K리츠 시장은 꽤 오랜 기간 SK리츠와 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 제이알글로벌리츠 등의 대형 종목들이 대장주 자리를 두고 경합했습니다. 이들은 모두 시가총액이 1조원을 훌쩍 넘었거나 근접한 곳들이었습니다. 지금은 구도가 많이 바뀌었습니다. SK츠와 ESR켄달스퀘어리츠가 꾸준한 자산 편입과 주가 회복세를 거치며(조정을 겪기도 했지만) ‘빅2’의 구도를 형성하며 후발 주자와의 격차를 조금씩 벌리고 있습니다.

올해 연말엔 이들의 뒤를 잇는 중대형 K리츠들의 지형 변화가 예상됩니다. 롯데리츠와 제이알글로벌리츠 등은 ‘배당컷’과 이에 대한 우려로 밸류에이션(시가총액)이 크게 줄었거나 줄어들고 있죠. 반면 신흥 주자들은 외형 불리기를 선언하며 자본확충에 나서고 있습니다. 대표적으로 한화리츠는 현 시가총액에 맞먹는 수준으로 유상증자를 예고했죠(한화 장교빌딩 편입). 신주 발행 후에는 외형(시가총액) 격차가 롯데리츠와 제이알글로벌리츠 등에 크게 차이가 나지 않을 것으로 보입니다.

쏟아지는 유상증자 물량, '최적 공모' 셈법 고심하는 K리츠

외형 성장 즉효, '유상증자 카드' 적극 모색하는 K리츠

디앤디플랫폼리츠, 삼성FN리츠, 신한알파리츠 등도 모두 약진이 예상됩니다. 특히 시장 상황이란 변수는 있지만 디앤디플랫폼리츠는 예정된 700억~800억원 안팎의 유상증자가 이뤄질 경우엔 3,000억원에 육박한 시가총액 반열에 올라섭니다. 10위권 진입을 눈앞에 두게 되는 셈입니다. 네 차례의 증자로 꾸준히 외형을 불려온 신한알파리츠도 추가 증자로 다시 한번 시가총액을 불릴 수 있을 것으로 보입니다.

물론 이들 지형도 변화엔 K리츠 시장이나 개별 리츠 분위기도 계속 영향을 끼칠 전망입니다. 일례로 최근 해외 자산 기반의 리츠에 대한 우려와 함께 리파이낸싱 이슈까지 겹치며 거듭 하락세를 겪고 있는 제이알글로벌리츠의 경우엔 한치 앞도 예상이 힘든 구간입니다. 동시에 시가총액 변화에 따른 K리츠 ETF(상장지수펀드)의 포트포리오 조정도 다른 리츠의 주가 변화를 부추길 수 있습니다. 최근 코람코더원리츠에서 야기된 높은 변동성 장세처럼 말입니다.

견고한 ‘빅 2(SK∙ESR)’, 지형도 변화 예고된 ‘중대형∙중형 K리츠'