<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

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올해 유상증자 러시의 마지막 주자인 마스턴프리미어리츠가 지난한 공모 절차를 밟고 있습니다. 앞서 다수 리츠가 투자자 모집에 성공한 만큼 낮은 발행가, 적은 조달 규모에 이례적인 할인율(10%)를 감안하면 어려운 환경 속에 일정 부분 선전 기대감도 있었는데요. 최근 시장 전반의 침체가 가중되면서 공모 분위기는 더욱 불리하게 돌아가고 있습니다. 
&nbsp;<a href="https://seoulpi.io/article/00347877123917938688">마스턴프리미어리츠의 유상증자, 1년 전 미래에셋글로벌리츠가 떠오른 이유</a>
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<figcaption>*유상증자 조달액 사용 계획</figcaption>
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실제로 국내외 매크로 변수가 상존한 가운데 개별 리츠 증자로 수급이 꼬여버린 상황이 지속돼 왔는데요. 12월초 불가항력에 가까운 정치권 이슈가(비상계엄, 탄핵) 부상하면서 시장의 불확실성은 더욱 확대 됐습니다. 지난주 대다수 K리츠가 큰폭의 하락세를 기록한 가운데 전일(9일) 하루 동안 K리츠 주가는 평균 4% 가깝게 빠졌습니다.
마스턴프리미어리츠 역시 예외는 아닙니다. 증자 발표 직전인 지난 10월 25일 2,000원대를 상회하던 주가는 현재 1,500원대까지 하락했습니다. 약 25% 가량 하락한 셈인데요. 조달 규모 역시 120억원에서 91억원으로 줄었습니다. 문제는 K리츠는 물론 코스피 전반의 하락세가 그칠줄 모르고 계속된다는 점입니다. 단기적인 방향성은 예측불가입니다.
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<figcaption>*마스턴프리미어리츠 올해 주가 흐름, SPI</figcaption>
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단적으로 주가가 추가 하락한다면 투자자들이 구주주 청약에 참여할 명분 자체가 사라집니다. 최종 발행가를 1,486원으로 확정한 상황에서 일정 수준의 격차(최소 5~10% 수준)가 유지되어야 최소한의 투자 유인이 생기죠. 하지만 주가는 기대와는 반대로 흐르는 흐름입니다. 개별 이슈 보다 시장 전체의 악재란 점에서 아쉬움은 클 수 밖에 없습니다.
마스턴프리미어리츠는 이달 10일과 11일 이틀 동안 구주주 대상 청약 절차를 밟고, 실권이 발생할 경우 13~16일 불특정 다수의 일반공모를 실시하는데요. 분위기 개선이 시급한 상황입니다. 특히 최종 실권주를 증권사가 인수하지 않기 때문에 투자자 참여 자체가 조달액과 직결(주주우선 공모로 실권주 미발행), 청약 결과 자체가 상당히 중요합니다.
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<figcaption>*지난 11월 8일 보낸 주주서한</figcaption>
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극심한 한파까지 겹친, 마스턴프리미어리츠의 지난한 유상증자 레이스

