2024년 상반기 K리츠 시장의 안팎에서는 2022년 하반기, 2023년과는 다른 변화된 기류들이 감지되고 있습니다. 고금리 국면의 정점으로 치닫던 시기와 금리인하 가능성이 높아지고 있는 지금과 비교하면 자연스러운 수순이기도 한데요.
물론 올해 들어 3월까지는 온기가 뚜렷하게 확산되다 4월 금리 인하 기대감이 감소하면서 고스란히 영향을 받기도 했죠. K리츠의 주가 변동성 등 불확실성은 여전히 상존합니다. 하지만 리츠 시장의 대세적 반등에 대한 기대감은 유효합니다. 실제로 낙관적 전망을 전제로 한 시장 참가자들의 여러 행보와 시그널들이 포착되고 있습니다.
우려 딛고 반등하는 K리츠, 높은 변동성 장세는 당분간 지속
우려 딛고 반등하는 K리츠, 높은 변동성 장세는 당분간 지속
개인 월배당 니즈 최적화, K리츠 ETF의 확장과 진화
지난달 30일, 우리자산운용은 다수 K리츠(맥쿼리인프라 포함)로 포트폴리오를 구성하는 ETF를 출시했습니다. K리츠 ETF를 내놓은 곳은 현재 5개 운용사입니다(월배당 4개, 나머지도 전환 예정). 순자산가치 규모는 총 5,000억원에 육박할 정도로 커졌습니다. 불과 1년 전만 해도 절반 수준인 2,500억원대 수준에 그쳤죠.
신규 K리츠 ETF의 콘셉트 중 가장 두드러진 부분은 해외 자산을 담고 있는 리츠를 제외한 대목입니다. 해외 자산 리스크가 지속되고 있고, 정보 비대칭성이 높은 만큼 이를 배제한 것인데요. 기존 K리츠 ETF들은 모두 해외 자산을 담은 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 우리자산운용의 K리츠 펀드가 첫 번째입니다.
앞선 3월초에 상장 했던 삼성자산운용은 ‘오피스’를 겨냥했습니다. 물론 해외와 국내의 오피스 시장의 온도차는 있지만, 특정 섹터를 강조한 점은 마케팅 차원도 있지만 그만큼 시장 수요를 감안한 판단입니다. 동시에 삼성자산운용이 출시한 리츠는 최저 보수율을 선언했죠. 기존 간판 ETF의 수수료 인하로 이어졌습니다.
안정적 배당 니즈, 한국형 헤지펀드의 관심 확대
투자 심리 개선은 30조원 안팎의 시장을 형성하고 있는 한국형 헤지펀드를 비롯한 사모펀드 시장에서도 나타나고 있습니다. 일례로 최근 한 사모운용사는 리츠 투자를 준비하는 한 LP(출자자 혹은 수익자)의 운용사 선정 입찰에 참여하기도 했습니다.
리츠 펀드를 준비 중인 해당 LP는 사모운용사에 캐피탈 게인(자본차익) 등을 떠나 6% 안팎의 안정적 배당률을 목표로 제시했는데요. 캐피탈 게인(자본차익) 보다는 대체투자처로서 매력을 높게 본 셈입니다. 사실 현재 K리츠 시장의 시가배당률을 감안하면 6% 수익률은 달성하기 어렵지 않은 수준이죠.
물로 이미 리츠펀드를 통해 LP의 수요를 흡수한 운용사도 있고, 지금과 비슷하게 의지를 보인 LP들도 있었습니다. 다만 분위기와 양상 자체는 다소 상이합니다. 올해와 같은 경우는 시기의 문제일 뿐 기준금리 인하는 예정된 수순입니다. 언제, 어떻게 단행되는지가 화두일 뿐입니다.
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K리츠 자본시장 파트너, 증권사 IB들의 바빠진 행보
ETF 출시와 운용에 나선 종합운용사와 같이 외부적으로 표가 나진 않지만, 수면 아래에서 가장 분주한 곳을 꼽으라면, K리츠의 자본시장 파트너인 대형 증권사 IB(투자은행)를 들 수 있습니다. 일반적으로 해당 조직은 프리IPO부터 시작해 IPO(기업공개)와 유상증자 등 리츠의 자본시장 활용에서 없어서는 안될 존재입니다.
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사실 증권사 IB는 수익성에 따라 비즈니스 확장과 축소를 극대화하는 곳이기도 합니다(과거 실물부동산 시장에 극심한 한파가 이어지자 해당 부서 자체를 없애기도 했죠). 최근 리츠 AMC와의 접점 부서인 증권사 IB들은 K리츠 시장의 분위기 반등 기대감을 업고 네트워크 확장과 강화에 나서고 있습니다.
과거에는 소수 증권사 중심으로 제한적으로 K리츠 시장에 발을 담갔다면 점차 시장 풀이 확대되고 있는 기류가 나타나고 있습니다. 담보대출 대신 공사모 회사채, 메자닌(Mezzanine), 상환우선주 등의 다양한 조달 기법과 이에 따른 수익원 확보도 증권사들의 시장 참여 니즈를 키우는 요인입니다.
