에리어매니지먼트, 타운매니지먼트, 운영, 부동산 개발, 강민이, 민트도시기획

8화. 도시 부동산 개발에서 '에리어 매니지먼트'의 역할을 듣다

신세계그룹과 이지스자산운용이 리츠를 키우기 위해 손을 잡습니다. 신세계그룹 계열사인 신세계 프라퍼티와 이지스운용이 힘을 합쳐 함께 리츠 자산관리회사(AMC)를 설립하는 방안을 추진하고 있습니다. 최근 양사가 합작해서 리츠 AMC를 설립하기 위한 구체적인 논의가 오가고 있습니다. 신세계와 이지스운용이 리츠 AMC를 설립하게 되면 한국 리츠 시장의 한 획을 긋는 큰 사건이 될 것으로 예상됩니다. 또한 최근 제2의 부흥기를 맞고 있는 한국 리츠 시장이 한 단계 더 도약하는 데 큰 역할을 할 것으로 전망됩니다.

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 <img src="https://cdn.seoulpi.io/article/webp/센터필드-scaled.webp" alt="" />
 <figcaption> 테헤란로에 위치한 &apos;센터필드&apos;. 이지스운용이 개발한 센터필드에는 신세계도 투자자로 참여했다.</figcaption>
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<h1>업(業) </h1> [...]

신세계-이지스, 리츠 AMC 같이 만든다

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

552회 미국 시니어하우징 시장을 보고 느낀 것들(송창은 지방행정공제회 해외부동산팀장, 김경민 메리츠대체투자운용 본부장)

<div> 최근의 주차장 운영비즈니스는 대부분 무인화가 이뤄져 이제는 사람이 돈을 받는 주차장은 거의 찾아보기 힘들 정도다. 매년 인상되는 최저시급과 코로나19 펜데믹을 겪으면서 이러한 현상은 더욱 가속화되고 있는 것이 현실이다. 무인화가 진행되면서 나타난 가장 큰 특징은 바로 캐시리스(Cashless) 정산일 것이다. 즉 현금을 사용하지 않는 신용카드 또는 모바일 페이(PAY) 등으로 결제하는 방식을 말한다. 하지만 아직도 현금만을 고집하는 시장이 있다. 바로 &apos;발렛파킹&apos; 시장이다. 앞선 글에서 얘기한 공항의 주차대행은 대부분 신용카드 결제방식으로 신용카드의 결제율이 95%에 달하고 있다. 정확하게 말하면 신용카드의 등급에 따라 신용카드사가 발렛파킹 비용을 부담하는 일종의 부가서비</div> [...]

주차장 운영비즈니스와 발렛사업 ②치명적으로 매력적인 시장 '강남'

※차트로 보는 시장은 부동산 서비스 회사나 부동산 투자 회사들이 발간하는 보고서를 소개하기 위해 마련한 공간입니다. 전 세계 각국의 부동산 회사들이 매일매일 많은 보고서를 발간하는데요. 워낙 많은 보고서가 발간되다 보니 투자자들도 보고서를 전부 소화하기 힘듭니다. 모르고 지나치는 경우도 많습니다. SPI 독자들을 위해 부동산 서비스 회사나 부동산 투자 회사들이 발간하는 보고서의 주요 차트를 통해 보고서를 소개하는 자리를 마련했습니다. 
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코람코자산신탁이 이번 달에 판교 및 분당 오피스 투자 시장을 분석한 보고서를 내놨습니다. 특히 오는 21일 알파리움타워 입찰이 예정되어 있다는 점에서 눈길을 끄는데요. 참고로 코람코는 현재 판교에 보유중인 자산이 없습니다. 2020년 1분 [...]

