2022년 5월은 K리츠 시장에 가장 뼈아팠던 시기입니다. 고금리 시대가 본격적으로 열리기 시작하면서 주가 급락이 본격화되던 때였습니다.
이전까지 시장 분위기를 단적으로 보여주던 이벤트는 3월과 5월 코람코더원리츠, 마스턴프리미어리츠 IPO입니다. 공모 절차에서는 모두 폭발적인 수요를 흡수했고, 상장 이후 주가도 고공비행을 이어가기도 했죠. 기상장 리츠 역시 다르지 않았습니다. 주가는 우상향 곡선을 그렸습니다. K리츠 시장에서 경험했던 사실상의 역대 최고 분위기였습니다.
5월을 기점으로 가파른 하락 곡선을 그리기 시작했습니다. 2년여가 훌쩍 지난 지금은 당시와는 분위기가 다르죠. 다행인 점은 길고 긴 어둠의 터널을 빠져나와서 올해 반등 곡선을 그리고 있는 대목입니다.
빠르진 않지만 완만한 회복 추이를 보이는 점은 다행스러운 부분입니다. 다만 여전히 아쉬움이 크다고 느낄 정도로 갈 길은 멉니다. 그래도 조금씩 해가 들고 있는 점은 다행스러운 부분입니다. 실제로 최근 대다수 리츠가 1년새 최고 주가를 찍는, 52주 신고가를 경신하고 있습니다. ESR켄달스퀘어리츠는 전저점 대비 무려 50% 이상 상승했죠.
그렇다면 2년 전과 현재 주가의 차이가 가장 작은 곳은 어디일까요. 가장 견고한 주가 흐름을 보이고 있는 신한알파리츠를 생각하기 쉽지만, 주인공은 바로 NH프라임리츠와 이지스밸류리츠입니다.
17개 리츠(당시 상장 전 3개 제외)가 모두 마이너스 흐름을 보이는 가운데 이지스밸류리츠와 NH프라임리츠는 간극이 10%대 초반 가량이었습니다. 신한알파리츠는 현재 주가도 상대적으로 양호하지만 2년 전 당시 8,000원에 육박했던 탓에 낙폭은 18% 가량으로 컸습니다.
사실 2년 전과 비교해 간극이 작은 이유는 여러 가지일 수 있습니다. 당시와 비교해 주가 하락을 잘 방어했거나 크게 떨어졌다 가파르게 만회한 경우가 있죠. 또 주가가 높지 않았던 점도 영향을 끼칩니다. 주가 방어의 큰 부분 중 하나는 자산매각에 따른 특별배당을 실시했거나 예정하고 있다는 점도 있습니다.
이지스밸류리츠는 한때 3,000원대까지 하락한 적도 있지만 올해 5,000원대로 빠르게 회복한 사례입니다. 무엇보다 올해 발표한 태평로빌딩 자본재구조화에 따른 특별배당(주당 600원)이 주가에 호재로 작용했습니다. 배당 시기는 올해 8월입니다.
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NH프라임리츠 역시 이지스밸류리츠 못지 않게 주가 하락 후에 많이 만회를 한 곳입니다. 삼성SDS타워 매각으로 주주들에게 특별한 배당을 안기기도 했죠. 두 곳은 공교롭게 재간접리츠란 점에서 거래량 이슈(유동성 떨어짐)도 있지만 결정적이라고 보긴 힘듭니다.
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반대로 당시와 비교해 주가 간극이 여전히 가장 큰 곳은 미래에셋글로벌리츠와 마스턴프리미어리츠입니다. 두 곳은 모두 2,000원대까지 주가가 떨어진 곳이기도 하죠. 이후 일부분 만회하긴 했지만 그 폭이 제한적입니다.
특별한 리파이낸싱이 없었지만 여러 이슈에 계속 노출됐습니다. 일례로 2022년과 2023년 계속해 유상증자를 시도했지만 계획대로 이행되지 못했고, 주요 주주들도 잇따라 이탈했습니다. 미래에셋의 경우엔 금융투자업계 내 포지션을 생각하면 리츠 시장에서는 존재감이 약한 편입니다.
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마스턴프리미어리츠는 해외 자산을 담고 있는 K리츠 부진의 중심에 있습니다. 크리스탈파크의 자산가치 하락과 함께 매각 및 리파이낸싱 이슈가 겹치면서 거듭 고전하는 모습입니다. 현재는 매각 대신 리파이낸싱 이후 자산가치를 정상화시킨 다음에 매각한다는 방침입니다. 이미 임대차 연장의 소기 성과는 냈습니다.
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