K리츠 시장에 올해 첫 신규 주식(신주) 물량이 나옵니다. 기업공개(IPO)를 추진 중인 대신밸류리츠 신주와 유상증자 절차를 밟고 있는 ESR켄달스퀘어리츠 신주가 그 주인공인데요. 대신밸류리츠는 본사 사옥을 편입하는 대신파이낸셜그룹의 첫 번째 리츠 상장이란 점, ESR켄달스퀘어리츠는 이미 국내 물류 강자로 자리매김한 플레이어의 3년여 만 유상증자란 점(물류자산 추가편입) 등이 주요 관전포인트입니다 .

3년 기다린 대신금융의 첫 리츠 IPO, 시장은 어떻게 평가할까요

장고 끝 유상증자 카드 꺼낸 ESR켄달스퀘어리츠(feat. 할인율 & 증자율)

IPO 투자자 모집을 앞둔 대신밸류리츠는 60%를 기관투자자(수요예측), 40%는 개인투자자에 배정했는데요. 청약 의지만 있으면 누구나 물량을 신청할 수 있습니다(공모 규모 965억원). 반면 ESR켄달스퀘어리츠는 유상증자 방식의 특성상 기존 주주들에게 배정된 신주인수권을 사서 구주주 청약에 참여하거나 실권주 발생 시 일반공모에서 제한적으로 투자가 가능합니다(공모 규모 1,422억원 예정).

대신밸류리츠는 올해 상반기 2,000억원 가량의 프리IPO에서 복수 기관투자자들로부터 자금 유치에 성공하면서 상장에 앞서 중요한 절차를 마치고, 추가 투자자들이 관심을 갖는 신주입니다. 특히 도심권역, 을지로에 위치한 우량 오피스(대신파이낸셜그룹의 본사 사옥)로 오피스 섹터 중심의 안정적 배당수익을 원하는 이들에게 부합하는 상품일 수 있습니다.

스폰서인 대신금융그룹이 증권사, 자산신탁, 자산운용 등을 기반으로 국내외 부동산 투자를 비롯해 투자 및 운용에서 충분한 트랙레코드를 쌓은 하우스란 점에서 ‘포텐셜’ 측면도 부각되고 있습니다. 실제로 공모 절차에 돌입한 이후 대신밸류리츠는 부동산과 관련한 그룹 통합 시너지에 대한 강점을 전면에 내세우고 있죠. 대신343을 비롯해 나인원한남, 강남343 등(오피스와 주거)이 단적인 예입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 ESR켄달스퀘어그룹 기반의 국내 물류 시장 최강자란 타이틀 자체가 투자자들에게 어필할 수 있는 포인트입니다. 풍부한 물류 파이프라인도 이미 검증을 마쳤습니다. 기존 K리츠 투자자들에게 주가 회복력 등 일정 부분 건재함을 증명했다는 점도 강점입니다. 최근 증자 영향으로 조정을 받긴 했지만 시가총액 기준 대형 리츠로의 위상도 중요한 포인트입니다.

무엇보다 증자 물량에 대한 투자 매력은 뚜렷합니다. 증자 영향으로 4,000원대 초중반의 하락한 가격으로 신주를 살 수 있는데요. 이달 말 예정된 최종 발행가를 감안하면 배당수익률 6%대 중반 수준과 함께 주가 정상화 시 ‘캐피탈게인(주가차익)’ 역시 기대할 수 있습니다. ESR켄달스퀘어리츠는 2021년 유상증자 이후에도 주가가 기존 수준에 가깝게 회복하는 모습을 그리기도 했죠.

물론 대신밸류리츠와 ESR켄달스퀘어리츠 두 곳의 정체성 및 방향성 등의 차이를 감안하면 동일선상 비교는 의미가 없을 수도 있습니다. 그만큼 오피스와 물류 등 주요 섹터 분위기와 기류가 개별 리츠에 다르게 영향을 주기 때문입니다. 다만 K리츠 시장에서 과거 확인된 IPO 신주와 유상증자 신주의 배당률 및 주가 흐름 등 수익률 관점을 감안한다면 의외로 차별적 지점도 뚜렷하다는 반응도 있습니다.

대신밸류리츠는 6월 12일과 13일 기관투자자 대상 수요예측을 실시합니다. 이를 기반으로 23일과 24일 일반투자자 모집도 진행합니다. ESR켄달스퀘어리츠는 기존 주주 청약일인 구주주 청약은 7월 3일과 4일, 일반공모는 8일과 9일 실시합니다(ESR켄달스퀘어리츠의 기존 주주구성을 감안하면 기관과 개인 배정분은 약 80%, 20% 가량입니다). 두 리츠의 공모 일정이 열흘 가량 시차를 두고 진행됩니다.

IPO 신주를 살까요, 유상증자 신주를 살까요(feat. 대신&ESR리츠)