코람코가 보는 판교 오피스 시장

<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

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최근 전 세계 오피스 시장에서 나타나고 있는 두드러진 현상 중에 하나는 ‘플라이트 투 퀄리티’입니다. 블랙스톤과 쌍벽을 이루는 세계 최고의 대체투자운용사인 브룩필드자산운용의 지난해 컨퍼런스콜에서 한 애널리스트가 브루스 플랫 최고경영자(CEO)에게 최근 상업용 부동산 시장에서 주목해야 할 특징에 대해 물었는데 이렇게 답을 할 정도였죠.
<blockquote class="bq_bar">
<div>“상당히 범위가 넓은 질문이지만 품질이 좋은 것과 좋지 않는 것 사이의 격차가 더 벌어지고 있다. 우리는 항상 최고 중의 최고에 집중하는 전략을 가지고 있다. 오늘날 부동산의 모든 자산 클래스에서 고품질 자산에서는 임대료가 높아지고 있으며, 우리는 항상 최고의 품질에 초점을 맞춰 왔다”</div>
</blockquote>
실제 코로나19 이후 재택근무 확산 등으로 오피스 시 [...]

K리츠는 ‘플라이트 투 퀄러티’에 준비가 되어 있는가

올해 상업용 부동산 시장의 가장 큰 화두는 여의도 IFC였습니다. SPI에서도 단일 자산 기준으로 가장 많은 기사를 썼고, 가장 많은 시간을 들여 취재를 했습니다. 혹시나 기사를 놓친 분들을 위해 거래가 무산된 후 정리했던 기록들을 공유합니다.

<a href="https://seoulpi.io/article/83584/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ①한 배를 탄 동지에서 적으로</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/83607/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ②국내 기관의 호응 이끌어내지 못한 미래에셋</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/83889/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ③멀어진 세계와의 거리</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84053/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ④확연히 다른 입장차와 강 대 강 대립</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84057/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ⑤브룩필드의 한국 비즈니스와 국가 리스크</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84246/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ⑥시험대에 선 미래에셋의 위기관리역량</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84387/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ⑦임대율 100% 달성과 오피스의 미래</a>

비 [...]

제2의 IFC, 브룩필드 원창동 물류센터에 쏠리는 눈

<div>*이번 글은 각각 교외 신도시와 사대문안에 살면서 사대문안의 같은 직장에 다니는 두 동료의 이야기로, 현재와 근미래를 섞고 약간의 상상을 더해서 구성했습니다. </div>
<div>김수진(가명) : 경기 북부 거주, GTX로 서울 사대문안 출퇴근 <hr />아침에 일찍 일어나야죠. 아무리 GTX가 빨라도 집에서 직장까지 바로 연결되는 건 아니니까요. 집에서 역까지 가고 내려서 또 회사까지 가는데 의외로 시간이 걸려요. 둘 다 걷기는 좀 부담스러운 거리라서 결국 버스나 전철을 타는데요. 늦으면 택시를 부르기도 합니다. 짐이 많으면 집에서 차를 몰고 나와서 역 주차장에 세워 놓기도 하고요. 다행히 아침잠이 없는 편이라 그리 어렵지는 않습니다. 아침은 정말 간단히 먹거나 회사 근처에서 사먹기도 하는데 요즘은 </div> [...]

건축가 황두진의 서울 사대문 안 인구 30만 시나리오 ③직주근접

글로벌 오피스 시장에 드리운 먹구름이 점점 더 짙어지고 있습니다. 코로나19 이후 가속화되고 있는 일하는 방식의 변화와 금리인상 등 여러 악재가 동시에 겹치면서 오피스 건물주들이 오피스를 포기하는 사례가 속출하고 있습니다. 매일매일 뉴욕과 LA 등 뉴욕 대도시의 대형 오피스 투자자들이 오피스를 내놓는다는 소식이 이어지고 있습니다. 특히 코로나19 이후 오피스 시장에서 확산되고 있는 불안 심리에도 불구하고 오피스에 대한 굳건한(?) 믿음을 거두지 않았던 미국 대도시 오피스 시장의 큰 손들이 최근 오피스를 포기하는 사례들이 속출하고 있습니다. 현지 언론에는 오피스에 대한 부정적인 기사들이 매일매일 쏟아지고 있습니다. 아래 사진은 최근 파이낸셜타임즈(FT)에 실린 미국 오피스 [...]

