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US Government Building Open-End Feeder, LP 출자증권

에이알에이코리아 1호 펀드 수익증권

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케이탑 화정빌딩

마스턴투자운용

프랑스 물류센터 포트폴리오

MD Hotel 독산점

대구 중구 동인동 2가 시니어 레지던스 신축개발사업

개발형

<div>제이알글로벌리츠는 한국 상장 리츠 중에서 개인투자자 비중이 가장 높은 리츠입니다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 제이알글로벌리츠의 소액주주(발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주) 비중은 지난 6월말 기준 68.72%입니다. 지난 2018년 이후 상장된 21개 리츠 중 소액주주 비중이 가장 높습니다. 상장 이후 매년 공모가 기준으로 7% 중반 수준의 높은 배당수익률을 꾸준히 제공하면서 개인들이 가장 사랑했던 리츠 중 하나로 꼽혀 왔습니다. 제이알글로벌리츠 역시 지난 2022년 스스로 ‘국민 리츠’라는 타이틀을 전면에 내세우기도 했습니다. 
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/LGUypVJsbPhcTRh5xVaC4385GFqVgfgu.webp" alt="" /></figure>
하지만 2년이 지난 지금 제이알글로벌리츠에 대한 시장의 평가는 2년 전과 크게 다릅니다. 올해 말 1조원(7</div> [...]

국민 리츠 내걸었던 ‘제이알글로벌리츠’, 향후 3년 간 40% 배당컷 예고

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롯데리츠가 유상증자 관련 브리핑 자료를 공개한 동시에 향후 4개년에 걸친 배당 가이던스를 제시했습니다. 금리인하 수순에 따른 조달(이자) 비용 하락과 신규 편입 자산인 L7 호텔 강남타워의 수익 반영 효과에 기반해 지속적으로 배당금이 우상향될 것이란 점을 강조했습니다. 동시에 리테일에 치우친 포트폴리오에서 호텔, 오피스비 리테일 섹터의 비중을 30%까지 늘릴 방침입니다.
&nbsp;<a href="https://seoulpi.io/article/00325024924585979904">롯데리츠, 신규 자산 ‘L7 강남’ 편입 오피셜</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00251967216342040576">삼성증권 “계속된 배당금 감소, 롯데리츠 목표주가 하향</a>
롯데리츠는 급격한 금리상승 여파로 지난해 큰 폭의 배당컷이 불가피했던 대표적인 곳이죠. 2023년과 2024년 한 해에만 차입금 리파이낸싱 규모는 1조원을 훌쩍 넘었습니다. 과거 2%대 조달했던 차입금의 금리는 5% 이상 치솟으면서 배당금 감소는 불가피했죠(주당 DPS 160원 안팎→100원 안팎). 올해 하반기부터 점진적으로 회복되면서 2028년까지 기존 수준 이상의 주당배당금(DPS)을 제시했습니다.&nbsp;
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/nu75ni33HWOoWVKPZ1rO2NaX7JoqKByw.PNG" alt="">
<figcaption>*롯데리츠 배당 가이던스</figcaption>
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유상증자(1,640억원)가 수반되는 신규 자산 편입에 따른 효과도 구체적으로 제시했습니다. L7 강남타워 편입으로 2025년 하반기 이후 3개년 동안 연간 평균 수익률이 5.9% 수준에 달할 것으로 추산했는데요. 이는 금리하락 효과와 함께 롯데리츠의 배당 회복을 이끌 주요 요인으로 꼽힙니다(편입 시점 캡레이트는 4.9% 수준이지만 공실해소, 임대차 갱신 등을 거쳐 5.6%까지 상승할 것으로 전망).
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/5voZbd4ci4KWIX91iA9dlMSdLTkD9Y9f.PNG" alt="">
<figcaption>*출처:롯데리츠</figcaption>
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마지막으로 롯데리츠는 투자한 자산인 호텔과 오피스 등 비리테일 섹터에 대한 투자 확대를 통해 포트폴리오 다각화에 나설 것이라고 밝혔습니다. 기존 4% 수준(1,025억원)에서 신규 자산편입 효과로 12%(4,325억원)까지 치솟았는데요. 이를 더욱 확대해 30%까지 늘릴 계획입니다. 이를 위해 호텔롯데를 비롯한 스폰서 딜 파이프라인을 확장하고, 디벨로퍼인 롯데물산과의 공조도 늘린다는 구상입니다(롯데물산의 증자 참여 공표).
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유상증자 브리핑, 그리고 ‘확실한 배당 턴어라운드’ 선언한 롯데리츠

