 여의도 파이낸스타워 같은 대형 우량 자산 전체를 통째로 편입하는 것은 불가능하지만, 그룹의 자본력과 네트워크로 우량 자산을 안정적으로 확보해 낼 수 있었습니다.  이처럼 스폰서의 역량과 네트워크를 기반으로 유연한 선택지를 가질 수 있다는 점은 금융지주 스폰서리츠만의 구조적 특징입니다. 

벨기에 자산의 비중이 높은 제이알글로벌리츠는 자금 조달 및 리스크 관리의 타개책으로 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 '498 세븐스 애비뉴(Seventh Avenue, 제이알제28호리츠)'의 매각을 추진 중인데요. 그러나 시장에서 유동성 확보가 시급하다는 점이 노출된 만큼, 매각 과정에서 자산의 급매가 불가피할 것으로 보입니다. 이처럼 매도 측의 협상력이 약화된 상황에서의 자산 처분은 결국 불리한 가격 조건을 수용해야 하는 한계를 가집니다. 

KB스타리츠 역시 포트폴리오 내 벨기에 자산의 비중이 높아, 향후 리스크 발생 시 기존 자산의 매각이 유력한 선택지 중 하나가 될 수 있습니다. 그러나 자산 매각 압박에 직면하더라도 제이알글로벌리츠와는 다른 양상을 보일 가능성이 큽니다. 금융지주 스폰서가 뒷받침되기 때문입니다. 

위기 상황 시 금융지주 계열사들이 KB스타리츠가 보유한 우선주나 부동산 펀드의 지분을 인수하는 방식으로 유동성을 보완해 줄 여력이 있는 셈입니다. 결과적으로 자산 처분이 시급한 상황에서도 시장에 급매물로 자산을 매각하기보다는, 어느 정도 가격 협상력을 유지하며 적정 수준에서 자산 가치를 방어할 수 있는 보완 장치를 갖춘 것으로 평가됩니다.

 

KB스타리츠가 보유한 영국 삼성전자 유럽본사 오피스의 경우, 리파이낸싱 과정에서 대주단이 기존 현지 금융기관에서 KB국민은행 런던지점으로 교체되며 자산 레벨에서의 리파이낸싱을 완료한 바 있습니다. 벨기에 노스갤럭시타워는 현지 대주단이 별도로 존재하며 구조적 차이로 인해 KB국민은행이 자산 레벨에서 직접 대출을 실행하기는 어렵습니다. 현재 KB국민은행의 유럽 내 거점(지점 및 사무소)은 영국 런던과 폴란드에 한정되어 있으며, 두 곳은 유로화가 아닌 파운드화와 즐로티화를 주로 사용한다는 통화적·지리적 제약도 존재합니다. 이에 따라 향후 KB스타리츠의 유동성 보완이 필요한 상황이 발생한다면, 해외 자산 레벨에서의 직접 대출보다는 리츠 레벨에서 계열 은행이나 증권사 등을 통한 차입 구조를 활용하는 방식이 보다 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

 

이번 KB스타리츠의 주주배정 유상증자 과정에서 KB금융그룹 계열사들이 적극적으로 참여하는 모습 역시 제이알글로벌리츠와 구별되는 차별화 포인트입니다. 현재 스폰서 계열사인 KB증권(약 26%), KB국민은행(약 13%) 등 주요 계열사들은 전체 지분의 과반에 가까운 약 49%를 보유하고 있습니다.

이들 앵커 주주(스폰서)가 지분율에 맞춰 유상증자에 동참하는 것은 단순한 자금 조달을 넘어 리츠의 안정적 운영을 지원하겠다는 책임 경영 의지로 해석됩니다. 위기 상황에서 대주주가 자금 확충 부담을 일반 주주에게만 전가하지 않고 구조적 버퍼를 함께 형성해 준다는 점은 금융지주 스폰서리츠만이 가질 수 있는 강점입니다

 

KB스타리츠의 포트폴리오에서 가장 절대적인 비중을 차지하는 자산은 벨기에의 '노스갤럭시타워'입니다. 전체 자산의 약 77%에 달하는 규모입니다. 최근 리츠 레벨에서 국내 우량 자산의 우선주를 신규 편입하는 등 다각화를 시도하고 있으나, 자산 구조상 리츠 전체의 주가 흐름을 좌우하는 핵심 변수는 여전히 노스갤럭시타워입니다. 시장에서 KB스타리츠의 가치 하락 압력으로 작용하는 본질적인 요인 역시 이 벨기에 자산의 불확실성에서 기인합니다.