지난 6월, 삼성FN리츠의 유상증자 발표로 시작된 K리츠 증자 행렬은 지금까지 총 6개 종목의 신주 상장 완료로 이어졌습니다. 디앤디플랫폼리츠와 마스턴프리미어리츠 두 곳 역시 신주 상장만을 남겨두고 있는데요. 첫 주자가 나선 이후&nbsp;6개월 가량이 지난 시점입니다.&nbsp;유상증자 이후 최근 시점까지의 주가 흐름은 어떻게 나타났을까요. 신규 투자자의 관점에서 최종 발행가와 주가의 간극을 살펴봤습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00304883273116987392">쏟아지는 유상증자 물량, '최적 공모' 셈법 고심하는 K리츠</a>
&nbsp;<a href="https://seoulpi.io/article/00342809602005168128">순항하는 K리츠 유상증자, '빅딜(Big deal)' 공모는 이제부터 </a>
우선 이들 리츠의 주가 흐름을 보기 전에 시장 전반의 분위기를 감안할 필요가 있습니다.&nbsp;6~8월엔 분위기가 나쁘지 않다가 9월 이후 극심한 한파가 나타나고 있는데요. 전체 평균으로 보나 리츠 지수로 보나 침체된 기류는 뚜렷합니다.&nbsp;그럼에도 일부는 오히려 상승하는 등 각 리츠의 수익률은 다소 상이하게 나타났습니다.
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<figcaption>이미지에 대한 설명을 작성해주세요.</figcaption>
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가장 먼저 선전하는 흐름을 보이는 곳은 이지스레지던스리츠입니다. 시장에 한파가 불기 전엔 8월 증자 계획을 발표한 이후 10월초에 공모 절차를 마무리한 곳인데요. 유상증자 이전과 이후에 상대적으로 견고한 주가를 유지하는 곳입니다. 증자 계획을 밝힐 당시 가격(최종 발행가&nbsp;3,760원) 대비 현 주가는 4,000원을 바라보고 있습니다(5% 이상 상승).&nbsp;
&nbsp;<a href="https://seoulpi.io/article/00274281516909731840">이지스레지던스리츠가 꺼내든 ‘배당금 상향’ 카드</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00266688496676159488">‘리츠 ESG채권 개척자’ 이지스레지던스리츠, 구조 바꿔서 회사채 리파이낸싱</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/8OvJKwUjaAAYTLb5YHFdedvoMXPzidiA.png" alt="">
<figcaption>*이지스레지던스리츠 주가 추이, 출처:SPI</figcaption>
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반면 다른 모습을 보이는 곳은 코람코라이프인프라리츠입니다. 초반 증자 가격(4,495원) 대비 10% 가깝게 하락한 4,050원의 주가를 보이고 있는데요. 공모가 끝난 이후 11월 배당락이 있었던 점을 감안해도 다소 의외의 모습입니다. 일부 기관자금의 이탈이 있긴 했지만, 코람코라이프인파리츠의 펀더멘털이나 시장 내 평가를 감안하면 상당히 고전하는 모습이 이어지고 있습니다.
&nbsp;<a href="https://seoulpi.io/article/00290274867903250432">삼성증권 “코람코라이프인프라리츠, 하반기 DPS '200원+α'”</a>
사실 두 곳은 삼성FN리츠와 함께 상대적으로 선제적으로 조달하면서 시장 한파의 영향을 별로 받지 않은 곳입니다. 때문에 일정 부분 시장 분위기를 감안하면 조정이 불가피한 흐름도 있습니다. 이지스레지던스리츠가 상당히 이례적인 흐름을 보이고 있다고 할 수도 있죠. 삼성FN리츠의 경우엔 약 5% 정도 하락한 주가 흐름을 보이고 있습니다.
한파 초입 공모를 진행하며 증자 기간에 주가가 크게 하락한 신한알파리츠, 롯데리츠, 디앤디플랫폼리츠(이달 18일 신주 상장), 등은 상대적으로 선방하는 모습을 보이고 있습니다. 모두 증자 최종 발행가와 비교하면 크게 차이가 나지 않는 수준입니다. 이들은 일정 부분 공모 기간에 큰 폭으로 주가가 조정을 받은 만큼 추가 하락까지는 이어지지 않았던 것으로 파악됩니다.
마지막으로 이들 가운데 유일하게 실권주가 나온 한화리츠의 흐름인데요. 사실 실권주를 인수해간 증권사의 오버행 이슈와 최근 리츠 시장 분위기를 감안하면 침체된 흐름이 당분간 이어질 것으로 예상됐는데요. 우려했던 수준으로 추가 악화되진 않고 나름 선전(?)하는 모습으로 보이기도 합니다. 하지만 증자 직전 주가와 비교하면 30% 가량으로 다른 리츠와 큰 격차가 있는 상황입니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00355490761348521984">한화리츠의 대규모 유상증자가 남긴 이슈들</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00338209675798487040">요동치는 주가, 불확실성 커지는 한화리츠</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/t7mwx2ze8IcF8o1ZV5Yguru2Ac9FISDl.png" alt="">
<figcaption>*한화리츠 주가 추이, 출처:SPI</figcaption>
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올해 K리츠 유상증자에 참여했다면 '현 시점 수익률'은?

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<div>일하고, 놀고, 살고 싶은 동네 이야기를 담아내는 &apos;시티&amp;&apos;의 두 번째 시리즈는 여의도입니다. 여의도는 도시를 움직이는 주요 기능이 모두 위치한 지역입니다. 국회의사당으로 대표되는 정치지구, KBS를 주축으로 한 방송지구, 63빌딩이라는 국내 최초의 초고층 빌딩이 자리잡은 상업지구, 한강시민공원과 여의도 광장 등 대규모 녹지지구, 증권거래소가 위치한 경제지구 등 다기능을 수행하고 있습니다. 아파트로 이루어진 주거지구 기능도 빼놓을 수 없습니다. 그렇기에 도시 변화가 어떻게 개인의 삶에 영향을 미치는지 알아보기에 최적화된 지역이기도 합니다. 동시에 에리어 매니지먼트의 순기능을 살펴보기 좋습니다. 여의도 지역의 변화를 통해 사람, 커뮤니티, 기업이 함께 만들어 가는 동네의 </div></blockquote> [...]