독일인들이 휴식을 취하는 방법 '코뭇'과 '하우스 오브 힐링'

552회 미국 시니어하우징 시장을 보고 느낀 것들(송창은 지방행정공제회 해외부동산팀장, 김경민 메리츠대체투자운용 본부장)

국민연금의 눈이 마곡으로 향하고 있습니다. 시장에서는 과거 판교에서 기회를 놓친 국민연금이 마곡에 대한 투자를 적극적으로 검토하고 있는 것으로 알려져 있습니다. IT기업들이 성장하면서 상업용 부동산 투자 시장도 함께 커진 판교와 마찬가지로 서울에서 마지막으로 대형 개발 상업이 가능한 지역으로 꼽히는 마곡도 기업들이 성장하면서 상업용 부동산 투자 기회가 열릴 것으로 보기 때문입니다. 현재 국민연금의 첫 투자처로 유력한 곳은 지난 2020년 이지스자산운용과 태영건설 컨소시엄이 이마트로부터 인수한 마곡지구 C4부지가 꼽힙니다. 이른바 &apos;게이트웨이 프로젝트&apos;라고 불리는 곳인데요. 대지면적 3만 9,050제곱미터인 이 땅에는 연면적 45만 8,660제곱미터, 지하 7층~지상 12층 [...]

국민연금의 눈이 향하는 곳 '마곡'&CBRE의 라이프사이언스 리포트

삼성생명이 자산운용업을 담당하는 대체투자 조직을 자회사로 이관하는 방안을 추진중입니다. 현재 TF를 만들어 관련 작업을 진행하고 있습니다. 부동산과 인프라 투자를 담당하는 인력과 자산을 삼성SRA자산운용과 삼성자산운용으로 넘기는 겁니다. 애초 내년을 목표로 추진했으나 자산운용전문가로 통하는 전영묵 삼성생명 사장의 지시로 속도를 내고 있고, 올해 완료를 목표로 추진중입니다. 전 사장은 최근 영국계 부동산자산운용사 세빌스IM 지분 취득도 이끌었죠. 삼성생명의 이 같은 변화는 운용업 경쟁력 강화를 위한 차원으로 풀이됩니다. 아무래도 보험사에서 자산운용은 주요 조직이 아닌 작은 조직이고, 좋은 인력을 영입하기 위한 성과보상체계를 갖추는 데도 한계가 있기 때문입니다. 두 업의 차이 [...]

자산운용업 자회사로 넘기는 삼성생명

2020년까지 신규 상장이 이어지면서 국내 리츠 시장의 종목 수는 13개, 시가총액은 총 4조 원 규모로 발돋움했다. 올해도 최대어인 SK리츠를 포함한 4~5개의 리츠가 신규 상장을 준비 중이며, 안정적인 부동산 자산과 높은 배당률을 약속하는 리츠 종목에 관심을 보이는 투자자들도 늘어나고 있다.

하지만 잠재적인 리츠 투자자는 투자 결정 시 여러 어려움을 겪는다. 가장 큰 문제는 리츠에 대한 정보가 부족하다는 점인데 리츠 투자에서는 주식 관련 사이트나 증권사 HTS가 제공하는 당기순이익, PER 등 지표의 효용이 떨어지기 때문이다. 리츠의 가치를 판별하는 핵심 지표로는 NAV, FFO 등이 있는데, 투자자가 이를 직접 확인하기 위해서는 일부 증권사 리포트를 참조하는 것 외에 다른 방법이 거의 없다. 따라서 이번 글에서는 FFO, NAV의 개념과 밸류에이션에 미치는 영향 등을 위주로 설명하고자 한다.

