‘팀버랜드’란 단어를 들어보신 적 있으신가요. 맞습니다. 아마 단어가 익숙한 이들의 대부분은 미국의 유명 아웃도어 브랜드인 ‘팀버랜드’를 떠올릴텐데요. 미국 리츠 시장에서도 '팀버랜드'란 섹터가 있습니다. 물론 이번 회차에 소개할 팀버랜드 리츠(목재용 수림, 산림)와 팀버랜드 브랜드는 아무런 관련이 없습니다. 팀버랜드라는 이름과 의미만 통할 뿐 완전히 다른 것을 지칭합니다.

사실 국내에선 팀버랜드 리츠가 목재용 리츠로 가끔 언급되기도 하는데요. 심플하게는 산림지대를 활용한 목재 제조와 판매, 유통을 통해 올린 수익을 투자자들에게 돌려주는 리츠 구조의 회사들이라고 할 수 있습니다. 또한 토지 개발을 통한 고부가가치 부지 매각 및 임대, 그리고 복수의 에너지 및 자원 권리도 거래합니다. 다른 리츠와 달리 제조업 성향을 가진 리츠라고 할 수 있습니다. 대체투자 안에서의 대체투자란 수식 붙는 이유입니다.

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물론 팀버랜드 리츠 역시 수익원의 근간은 산림지 등으로 구성된 부동산이고, 다른 섹터 리츠들과 마찬가지로 리츠 세제와 구조를 따르고 있습니다. 그렇다면 미국 팀버랜드 리츠 시장은 어떤 역사를 가지고 성장했고, 현재는 시장 내 어떤 위상을 가지고 있고, 향후 어떠한 전략과 방향을 가지고 있을까요. 또한 팀버랜드 리츠의 간판인 ‘와이어하우저’를 중심으로 소개합니다.

목재 회사로 출발, 1990년대 리츠 진입...차별화된 장단점

팀버랜드 리츠는 ‘부동산 대체투자의 대체투자란’ 수식어에서 유추할 수 있듯이 리츠 섹터 안에서는 후발 주자의 성격이 뚜렷합니다. 미국 리츠 시장이 1960년대에 시작되었고, 굵직한 리츠들이 대부분 1980년대 이전 첫 출항을 알린 것과 달리 1990년대에 처음 모습을 드러냈습니다. 물론 사업 자체의 새로움 보다, 리츠 시장으로의 편입이 이뤄진 시점입니다.

목재 혹은 산림 리츠로 처음 세상에 알려진 것은 1999년 ‘플럼크릭팀버(Plum Creek Timber)’란 곳이 상장하면서부터인데요. 플럼크릭팀버는 산림 및 목재기업으로 시작해 리츠로 전환했던 당시 미국 최대 규모 사유 산림지를 보유한 곳 중 하나였습니다. 플럼크릭팀버는 이후 따로 언급하겠지만 현재 팀버랜드리츠의 랜드마크인 ‘와이어하우저(Weyerhaeuser)’로 피인수된 곳입니다. 

사실 팀버랜드 리츠의 등장과 성장은 지속해서 외형을 확장하고 다양성을 모색해온 미국 리츠의 발전과도 맞닿아 있습니다. 미국 시장 역시 리츠 시장이 형성된 초기에는 오피스, 리테일 등의 전통 섹터 일변의 성향이 강했습니다. 팀버랜드 리츠는 1999년 이후 여러 플레이어가 등장하면서 2011년 처음 리츠 지수(‘FTSE Nareit’)에 섹터의 하나로 이름을 올리기도 했습니다. 

미국의 팀버랜드 리츠가 시장의 선택을 받아 자리잡을 수 있었던 힘은 무엇일까요. 섹터의 장점이라고 할 수 있는 부분은 리츠의 자산 성격에 기반합니다. 목재, 산림을 구성하는 나무는 기본적으로 시간이 지날수록 자연스럽게 규모와 가치가 커지는 자산이란 점이 특징입니다. 가격 흐름에 따라 유연한 수익추구가 가능하단 점도 인플레이션 헷지에 특화된 상품이란 점을 부각시키는 요인입니다. 단적으로 임대료처럼 후행 적용이 아닌 실물 가격에 따른 즉각 반영이 가능하다는 점이 대표적입니다.

반대로 단점은 예상가능한 부분입니다. 목재가 주로 사용되는 주택사업의 경기에 직간접적인 영향권에 있다는 점입니다. 벌목 활용의 유연함은 있지만, 이에 따른 수익 변동은 감내해야 하는 부분입니다. 때문에 주택경기가 좋지 않을 때는 자연스럽게 수익과 배당에 대한 변화가 커질 수 있습니다. 이는 결국 주택을 비롯한 부동산 자산의 특성인 금리 이슈와 보다 더 직결되는 부담 요인입니다.

