지난해 K리츠 시장은 불장을 연출한 코스피와 연거푸 비교되면서 소위 주식 ‘포모(Fear of missing out)’ 현상을 유발한 섹터 중 하나로 지목됐습다. 하지만 글로벌 증시 가운데 단연 최고의 수익률을 낸 시장이 코스피란 점, 코스피 종목 안에서도 반도체 등 특정 섹터의 쏠림이 극심한 점, K리츠 지수의 회복률이 나쁘지 않은 점 등을 감안하면 K리츠의 지난해를 막연하게 평가절하하기엔 무리가 있습니다.
그렇다면 글로벌 리츠, 그중 리츠 선진국이자 본고장인 미국 리츠와 아시아 리츠 맹주로 꼽히는 일본 리츠는 2025년 어떤 성과를 냈을까요. 수익률 측면에서는 비교가 가능한 지표가 있습니다. 국내 운용사 가운데 유일하게 한미일 리츠 ETF를 동시에 운영하는 삼성자산운용의 ‘Kodex 리츠부동산인프라’ 3종 시리즈를 통해 비교해봤는데요. 공교롭게도 세 곳의 지난해 성과는 극명하게 엇갈리는 부분과 지점들이 존재합니다.
삼성 브랜드 앞세운 ‘Kodex 한∙미∙일 리츠 ETF’의 성장세
가장 먼저 K리츠를 보겠습니다. Kodex 한국리츠부동산인프라’는 맥쿼리인프라, KB발해인프라 등 상장 인프라 펀드도 담고 있지만, 나머지 70% 가까이를 K리츠에 투자하고 있습니다. 리츠 중에서는 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠 등의 순으로 비중이 높습니다. 2,000억원 이상 시가총액 리츠 중에서 비중을 조절합니다. 2025년 토털리턴수익(배당 6%+지수 11%)은 17% 가량입니다. 기초지수의 상승률은 KRX 리츠 TOP 10 지수의 수치(10.5%)와 흡사한 수치입니다.
K리츠가 지난해 10% 이상이란 양호한 성과를 올린 점은 분명하지만, 정확히는 한 해 전인 2024년 기저효과 영향도 있습니다. 여러 차례 언급했듯이 2024년 하반기 유상증자 행렬이 봇물터지듯이 쏟아지면서 리츠 시장의 회복을 막았습니다. 또한 해외 자산 기반의 리츠들이 계속해 고전하면서 주가가 하락한 점도 시장 전반의 침체를 거들었습니다. 때문에 여러 변수가 걷힌 K리츠의 최근 방향성은 올해 시장 전반의 나침반이 될 수 있는 지점입니다.
실패 딛고, 다시 다가선 'K리츠 시가총액 10조원 시대'
미국 리츠는 어땠을까요. 전체 시가총액만 200조원 안팎이지만, 덩치에 비하면 한 해 성적표는 초라했습니다. 웰타워, 프롤로지스, 아메리칸타워 등 골리앗 종목을 모두 담은 'Kodex 미국부동산리츠'의 최종적인 수익률은 1%대에 그쳤습니다. 배당액을 제외하면 제자리걸음 혹은 뒷걸음질에 가까웠던 성적표입니다. 물론 미국 리츠의 경우엔 K리츠와 달리 2023년과 2024년에 잇따라 크게 반등한 영향이 있었던 만큼 이를 감안해 바라볼 필요는 있습니다.
사실 미국 리츠의 부진은 다소 의외일 수 있습니다. 코로나 엔데믹 이후 데이터센터, 헬스케어, 시니어하우징 등 이른바 ‘뉴 이코노미’ 섹터가 고공비행을 이어갔기 때문에 한 해 성과 역시 좋았을 것이라고 생각할 수 있습니다. 하지만 전통 섹터인 오피스 등에서는 계속 고전하는 흐름을 벗어나지 못하고 있습니다. 간판 오피스 리츠인 보스턴프라퍼티스는 2025년 주가 역성장 혹은 제자리걸음을 보였습니다. 또한 '뉴 이코노미'에서도 일부를 제외하면 주춤하거나 성장세가 둔화되는 섹터도 다수 확인됐습니다.
미국 리츠의 기류는 삼성자산운용이 아닌 미래에셋자산운용의 ETF에서도 고스란히 나타납니다. 삼성과는 다른 지수를 사용해 미국 리츠에 투자하는 TIGER 미국MSCI리츠 역시 1년 토털리턴 수익률이 1%에 미치지 못했습니다. Kodex 미국부동산리츠의 기초지수는 'Dow Jones US Real Estate Index, TIGER 미국MSCI리츠는 'MSCI US REIT Index'를 사용하는데요. 모두 시가총액 규모에 비례해 포트폴리오를 구성하는 방식입니다. 두 지수와 ETF의 성과는 그만큼 미국 리츠 시장의 성과가 부진했다는 방증이기도 합니다.
마지막은 일본 리츠입니다. 일본 리츠는 그야말로 가장 돋보인 성과를 보인 지역입니다. Kodex 일본리츠부동산 기준 2025년 수익률은 무려 20%를 상회할 정도였습니다. 미국보다 높은 배당수익률에 주가 회복 역시 일정 부분 전체 수익률을 견인한 기반이었습니다. 일본 리츠는 오피스 수요 확대란 훈풍에 더해 방일 관광객 수가 급증하면서 예전 수준의 성과를 내는 등 눈에 띄는 결실을 맺었습니다. 전반적으로 선전한 지역이었습니다. Kodex 일본리츠부동산 역시 니폰빌딩펀드, 재팬리얼에스테이트, 재팬리테일펀드 등 간판 리츠를 담고 있습니다.
일본 리츠 시장은 가장 인상적인 성과를 낸 만큼이나 2026년 이후 여러 변수와 변화에 노출되어 있습니다. 지난해 연말 제로금리 탈피와 이후 엔케리 청산 흐름이 나타나고 있는데요. 당시 일본 중앙은행의 부동산 및 리츠 자산 매각 의지를 드러내기도 했죠. 이에 따라 일본 리츠가 보유한 자산가치 변동성이 높아질 전망입니다. 올해 향방을 예단하긴 힘들지만(2024년말 미국리츠의 선전을 시장에서 예상했던 것처럼), 현재 놓여있는 금리와 환율 등 여러 글로벌 매크로 지표가 불확실성을 높이고 있습니다.