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<h1>1. FFO</h1>
FFO는 Funds from Operation의 약자로 회계 상으로는 영업활동현금흐름과 유사한 개념이며 리츠의 특성상 당기순이익으로는 기업의 수익성을 정확하게 판단하기 어렵기 때문에 이를 보완하기 위한 지표로 사용한다. 그렇기에 시가총액을 FFO로 나눈 P/FFO를 일반 기업의 PER과 같은 상대적 가치 평가 방법으로 활용하기도 한다. FFO는 아래와 같이 당기순이익에서 자산을 매각해서 얻는 차익을 빼고 감가상각비를 더해 구할 수 있다.
그림 1. FFO 계산 방식
<img src='https://cdn.seoulpi.io/article/webp/2021/02/15344_1613890693.webp' alt='' />

FFO 계산 방식을 통해 두 가지 면에서 리츠의 성과가 잘 드러나게 된다. 먼저 비현금성 비용인 감가상각비를 다시 더해 줌으로써 리츠가 실제 배당으로 분배할 수 있는 현금이 얼마나 되는지를 확인할 수 있다. 국내 리츠들과 같이 매각한 자산이 없는 경우 FFO는 당기순이익보다 더 커지게 된다. 부동산회사투자법에 따라 국내 리츠가 당기순이익에 감가상각비를 더한 한도 내에서 초과배당을 지급할 수 있다는 조항이 생긴 이유다.

두 번째로 자산의 매각차익을 제외함으로써 반복해서 창출할 수 있는 수익이 어느 정도인지를 확인할 수 있다.
그림 2. 리츠의 당기순이익과 FFO 계산의 예시
<img src='https://cdn.seoulpi.io/article/webp/2021/02/이지스-FFO-수정이미지.webp' alt='' />

위 예시의 XYZ 리츠는 2019년보다 2020년에 당기순이익이 성장했지만 FFO는 2019년보다 2020년에 더 줄어들었다. 주요한 이유는 자산 매각 차익 때문인데, 2020년의 매각 차익은 2019년 대비 3배에 달한다. 많은 경우 자산을 매각해 얻는 이익은 일시적이기 때문에 이를 조정한 FFO는 리츠가 임대료 등 안정적인 수입원을 바탕으로 매년 반복적으로 버는 수입을 잘 나타낼 수 있다.

그렇다면 FFO를 높이기 위해서는 어떻게 해야 할까? 새로운 자산을 매입하지 않는 경우에는 자산의 임대료가 상승하거나 공실률이 하락하는 등 운영 실적이 개선되는 경우 당기순이익이 증가해 FFO가 증가할 수 있다.

새로운 자산을 매입하는 경우에는 해당 자산에서 당기순이익과 감가상각비가 발생하면서 FFO가 증가한다. 다만 리츠는 이익의 대부분을 배당으로 투자자들에게 지급하기 때문에 새로운 자산을 매입하기 위해 유상증자를 하는 경우가 많고, 이 경우 아래와 같이 전체 FFO는 증가하지만 증자로 인해 주식 수가 늘어나 주당 FFO는 변하지 않거나 오히려 줄어들 수도 있다.
그림 3. 리츠가 신규 자산을 매입하는 경우 FFO와 주당 FFO의 변화 예시
<img src='https://s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/img.stibee.com/15344_1613890843.png' alt='' />

이와 같이 FFO는 리츠의 자산 운용 능력, 자산 매매를 통한 외형 성장 능력을 나타내는 지표이며, 리츠의 FFO 성장과 P/FFO 등을 활용해 투자 매력도가 높은 리츠를 선택할 수 있다.