팀버랜드 리츠는 다른 섹터와 마찬가지로 고유의 장단점을 토대로 미국 시장에서 인정받는 영역이 되어 있습니다. 고금리 국면이 펼쳐진 지난 5년여 동안 주가가 부진을 겪어온 부분은 아쉬운 대목일 수 있는데요. 시계열을 2000년대 이후로 넓히면 비교적 안정적 성장을 일궈왔습니다. 단순 목재 비즈니스에서 탈피해 토지 개발과 임대 및 판매, 자원권 거래 등과 관련해서도 영토를 확장하고 있는 점 역시 주목할 부분입니다. 

목재리츠 대장주 '와이어하우저’, 독특한 배당방식들

팀버랜드 섹터는 리츠 시장 안에서 전체 파이로 따지면 사실 크다고 할 수는 없습니다. 이 섹터 역시 인수합병을 거쳐 현재 3개 리츠가 섹터에 포진돼 있는데요. 지금도 2위와 3위 리츠 간 인수합병이 추진되고 있습니다. 하지만 신규 합병 이후에도 자산과 시가총액 면에서 비교를 불허하는 곳이 있습니다. 팀버랜드 리츠로 가장 잘 알려진, 앞서 1호 팀버랜드 리츠를 인수한 ‘와이어하우저(Weyerhaeuser)’입니다.

와이어하우저는 리츠 이전 기업의 역사로 보면 매우 오래된 곳입니다. 무려 1900년에 설립된 미국의 대표 산림 및 목재 기업이었는데요. 2010년 리츠의 모습을 갖춘 이후 2016년 플럼크릭팀버를 인수하면서 북미 최대 산림지를 보유한 리츠로 거듭났습니. 현재 와이어하우저가 보유한 자산은 선벨트 지역으로 불리는 미국 남부, 그리고 미국 서부 지역, 여기에 캐나다 지역에 소재한 산림지를 대거 포함하고 있습니다.

와이어하우저의 시가총액, 자산 규모와 관련 지표, 그리고 섹터 내 존재감 등은 단연 팀버랜드 리츠의 최상위 포식자입니다. 시가총액은 190억달러 규모, 산림지 보유 규모만 1,100만 에이커에 달합니다. 1,100만 에이커는 쉽게 체감하기 힘들텐데요. 북유럽 국가인 덴마크, 스위스보다 규모가 큰 규모입니다. 또 서울시 면적의 70배 이상입니다.  약 650만여 개 축구장의 합이 모두 산림지라고 할 수 있습니다. 장차 탄소은행 역할로도 큰 기대를 받는 배경입니다. 이외에도 캐나다 정부 소유의 대규모 산림지를 장기 관리 계약 형태로 운영하고 있기도 하죠.

와이어하우저를 비롯한 팀버랜드 리츠가 가진 고유한 배당의 특징은 기본 배당에 더해 특별 배당이 수시로 책정된다는 점입니다. 목재 사업의 유연한 제조 및 판매 전략으로 매년 성과에 따라 수익금을 확정하기 때문입니다. 기본 분기배당은 주당 0.21달러 수준인데요. 매년 초에 전년도 현금흐름 성과에 따라 특별배당을 지급합니다. 2022년 목재 가격 폭등 시에 1.45달러 수준의 기록적 배분, 주택경기가 부진한 지난해는 주당 0.14달러에 그쳤습니다. 

이외에 후발 리츠들은 상대적으로 규모가 크지 않습니다. 레이어니어(Rayonier)와 포틀래치델틱(PotlatchDeltic)의 경우 각각 시가총액이 30억 달러 규모인데 반해 와이어하우저가 시총 190억 달러에 달합니다. 다만  두 곳 모두 와이어하우저에 버금갈 만큼 목재업에 역사가 오래된 곳입니다. 모두 일반 목재기업으로 설립돼 기반을 다진 다음 확장했고, 이후 상장 리츠로 변모했습니다. 레이어니어와 포틀래치델틱이 상장 리츠로 전환한 시점은 2004년과 2006년으로 알려져 있습니다.

(언급했듯이) 두 곳은 현재 합병 절차를 받는 곳이기도 합니다. 계획대로면 올해 안에 마무리될 예정인데요. 두 곳을 합쳐도 규모가 1등 사업자(와이어하우저)의 절반 수준에 미치지 못합니다. 고금리 장기화 국면과 이에 따른 주택경기 침체 등으로 생존과 경쟁을 도모해야 하는 팀버랜드 리츠 섹터의 현재를 잘 보여주는 사례이기도 합니다. 존재감이나 위상을 떠나 이들 모두 한파 속 생존과 이를 위한 필수 사업 재편 등의 과제를 마주하고 있습니다.