필자는 KB스타리츠가 노스갤럭시타워에 대해서 낙관적 뷰를 보유한다고 생각합니다. 하지만, 노스갤럭시타워를 이해하기 위해서는 한국과 유럽의 부동산 시장 메커니즘 차이를 살펴볼 필요가 있습니다.

한국 부동산 시장의 가장 큰 특징은 i) 계약서 상 임대료 상한선, ii)「 주택임대차보호법 」 (주임법), 「 상가건물임대차보호법 」 (상임법)상의 법정 증액 상한선 규제와 iii) 실제 시장에서 거래되는 임대료 간의 괴리가 크다는 점입니다. 즉, 실제 시장 임대료의 상승폭이 법정 상한선이나 임대차 계약상의 상승폭을 크게 웃도는 구조(시장거래임대료 상승폭 > 법정상한선 또는 계약상 상승폭)입니다. 주임법과 상임법의 갱신요구권 및 증액 제한도 원인이며, 임대 계약 조건이 물가상승률(CPI)에 연동되더라도 계약상 상한선(Cap)에 가로막혀 가파르게 상승하는 실제 시장 임대료 추세를 완전히 따라가지 못하는 현상이 발생합니다.

이러한 현상은 비단 오피스 등 상업용 부동산 시장뿐만 아니라 아파트 등 주택 시장에서도 유사하게 관찰됩니다. 한국의 임대차 시장은 제도적 규제와 별개로, 계약이 종료되는 시점에는 '시장 수준에 맞춘 전세 보증금 및 월세 차임의 증액'을 당연한 시장 가치로 수용하는 경향이 짙습니다. 그만큼 국내 부동산 시장은 리셋 시점에 임대료가 가파르게 뛰어오를 수 있는 구조적 특징을 지니고 있습니다. 

이로 인해 한국에 자산을 둔 국내 리츠들은 기존 임대차 계약이 만료되는 시점에 재계약이나 신규 임차인 유입을 통해 가파르게 상승한 시장 수준의 임대료를 고스란히 수취할 수 있습니다. 이렇게 증액된 임대 수익은 주주들에게 환원되므로 리츠의 전반적인 실적 상승으로 이어집니다.

대표적으로 신한알파리츠의 '그레이츠판교'가 계약 갱신을 통해 임대료를 크게 올리며 실적을 개선한 바 있으며, 대다수 국내 우량 리츠들 역시 유사한 흐름을 보이고 있습니다. 이처럼 자산 가치 상승에 따른 임대료 증액이 배당금 확대로 연결되는 선순환 구조 덕분에, 국내 자산 기반의 리츠들은 고금리 기조가 지속되는 환경에서도 상대적으로 우수한 펀더멘탈(기초체력)을 유지할 수 있습니다.

반면, 벨기에 자산의 임대차 메커니즘은 이와 다른 관점에서 접근해야 합니다. 즉, 임대차 계약상의 상승폭이 실제 시장 임대료의 상승폭을 웃도는 구조(시장거래임대료 상승폭 < 법정상한선 또는 계약상 상승폭)입니다. 

노스갤럭시타워는 2004년 12월부터 2031년 11월까지 총 27년에 달하는 초장기 임대차 계약이 체결된 자산입니다. 계약 구조상으로는 만기 시점까지 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동되어 임대료가 매년 안정적으로 상승하도록 되어 있습니다.

유럽 현지 시장은 한국과 달리 법정 상한선이나 기존 계약 임대료가 실제 시장 거래 임대료보다 높은 역전 현상이 나타나고 있어, 만기 시점에 실제 시장 가격 수준을 온전히 반영하기 어렵습니다. 주요 임차인인 벨기에 정부가 만기 이후에도 건물을 계속 사용할 가능성은 높게 점쳐지지만, 재계약 시점에는 하향 안정화된 시장 거래 임대료를 기준으로 삼아 임대료 인하 조정을 요구할 개연성이 큽니다.