무너지는 미국 대도시 오피스 시장의 신화

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올해 하반기 K리츠 역사상 유례없을 만큼의 유상증자 물량이 한꺼번에 쏟아지고 있습니다. 지난 6월말 삼성FN리츠(유상증자 계획 공시)를 시작으로 이달 13일 디앤디플랫폼리츠까지 총 7곳이 증자를 통한 자금조달을 예고했는데요. 두 곳 이외에 이지스레지던스리츠, 코람코라이프인프라리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠, 한화리츠 등입니다. 총 조달액은 1조원을 훌쩍 넘습니다.
현재까지는 순항을 이어가고 있습니다. 삼성FN리츠와 이지스레지던스리츠, 코람코라이프인프라리츠 등 3곳은 구주주 청약 단계에서 공모를 사실상 마감했습니다(불특정 대상 일반공모 절차 생략). 모두 100% 이상의 청약률을 기록하며 투자자 모집을 마쳤죠. 다만 3곳의 조달 규모는 전체 예정액의 10% 남짓한 1,300억원 수준입니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00341071919914004480">삼성FN 이어 이지스레지∙코람코라이프까지...K리츠 증자 공모 잇따라 오버부킹</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00317516518547804160">역대급 폭락장에 리츠도 휘청, 유상증자 앞두고 커지는 변수들</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00289550608650514432">외형 성장 즉효, '유상증자 카드' 적극 모색하는 K리츠</a>
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<figcaption>*각사 취합</figcaption>
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이제는&nbsp;K리츠 증자 레이스의 메인 이벤트라고 할 수 있는 빅딜들이 대거 남았습니다. 신한알파리츠(1,904억원), 롯데리츠(1,674억원), 한화리츠(4,736억원), 디앤디플랫폼리츠(706억원) 등 9,000억원에 육박합니다. 전체의 90% 물량이 11월까지 투자자 모집이 이뤄져야 하는 셈입니다. 사실 한화리츠를 제외하면 증자율(신주/구주 비중)에 기준한 물량 부담은 크지 않습니다. 다만 한화리츠의 조달 규모는 시총의 150%가 넘는 수준입니다.
다행히 대주주 배정 물량이 많습니다.&nbsp;한화리츠는 절반 이상을 스폰서(한화생명)과 주요 주주들이 담당하고, 롯데리츠 역시 계열사 참여를 예고하고 있죠. 실질적으로 시장에서는 5,000억~6,000억원 가량이 소화되어야 하는 셈입니다. 현 시점에선 개별 리츠들이 자신감을 내비칠 정도로 시장 안팎의 분위기는 나쁘지 않습니다. 또한 이들 리츠가 증자금을 신규 부동산 자산에 투자하는 만큼 실질적인 외형 확장과 직결되는 딜이기도 하죠. 물론 딜의 정량 및 정성적 분석을 떠나 여느 자본시장 딜과 같이 투자자 모집 기간 매크로 이슈를 비롯한 전반적인 시장 분위기가 매우 중요합니다. 
K리츠 시장은 역대급 유상증자를 마치고 난 이후엔 시장 내에서 다시 한번 주가 조정 수순을 밟을 것으로 보입니다. 증자를 통한 조달 규모가 클수록 시가총액 변동이 클 수 밖에 없는데요. 타이거 리츠부동산인프라나 코덱스 한국부동산리츠 등 시장의 큰 손인 상장지수펀드(ETF)의 포트폴리오 재조정에 나설 수 있습니다(일부 사전 조정 기류도 감지되고 있죠). 적은 거래량에도 휘청이는 주가 흐름을 감안하면 이들의 재조정이 미치는 영향은 적지 않을 전망입니다.
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<figcaption>*지난 8월 삼성증권 보고서, 롯데리츠는 L7 강남 자산 편입</figcaption>
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