미국은 물론 한국을 비롯한 전세계 글로벌 기업들의 축적된 종이 문서와 정보, 그리고 디지털 시대 자료와 데이터를 보관 및 관리하고, AI를 활용해 재탄생시키는 기업이 있다는 사실을 들어본 적 있으신가요. 실존하는 이야기입니다. 주인공은 미국의 기록물 보관 리츠인 아이언 마운틴(Iron mountain)입니다. 현재 아이언 마운틴은 미국 최장수 경제지인 포춘 선정 1,000대 기업의 무려 95%에 관련 서비스를 제공하고 있습니다.

프롤로그 #1. 큰 손들의 전유물에서 국민들의 ‘최애’ 노후 상품으로

 프롤로그 #2. '2,000조원 빅마켓'이 가진 매력과 잠재력들

과거 아이언 마운틴의 핵심은 종이문서 보관과 관리였습니다. 시대가 급변한 지금은 디지털 자료로 무게중심이 빠르게 옮겨가고 있습니다. 실제로 디지털 정보의 보관과 관리에 대한 인프라와 역량을 키우고 있는데요. 데이터센터 구축과 확장도 연장선입니다. 이는 더이상 선택의 문제가 아닌 생존과 숙명에 가까운 미션입니다. 지금까지만 보면 언뜻 셀프리지스토리지, 데이터센터가 오버랩되지 않나요. 아이언 마운틴의 이야기를 시작합니다.

버섯농장, 철광산, 기록물, 디지털...변신의 연속

종이 보관 리츠, 기록물 보관 리츠 등으로 불리는 아이언 마운틴은 지난 1955년 미국 증시에 상장했습니다. 리츠 구조로 세제혜택을 극대화하기 위한 선택이었습니다. 기록물을 보관하는 공간 자체가 부동산인 만큼 자연스러운 선택지이기도 했습니다. 특히 지금과 달리 1950년~1960년대는 대부분 종이가 기업이나 정부 등의 조직의 주요 문서였다는 점에서 수요는 풍부했고, 이를 기반으로 성공적으로 비즈니스가 안착했습니다.

흥미로운 사실 한 가지는 아이언 마운틴이 설립 초기에 버섯 농장을 운영했다는 점입니다. 창업주인 허먼 커나는 ‘버섯왕’이라 불리던 인물이었는데요. 버섯 재배를 위해 1936년에 철광산을 사들였습니다. 아이언 마운틴을 직역하면 철광산이란 사실도 이와 무관치 않았습니다. 아이언 마운틴의 주력 비즈니스는 2차 세계대전을 지나면서 점차 버섯 사업을 접고 기록물 보관 사업으로 변화하기 시작했습니다. 폐광의 깊은 지하 공간이 전쟁의 피해를 피하고, 문서 보관의 최적 공간이란 점에 착안했기 때문입니다. 시도는 대성공이었습니다.

기록물 보관 리츠는 이름 그대로의 일을 하고 있습니다. 가장 단순화하면 ‘기업의 종이 기록, 계약서, 증빙서류 등을 보관해 주고 관리’하는 곳입니다. 여기서 파생되는 일들, 스캔을 통한 디지털 아카이빙이나 후술하겠지만 데이터센터로의 확장 등도 기록물 보관 리츠의 기본에서 시작해 서서히 확장을 해나가고 있는 상황입니다. 전통 비즈니스에서 트렌드 변화에 따 확장은 이제는 성장이 아닌 생존의 문제와도 닿아 있는 부분입니다.

아이언 마운틴이 커버하고 있는 기업 수는 놀라울 정도입니다. 전세계 61개 국가, 24만여 개 기업 종이 문서 등 기록물을 보관하고 있으니 말입니다. 미국 본토를 넘어 유럽과 아시아 등 전세계에서 비즈니스를 확장하고 있습니다. 1950년 상장 이후 큰 흔들림 없이 지속적으로 성장세를 이어왔다고 해도 과언은 아닙니다. 현재 시가총액은 330억달러, 원화 기준 45조원에 육박할 정도로 큰 회사가 되었습니다. 

여기서 드는 의문 한 가지, 어딘가 낯설지 않은 리츠 같지 않나요. 리츠포커스에서 소개한 셀프스토리지 리츠와 비슷하다고 생각할 수 있습니다.  맞습니다. 한편으로는 기록물 보관 리츠가 셀프스토리지 리츠의 하위 유형으로 보이기도 하는데요. 하지만 겹치는 부분은 있지만, 비즈니스 차원에서 확연하게 구분이 됩니다. 