또한, 벨기에 오피스 시장의 특성상 정부 기관 외에 수만 평에 달하는 대형 임차인을 새롭게 발굴하는 것은 현실적으로 무리가 따릅니다. 노스갤럭시타워 자체가 초기 설계 단계부터 벨기에 정부의 요구 조건에 맞추어 건축된 자산이라는 구조적 한계도 존재합니다. 유사한 포트폴리오를 가진 제이알글로벌리츠의 선례를 보더라도, 공실 리스크를 방지하기 위해 가능한 한 기존 정부 임차인과의 계약을 연장하는 것이 리츠 운영 관점에서는 가장 유리한 선택지입니다. 결과적으로 2031년 만기 이후 임대료의 하향 조정과 이에 따른 자산가치 조정은 불가피할 것으로 전망됩니다.

특히 유럽의 상업용 부동산 감정평가 체계는 미래의 공실 위험과 재임대 비용을 반영하는 수익환원법 기반의 할인현금흐름법(DCF, Discounted Cash Flow)을 표준으로 삼고 있습니다. 5~10년 단위의 미래 현금흐름을 시뮬레이션하게 되는데, 이 과정에서 잔여 임대 기간이 2년 미만으로 단축되었음에도 확정된 후속 임차 계약이 없을 경우, ▲예상 공실 기간에 따른 수입 감소 ▲렌트프리(무상임대) 기간 감액 ▲신규 임차인 유치 중개 수수료 등의 제반 비용을 미래 현금흐름 추정치에서 직접 차감하도록 규정하고 있습니다.

아울러 유럽 시장에서는 가중평균 잔여 임대기간(WALT, Weighted Average Lease Term)이 5년 이상 확보되어야 안전자산으로 간주하여 온전한 가치를 부여합니다. 반면, WALT가 2년 이하로 축소되면 자산의 등급이 안정형에서 위험형으로 재분류되는 경향이 있습니다. 특히 임차인의 퇴거 예정일로부터 2년 전까지 차기 임대차 조건이 확정되지 않을 경우, 감정평가 가치가 큰 폭으로 하락하는 것이 유럽 상업용 부동산 시장의 고유한 평가 관행입니다.

하지만, 국내 리츠 자산의 임대료 상승에 대해서는 자연스러운 시장 가치의 반영으로 수용하면서도, 벨기에 자산의 임대료 하락 리스크에 대해서는 감정평가 기관의 과도한 보수적 평가로 치부하는 경향이 있습니다. 그러나 국내외를 막론하고 실제 시장에서 거래되는 임대료 수준을 핵심 지표로 동일하게 적용하여 판단하는 것이 객관적이고 타당한 접근입니다.

첫째, 유럽 내 조달 금리와 이자비용 부담입니다. 현시점에서 미래 금리를 예단하기는 어려우나, 리파이낸싱 도래 시점인 2027년 전후 유럽중앙은행의 기준금리 흐름은 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 이는 리츠 레벨의 금융 비용 증가로 이어져 실질 배당 재원을 축소시키고, 자산의 캡레이트(Cap Rate) 상승을 유발하여 자산가치를 하락시키는 직접적인 요인으로 작용하게 됩니다.

둘째, 임차인인 벨기에 정부의 극심한 재정 건전성 악화입니다. 유로존 내에 'EU 경제 거버넌스 개혁안'이 본격 가동되면서 회원국들은 연간 재정적자를 GDP 대비 3% 이하로, 국가 부채를 GDP 대비 60% 이하로 통제해야 하는 법적 의무를 집니다. 반면 벨기에는 재정적자 비율이 기준치를 크게 웃돌고 있으며, 국가 부채 비율 역시 GDP 대비 110%를 돌파한 상태입니다.

이에 따라 벨기에는 EU 집행위원회로부터 재정건전성을 강제로 제고해야 하는 초과 재정적자 시정절차 대상국으로 지정되어, 고강도 지출 감축 및 예산 삭감 압박을 받고 있습니다. 이러한 정부 재정 긴축 기조는 2031년 임대차 계약 만기 시점에 도래할 재계약 협상에서 벨기에 정부가 임차료 인하를 요구할 수밖에 없는 배경이 됩니다. 결과적으로 국내 리츠가 보유한 해외 정부 임차 자산의 기존 임대료 수준을 그대로 유지하기는 구조적으로 어려울 것으로 전망합니다.