여의도, 재건축, 여의도 아파트, 여의도 주거 

2화. X세대 여의도 주민에게 듣다 

<blockquote class="bq_bar">
<div>일하고, 놀고, 살고 싶은 동네 이야기를 담아내는 &apos;시티&amp;&apos; 첫 시리즈 도쿄편에 이어 두 번째 시리즈인 여의도편을 시작합니다. 여의도는 도시를 움직이는 주요 기능이 모두 위치한 지역입니다. 국회의사당으로 대표되는 정치지구, KBS를 주축으로 한 방송지구, 63빌딩이라는 국내 최초의 초고층 빌딩이 자리잡은 상업지구, 한강시민공원과 여의도 광장 등 대규모 녹지지구, 증권거래소가 위치한 경제지구 등 다기능을 수행하고 있습니다. 아파트로 이루어진 주거지구 기능도 빼놓을 수 없습니다. 그렇기에 도시 변화가 어떻게 개인의 삶에 영향을 미치는지 알아보기에 최적화된 지역이기도 합니다. 동시에 에리어 매니지먼트의 순기능을 살펴보기 좋습니다. 여의도 지역의 변화를 통해 사람, 커뮤니티, </div></blockquote> [...]

여의도, 금융지구, 상업지구, 주거지구, 에리어매니지먼트, 도시개발

1화. 서울의 쓸모없는 섬에서 ONE & ONLY 지역으로의 변화 

임차인 할래, 임대인 할래? 이런 질문을 듣는다면 대부분 임대인을 고를 것 같다. 부동산의 임대를 위하여 반드시 부동산을 소유하고 있어야 하지는 않지만 노상 찾아볼 수 있는 대부분의 임대차계약이 소유자가 임대하는 형태이기 때문에 임대란 소유를 전제한 듯한 느낌 때문일 것이다. 무언가 가지고 있으니까 임대를 놓는 것이니 빌려 쓰는 것보다는 아무래도 더 낫지 않냐는 생각이 들 법도 하다.
부동산의 임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 그 조건을 정하는 것이지만 임대차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 기본적인 의무 만큼은 법률로도 기본적으로 인정되는 의무다. 이 글을 읽는 많은 분들이 공인중개사협회 임대차계약서 양식의 제2조 &apos;임대인은 위 부동산을 임대차 [...]

세놓은 집 대신 고쳐주고 관리하는 '랫첼(Latchel)'

<div>도쿄는 메인 도로에서 살짝 벗어난 ‘감성 골목’이 많습니다. 자본을 들이고 기획자를 붙여도 이런 감성의 하드웨어와 테넌트 믹스를 가져올 수 있을까 싶은 곳들이죠. 자연 발생한 것처럼 보여도 어떤 통일감이 있습니다. 그 배후에는 매니징하는 힘이 존재하기 때문입니다. 그런 대표적인 도쿄의 골목 중 하나로 니포리 부근의 야나카 골목을 예로 들 수 있습니다. </div>
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<div>도쿄 ‘마을 만들기’의 의미 <hr />도쿄의 개발 계획을 들여다보면 흔히 등장하는 단어가 ‘마을 만들기’입니다. 지주 단독의 계획으로 진행되는 서울의 하이스트리트와 달리 상권이나 골목을 매니징하는 어떤 공동체적 주체가 존재합니다. 그 공동체가 마을만들기의 핵심입니다. 재개발 시 거주민, </div></div> [...]

마을 전체를 하나의 상업시설로 만드는 도쿄의 '야나카'

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<div>지난 9일 입찰이 진행된 크레센도빌딩에는 두 개의 상장 리츠가 참여하면서 눈길을 끌었습니다. ‘신한알파리츠’와 ‘삼성FN리츠’입니다. 이 중 신한알파리츠는 가장 높은 가격을 써낸 것으로 알려져 있습니다. 신한알파리츠는 지난 2018년 이후 자산 개수 기준으로 가장 많은 오피스를 보유하고 있는 한국을 대표하는 오피스 리츠이기도 합니다. 매년 지속적으로 신규 자산을 편입하고 있죠. 올해도 씨티스퀘어, GS건설 서초타워 등 두 개 자산을 편입했습니다. 크레센도빌딩 입찰에 앞서 을지로 크리스탈스퀘어 입찰에도 참여하는 등 올해도 활발하게 자산 인수를 추진해 왔습니다. 또 삼성FN리츠는 이번에 처음으로 스폰서가 아닌 외부 자산을 편입하기 위한 입찰에 참여했습니다. 이를 감안하면 내</div></div> [...]

