📢 한 줄 코멘트
"NH프라임리츠는 이름이 말해주듯 프라임 오피스를 포함한 우량 오피스에 투자하는 리츠입니다. 단, 재간접 형태로 투자한다는 차이가 있습니다."
드라마 <미생> 주인공들이 치열하게 일하던 종합상사 원인터내셔널 건물, 기억하시나요? 서울역 앞에 있는 거대한 갈색 건물인 ''서울스퀘어''가 배경입니다. 과거 세계경영을 내세우며 세계 곳곳에 자취를 남긴 대우그룹이 짓고 사옥으로 사용해 우리나라 고도 경제성장기를 상징하는 곳이기도 합니다. 현재는 서울의 대표적인 프라임 오피스 빌딩이자, NH프라임리츠가 투자하고 있는 자산입니다.
대표적인 프라임 오피스, 서울스퀘어
최상위 등급의 오피스 빌딩을 프라임 오피스라고 합니다. 정해진 기준은 없으나 일반적으로 서울 주요 업무지구에 위치한 연면적 3만 평 이상의 초대형 오피스 빌딩을 말하죠. 최고 수준의 시설과 보안을 갖췄으며, 주로 글로벌 기업과 대기업이 입주해 있습니다. 서울스퀘어 빌딩 역시 대표적인 프라임 오피스입니다. 서울의 중심인 서울역 바로 앞에 위치하고 있으며, 연면적은 4만 평에 달합니다. 주한독일대사관, 주한유럽연합대표부, 메르세데스 벤츠, 지멘스 등이 입주하고 있죠. 서울스퀘어 전면부에 독일국기와 유럽연합기가 꽂혀 있는 이유이기도 합니다.
리츠에 투자하는 리츠
서울스퀘어를 비롯해 테헤란로에 위치한 ‘강남N타워’와 ‘아크플레이스’, 강남역 사거리 삼성타운 내에 위치한 ‘더 에셋’에 투자하는 리츠가 NH프라임리츠입니다. 정확하게는 빌딩에 투자하고 있는 리츠(펀드)에 투자해, 이 빌딩들의 ''일부분''에 투자하고 있죠. 서울스퀘어는 ARA코리아자산운용이 운용하는 부동산펀드가 투자하고 있고, NH프라임리츠는 그 펀드에 410억을 투자하였습니다. 서울스퀘어 가치가 약1조 이상이니 소액투자를 하고 있는 셈입니다. 마찬가지로, 다른 3개 빌딩도 직접투자한 것이 아니라 해당 빌딩에 투자하고 있는 리츠(펀드)에 소액을 투자한 형태입니다. 이러한 투자형태를 ‘재간접’이라고 합니다.
재간접 투자의 고려사항
빌딩을 직접 사는 게 아니라 그 빌딩을 담고 있는 다른 리츠(펀드)의 주식(수익증권)을 담는 구조, 재간접 투자에는 몇 가지 고려할 사항이 있습니다. 리츠는 건물을 사서 임대료를 받아 운영비용을 빼고 남은 이익을 주주에게 배당합니다. 비용에는 운용사에게 지급하는 수수료도 포함되어 있습니다. 그런데 재간접 구조에서는 수수료를 2번 내야 합니다. 서울스퀘어에서 임대료가 나오면 ARA코리아자산운용과 NH프라임리츠의 운용사인 엔에이치농협리츠운용 2개사에게 수수료를 지급한 뒤 배당하기 때문에 투자자에게 불리한 측면이 있습니다.
리츠가 적극적으로 운용전략을 펼치기 어렵다는 점도 고려해야 합니다. NH프라임리츠도 결국 또다른 리츠(펀드)의 주주(수익자)일 뿐, 건물을 직접 운용하는 것은 아니기 때문입니다. 주기적인 모니터링과 현장점검을 수행하지만 임대차 계약 체결, 건물 매도 결정 등과 같은 굵직한 의사결정을 주도적으로 하기 어렵습니다.
50%의 수익률을 기록한 첫 매각과 재투자 전략
NH프라임리츠는 우량 오피스에 투자하는 리츠(펀드)가 발행한 주식(수익증권)을 사서 배당을 받아 이를 주주에게 다시 배당합니다. 시간이 흐른 뒤 적기에 매도하여 차익은 특별배당하고 원금은 판단에 따라 다른 리츠(펀드)에 재투자하는 전략을 보여주고 있습니다. 이 같은 전략으로 첫 매각에서 차익 76억, 단순계산시 수익률 50%를 기록했습니다.
2019년 11월 유경PSG자산운용이 운용하는 펀드에 150억을 투자했죠. 해당 펀드는 잠실에 위치한 삼성SDS본사 건물에 투자하는 펀드였습니다. 2023년 11월 건물이 매각되면서 펀드 수익자인 NH프라임리츠는 226억을 정산 받았습니다. 이 차익을 주주에게 특별배당으로 지급하고 투자원금 150억은 테헤란로에 위치한 아크플레이스에 투자하는 코람코가치부가리츠에 투자했습니다. 고금리로 인해 조정 받은 가격에 투자하면 높은 배당수익률을 기대할 수 있다고 판단한 것이죠. 또한 아크플레이스는 테헤란로에서 몇 안 되는 우량오피스로 희소성이 있을 뿐만 아니라, 토스로 잘 알려진 비바리퍼블리카의 본사 등 우량 임차인이 100% 임대하고 있다는 점을 투자결정의 근거로 제시했습니다.
NH프라임리츠의 또 다른 기회
더불어 NH프라임리츠의 또 다른 기회도 열렸습니다. 불과 얼마 전까지 ETF가 재간접 리츠에 투자할 수 없었습니다. 중복 수수료와 복잡한 상품구조를 막기 위한 규제 때문이죠. 지금까지 NH프라임리츠가 타 상장리츠 대비 거래량과 주가가 낮게 지속되었던 원인 중 하나였습니다. 그러나 2024년 1월 규제가 일부 완화되면서 이제 NH프라임리츠도 ETF의 투자를 기대해 볼 수 있게 되었습니다.