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<h1>2. NAV</h1>
NAV는 리츠의 자본과 유사한 개념이며 순자산가치(Net Asset Value)의 약자다. NAV는 리츠가 보유한 총 자산에서 부채를 차감해 산출하며, 이를 유통주식 수로 나눈 주당 NAV와 주가를 비교한 Price/NAV를 통해 리츠가 어느 정도로 고평가를 받고 있는지 확인할 수 있다. P/NAV가 1보다 큰 경우 리츠의 주당 NAV 대비 주가가 더 비싼 것이며, 1보다 작은 경우 반대로 리츠의 주당 NAV보다 주가가 더 싸다. 일반 기업의 가치 평가 방법 중 PBR과 유사한 지표로 생각하면 이해가 빠를 것이다.
그림 4. 리츠의 순자산가치(NAV) 계산 예시
<img src='https://s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/img.stibee.com/15344_1613890919.png' alt='' />

P/NAV를 기반으로 투자자는 리츠의 투자 매력도를, 경영진은 리츠의 운영 방향을 결정할 수 있다. 주주 입장에서 리츠의 NAV는 부채를 제외하고 주주들에게 직접 돌아갈 수 있는 자산 가치를 반영하기 때문에 P/NAV가 1보다 작은 경우 같은 자산을 더 저렴한 가격에 사는 효과를 얻을 수 있다.

한편 경영진 입장에서는 P/NAV 수준에 따라 전략적으로 자산 매매와 증자, 자사주 매입을 통해 주당 NAV를 제고할 수 있다. 지난 1월 4일의 기고글 <a style="color: #0032a0;text-decoration: underline" href="https://stibee.com/api/v1.0/emails/share/iowKfumnHWRBOsBsC_u8l262D-enGA==">'상장리츠의 수익률에 영향을 미치는 요인들'</a>에서 언급한 바와 같이 리츠는 P/NAV가 1보다 클 때는 증자 후 자산 매입으로, P/NAV가 1보다 작을 때는 자산 매각 후 자사주 매입으로 주당 NAV를 높일 수 있다.

예를 들어 P/NAV가 1.5, 부채비율이 50%인 리츠가 있을 때 신규 자산을 매입하기 위해 50%는 차입, 50%는 증자로 자금을 조달하는 경우 리츠의 주당 NAV는 아래와 같이 상승하게 된다.
그림 5. 리츠의 자산 매입에 따른 주당 NAV 상승 예시
<img src='https://s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/img.stibee.com/15344_1613890992.png' alt='' />

다만 적정 P/NAV 수준을 결정하는 지표는 다양하다. 리츠의 성장성이 좋은 경우 앞으로 NAV 성장을 기대하면서 주가가 먼저 올라 P/NAV가 1보다 커지기도 하고, 운영 실적이 좋지 않아 자산 가치 하락이 예상되는 경우 선제적 주가 하락으로 P/NAV가 1보다 작아지는 경우도 있다. 위 예시와 같이 새로운 자산을 매입하거나 기존 자산을 매각하는 경우에도 NAV가 달라지며, 이 때문에 전략적인 외형 성장을 지속하는 리츠들의 경우 P/NAV가 상대적으로 높아질 수 있다. 따라서 가치 평가 시에는 다른 리츠와의 비교나 해당 리츠의 역사적 P/NAV를 참고해 판단해야 한다.

리츠가 하나의 투자 섹터로 자리잡고 성장해 나갈수록 단순히 배당수익률을 넘어 다양한 지표를 기반으로 리츠를 분석하고 투자하는 방식이 필요할 것이다. 물론 리츠의 가치를 평가할 수 있는 방법들은 많지만, FFO와 NAV는 운영 실적과 자산 매매 등을 종합적으로 반영할 수 있어 이를 활용한다면 리츠 투자에 분명히 도움이 될 것이다.