오피스 시장에서 영향력 커진 상장 리츠

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ESR켄달스퀘어리츠는 ‘한국판 프롤로지스’, ‘K물류 공룡’ 등 다양한 수식어가 따라붙는 곳입니다. 그만큼 국내 리츠 업계는 물론 물류 시장에서 존재감이 남달랐고, 시가총액(밸류에이션) 측면에서도&nbsp;SK리츠 및 롯데리츠와 함께 조단위 규모의 ‘빅(big) 3’를 형성하던 곳입니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/88049">급격히 힘 빠지는 리츠 대장주, ‘SK∙ESR∙롯데’ 차례로 조단위 시총 반납</a>
하지만 2022년과 2023년 고금리 시대 진입과 함께 국내 물류 시장의 공급 과잉 이슈가 확산되면서 ESR켄달스퀘어리츠는 큰 타격을 받았습니다. 특히 고금리 환경 아래에서 2023년 12월에 예정된 4,000억원대 차입금 리파이낸싱은 비용 상승, 배당금 축소 등 잠재적 불안 요인이었습니다. 실제로 7,000원대 안팎의 주가는 강원도 레고랜드 PF 사태가 터진 2022년 10월 3,300원대로 수직낙하 했고, 이후 회복하는가 싶었지만 2023년 10월 다시 3,100원대로 떨어졌습니다.
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<figcaption>*출처:SPI</figcaption>
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다행히 올해 가파른 회복세를 바탕으로 4,500원대로 회복하는 등 분위기를 빠르게 반전시켰습니다(이달 25일 종가 기준 시가총액은 9,685억원입니다). 역설적으로 ESR켄달스퀘어리츠는 한파를 지나며 더욱 탄탄한 펀더멘털과 경쟁력을 증명했습니다. 금리상승에 따른 조달비용 증가는 불가피했지만 오히려 개선된 수익(임대료 등) 창출력을 보였습니다. 임대차 재계약에서 발생한 수익 증대, 우량 자산매각을 통한 수익 확보(신규 자산 편입 병행) 등이 성과를 내면서 2020년 상장 이후 DPS(주당배당금)은 매년 꾸준히 상승하고 있습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00263768467412402176">'역대급' 주간 수익률, 관심도 끌어올린 ‘골리앗 리츠들(SK∙ESR켄달)’</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00247289363305697280">삼성증권 "존재감 회복할 'K리츠 골리앗들(SK∙ESR켄달)'"</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00257409158227443712">시도 자체로 성공적인 ESR켄달스퀘어리츠의 ‘인베스터 데이(INVESTOR DAY)’</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00185651766289551360">ESR켄달스퀘어리츠의 견고한 ‘배당금 우샹향’ 기조 </a>
결과적으로 저점을 찍은 지난해 10월부터 5개월이 지난 지금 센티멘트도 어느 정도 극복하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 특히 금리인하 가능성이 높아지고 있는 분위기와 동시에 물류 시장 공급 과잉 이슈가 해소될 것이란 점(올해가 마지막 정점)도 긍정적으로 작용하고 있습니다. 최악의 시기에도 운용 경쟁력과 역량을 입증했다는 점은 분명 저력을 확인할 수 있는 대목입니다. ESR켄달스퀘어리츠는 연초 투자자들을 위한 ‘인베스터 데이’를 개최하는 등 새로운 여정에도 나서고 있는데요. 그동안의 부진과 우려를 말끔히 씻고 기존의 위상과 존재감을 완전히 되찾을 수 있을지, 올해 연말엔 어떤 족적을 남길 지 궁금해집니다.
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조단위 밸류에이션 복귀 앞둔 한국판 프롤로지스, ‘ESR켄달스퀘어리츠’

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<div>지난 글에서는 최근 아파트 분양시장에서 필수옵션으로 각광받고 있는 세대창고에 대해 살펴보았습니다. 주거공간을 확장할 수 있는 유일한 수단임에도 안전사고의 위험이 있기에 미니창고 다락과 같이 노하우와 기술력을 갖춘 전문 운영관리 기관이 필요하다고 얘기 했습니다. 이번 글에서는 최근 사회적 이슈로 대두되고 있는 지식산업센터의 공실문제 해결을 위해 셀프스토리지가 어떤 역할을 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.</div>
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<div>사회적 문제로 대두되고 있는 지식산업센터 공실 문제<hr /></div>
<div>지식산업센터는 과거 &apos;아파트형 공장&apos;으로 불리던 건축물로 지식산업 관련 중소벤처기업이나 스타트업이 입주할 수 있는 3층 이상의 업무공간을 말합니다. 우리나라 산업이 제조업에서 IT, 연구개발 </div></div> [...]