②"리츠도 성장주가 됩니다" 데이터센터리츠 대장주, 에퀴닉스(Equinix)

⑥셀프스토리지 시장의 거함, '퍼스트 무버' 퍼블릭스토리지

셀프스토리지는 일종의 창고형 공간을 통해 임차인에게 대여하고 수익을 확보하는 구조입니다. 반면 기록물 보관 리츠는 기업의 각종 서류와 계약서 등 다양한 기록물을 받아서 이를 체계적으로 관리하고 수명이 오래 유지될 수 있도록 하는데 초점을 맞추고 있습니다. 단순한 부동산 임대를 넘어 부가적인 서비스가 차지하는 비중이 높습니다. 디지털 전환과 맞물리면서 이러한 부분은 더욱 두드러지게 나타나고 있습니다. 

데이터센터 등 디지털 트렌드 최적화 

그렇다면 기록물 보관 리츠의 디지털 전환은 왜, 그리고 어떻게 이뤄지고 있을까요. 기록물 보관 리츠 입장에서는 여러 차례 강조했지만, 디지털 전환이 더 이상 선택이 아닌 생존의 문제입니다. 지근거리에 있는 기업들만 봐도 디지털이 모든 종이를 대체하고 있는 상황인 점이 대표적이죠. 이러한 흐름은 더욱 가속화될 수 밖에 없는 상황입니다. 아이언 마운틴 역시 이러한 추세를 감안해 기존 서류의 디지털화는 물론 신규 디지털 비즈니스에 힘을 싣고 있습니다. 

아이언 마운틴의 신규 비즈니스, 데이터센터는 일종의 ‘저장’, ‘보관’을 위한다는 측면에서 기존 사업의 연장선으로 볼 수 있습니다. 또한 물류센터뿐 아니라 전통 섹터에서도 유사점을 찾아 데이터센터 시장으로의 확장을 꾀한다는 점은 기록물 보관 리츠 입장에선 자연스러운 흐름입니다. 코로나 팬데믹과 이후 엔데믹, 그리고 이후 주가 흐름 측면에서만 보더라도 기록물 보관 리츠와 데이터센터리츠가 비슷한 모습을 보이는게 우연은 아닙니다.

아이언 마운틴의 기록물 저장 비즈니스는 한국에서도 진행되고 있습니다. 이미 수년 전 관련 업체 여러 곳을 인수합병 등의 방식으로 진출하면서 사업을 확장했습니다. 아날로그에서 디지털로의 대전환기에 있는 글로벌 트렌드는 국내에도 당연히 적용되는 일이죠. 때문에 관련된 수요를 확인하고 마운틴이 적극적으로 활용하고 있는 셈입니다. 현재 서울 강남과 경기도 용인 등의 부지에서 비즈니스를 전개하고 있습니다.

실제로 아이언 마운틴의 매출 데이터는 종이 서류 등 전통 기록물 보관 파트를 넘어서 상당 부분이 데이터 센터/디지털 서비스로 확대되고 있는 점을 보여줍니다. 또한 문서관리 비즈니스의 고객 유지율은 매우 높고, 장기 계약 형태로 운영되는 덕분에 비즈니스의 안정성이 상당히 높은 편입니다. 다양한 산업·지리적 분포로 특정 고객 리스크가 낮기도 하죠. 아이언 마운티의 배당 수익률은 3~4% 수준에 그치지만, 안정성을 중심으로 장기 투자자에게 소득형 자산으로 평가됩니다.

미국 리츠 가운데 10년 뒤, 20년 뒤에 어떻게 변화할 지 궁금한 곳을 꼽으라면 아마도 기록물 보관 리츠이지 않을까 생각됩니다. 오랜 본업의 비중이 점차 줄고 있지만, 디지털 서비스를 기반으로 강한 생존력과 경쟁력을 보이고 있기 때문입니다. 물론 이러한 부분들이 중장기 미래의 성장성을 무조건 담보하진 않습니다. 다만 현재까지는 일정 부분 기대감은 유효한 상황입니다. 셀프스토리지, 데이터센터 리츠 등 유망 미래 섹터와 닮은 듯 다른, 기록물 보관 리츠의 미래는 어떻게 펼쳐질까요.