리츠 투자자가 꼭 알아야 할 지표_FFO와 NAV

<호텔 시장의 뉴 플레이어들> 최근 서울 호텔 시장에 대한 외국계 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다. 코로나19 이후 서울 호텔 시장이 과거와는 확연하게 다른 실적을 보여주면서 한 단계 성장했다는 평가를 받고 있기 때문인데요. 그러다보니 서울 호텔 시장 투자 시장에 새로운 플레이어들도 등장하고 있습니다. 서울 호텔 시장의 뉴 플레이어를 소개합니다.

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<div>올해 서울 오피스 시장의 화두 중에 하나는 ‘마곡’입니다. 서울 오피스 시장의 공급 부족 현상이 수년째 계속되고 있는 가운데 올해 마곡에는 대규모 공급이 예정되어 있습니다. 마곡 MICE 복합단지(CP1, CP2, CP3)와 원그로브(CP4) 등 약 21만평 규모의 오피스가 공급됩니다. 마곡 발(發) 대규모 오피스 공급이 서울 오피스 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높은 상황입니다. PM업계도 마곡 오피스 시장에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 마곡이라는 새로운 오피스 클러스터가 형성되고 있다 보니 PM업계에도 새로운 기회가 되고 있기 때문입니다. 대표적인 사례가 지난 달에 PM사 선정을 위한 입찰을 실시한 원그로브, 일명 마곡 CP4입니다. <a href="https://seoulpi.io/article/00175880599604916224">대량 공급 앞둔 &apos;마곡&apos;, 새로</a></div></div> [...]

마곡 CP4(원그로브) PM은 관록의 CBRE로 

<img src="https://cdn.seoulpi.io/article/webp/2022/11/Untitled.webp" alt="" />
<h1>Executive Summary</h1>

<hr />

<ul>
<li> </li><li>2022년 3분기 한국 수도권 상온물류센터 시장의 임대료는 전분기 대비 0.7%, 전년 대비 약 4.2% 상승하였음. 공실률은 인천의 서부권역을 중심으로 증가하였으나 다른 권역은 전분기 대비 유사 및 소폭 상승되었으며 빠르게 해소될 것으로 예상됨. 수도권의 전반적인 임대료는 지속적으로 상승될 것으로 예상됨</li><li>
 </li><li>이번 분기 물류센터 공급은 약 13만평으로 애초 예측보다 적게 공급됨. 2022년 4분기에는 약 60만평의 공급이 예정되어 있음. 자재 수급 지연, 공사비 증가, 금리 증가로 인한 전반적인 공사기간 증가로 최초 준공 예정일 보다 3~6개월 늦게 준공되고 있음</li><li>
 </li><li>3분기에 수도권에서는 총 9건의 물류센터가 거래되었고 거래 총액은 </li></ul> [...]

2022년 3분기 수도권 물류센터 시장 리뷰 by WRC

필자는 글로벌 리츠 투자를 연구·개발하고 있다. 데이터베이스에 적재된 빅데이터를 인공지능으로 학습하여 데이터 간 패턴을 찾고 이를 통해 투자에서 알파 팩터를 발견한다. 그리고 최적의 자산 포트폴리오를 구성하여 벤치마크 시장 지수 대비 높은 수익률을 목표한다. 이는 기존의 펀드매니저나 애널리스트의 분석 방식과 큰 틀에서 다르지 않다. 차이가 있다면 방대한 빅데이터를 심층신경망 구조의 딥러닝 알고리즘으로 분석하는 것이다. 딥러닝 알고리즘 또한 통계와 같은 분석방법론 중 하나이다.

이번 연재의 목표는 펀드매니저와 애널리스트들이 사용하는 가치평가를 누구나 컴퓨터 프로그래밍을 통해 자동으로 할 수 있게 하는 것이다. 이를 위해서는 컴퓨터 언어인 파이썬을 배우고 재무 데이터를 전자 [...]

리츠 가치평가 지표 'FFO' 이해하기

금융감독원 전자공시시스템으로 리츠 FFO 계산하기

국내 상장지수펀드(ETF) 시장이 급팽창하면서 운용사 간 경쟁도 갈수록 치열해지고 있습니다. 여러 매스컴을 통해 신상품 출시는 물론 ETF 브랜드 리브랜딩, 상품 구조(총보수, 배당주기) 변경 등의 소식이 쏟아지고 있는데요. 당연히 신규 투자자 및 자금 확보와 ETF 외형 확장을 위한 선택입니다.&nbsp;
국내외 상장 리츠에 투자하는 ETF도 당연히 그 안에 포함되어 있습니다. 13개 리츠 ETF 대부분이 최손 1건 이상의 변화를 주고 있습니다. 운용사가 ETF 전반의 경쟁력 제고를 위한 결정이기도 하지만, 리츠 섹터에 대한 전략적 접근 의지도 이러한 판단에 영향을 주고 있습니다. 현재 13개인 리츠 ETF는 어떻게 바뀌고 있을까요.
<a href="https://seoulpi.io/article/00315016823577288704">시장 눈높이 반영, 큰 폭 변화 나서는 ‘히어로즈 리츠이지스액티브 ETF’</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00265237386379706368">월배당 전환, 수수료 축소 속속...K리츠 ETF 시장 '치열한 눈치싸움'</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00261614647303520256">‘삼성’발 K리츠 ETF 지각변동 예고, 그리고 관전포인트</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/48RIsVHkf3f9wqYpk0FEAvpSkVe8vFai.png" alt="">
<figcaption>*출처:각 사 취합</figcaption>
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먼저 브랜드 리뉴얼 차원에서 이름을 바꾼 곳들이 눈에 띕니다. KB자산운용과 한화자산운용의 리츠 ETF인데요. KB자산운용은 기존 ‘KB스타(KBSTAR)’에서 ‘라이즈(RISE)’로 변경했습니다. ‘KBSTAR 글로벌리얼티인컴’의 경우 RISE 글로벌리얼티인컴’이 된 셈입니다. 한화자산운용은 기존 ‘아리랑(ARIRANG)’을 버리고 ‘플러스(PLUS)’로 전환했습니다. 
무엇보다 변화의 핵심은 투자자들에게 직접적으로 수혜가 돌아오는 상품 구조 변화입니다. 이는 곧 자금 유입을 의미하는 만큼 ETF 운용사의 외형 확장과도 닿아 있는 부분입니다. 대부분 경쟁사 대비 우위를 점하기 위해 총보수를 내리거나 배당주기를 트렌드에 맞게 월배당으로 바꿨습니다. 총 규모 7,000억원대 수준에 그치지만 경쟁은 여느 섹터 못지 않게 치열한 상황입니다.
실제로 간판 리츠 ETF인 ‘타이거 리츠부동산인프라’는 총보수를 0.29%에서 0.08%로 내렸습니다. ‘KBRISE 글로벌리얼티인컴’도 최저 수준인 0.01%로 인하했습니다. ‘히어로즈 리츠이지스액티브’는 총보수와 배당주기 등을 모두 바꾸는 파격을 택했습니다. ‘에이스’ 리츠 ETF는 두 곳은 오랜 침묵을 깨고 기존 배당재투자에서 월배당으로 전환했습니다.
이러한 변화는 신상품의 등장이 촉매제 역할을 했는데요. ETF 최강자인 삼성자산운용이 등장한 점이 대표적입니다. 지난 3월 K리츠 ETF를 들고나오며 수수료 인하의 물꼬를 텄습니다. 당시 업계 최저 수준인 0.09%를 제시했습니다(타이거 리츠부동산인프라가 총보수를 인하한 트리거였습니다). WOORI 한국부동산 TOP3플러스, RISE&nbsp;글로벌리얼티인컴 등도 올해 나온 신상품입니다. 세 가지 ETF는 올해만 1,000억원이 훌쩍 넘 자금을 흡수했습니다.

변신 거듭하는 '리츠 ETF', 올해 어떻게 바뀌었을까