다락 CEO가 보는 셀프스토리지 ⑧지식산업센터 공실 문제의 솔루션

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마스턴프리미어리츠가 120억원 규모 유상증자를 결정했습니다. 타법인 지분취득을 위한 자금이라고밝혔는데요. 전일(28일) 게재한 주주서한에서 프랑스 아마존 물류 LTV(Loan to Value) 준수&nbsp;등을 위한 조달이라고 명시했습니다. 마스턴프리미어리츠는 가격 산정 기간을 거쳐 12월에 투자자를 모집합니다.
주가와 배당 흐름만 생각하면 증자 자체가 예상치 못한 방향인데요. 주목할 점은 한가지 더 있습니다. 바로 유상증자 방식을 주주우선공모로 택한 점입니다. 상장 리츠의 일반적인 증자 방식인 주주배정 후 실권주일반공모와는 여러 측면에서 다른 선택지인데요. 당연히 배경도 다를 수 밖에 없습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00347586564472225792">‘우려 그대로 현실로’ 신저가 경신하는 해외 자산 K리츠</a>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/iv5oB7iySMbumNOQsA8WRe5Ovmq8SdK2.PNG" alt="">
<figcaption>*마스턴프리미어리츠 상장 후 주가 흐름, 출처:SPI</figcaption>
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주주우선공모는 주주들에게 먼저 청약할 기회를 주긴 하지만 신주인수권 거래가 없습니다. 초과청약역시 불가능합니다. 마지막 일반공모 후에도 실권주가 발생할 경우 주주배정은 주관사가 이를 인수하지만, 주주우선 방식은 최종 미발행 처리됩니다.&nbsp;투자자 수요(청약자금)만큼만 발행하는 셈입니다.
결정적인 차이는 증권사의 리스크가 제한되는 점인데요. 주주배정후 실권주일반공모 방식은 투자자 모집 후 실권이 난 주식을 증권사가 모두 인수하게 됩니다. 발행사(리츠) 입장에선 목표 자금을 최대한 모을 수 있습니다. 주주우선공모는 주가와 수요 등을 감안하면 조달 규모를 가늠하기 힘듭니다.
K리츠 중에서 주주우선 공모 방식을 택했던 곳이 있습니다. 바로 지난해 한파의 중심에서 증자를 시도했던 미래에셋글로벌리츠였습니다. 당시 최종 청약률은 50%에도 미치지 못했는데요. 그 결과 첫 조달 예정액인 750억원 대비 1/3 수준인 245억원의 자금을 조달하는데 그쳤습니다.
<a href="https://seoulpi.io/article/00206650380892823552">미래에셋글로벌리츠, 750억원 규모 유상증자 추진</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00224078117891289088">미래에셋글로벌리츠 증자 조달액 ‘최종 246억원’으로 급감 </a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00225877617580519424">결국 지분투자로 선회, 미래에셋글로벌리츠의 입장문</a>
사실 미래에셋글로벌리츠의 증자에 잔액인수에 동의하는 증권사를 구하기 힘들어지면서 결국 주주우선공모 방식을 택하기도 했죠. 미래에셋글로벌리츠의 신규 편입 자산에 대한 의구심, 시장 한파에 따른 주가 부진 등이 겹치면서 신규 투자자들 유치에도 어려움을 겪었습니다.
마스턴프리미어리츠 역시 자금의 사용처는 다르지만, 기본적으로 증자 구조를 ‘주주우선공모’로 틀어서 진행하는 점과 낮은 주가에도 증자를 강행하는 점 등을 감안하면 쉽지 않은 여정이 예상됩니다. 장기간의 어려움은 이해하지만, 이러한 증자가 최선의 방식이었는지에 대한 의문은 계속 나올 것으로 보입니다.
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아래 링크를 통해 마스턴프리미어리츠가 홈페이지에 게재한 주주서한 전문을 볼 수 있습니다. 운용 현황과 향후 계획 관련 내용입니다.
<a href="http://masternpremier.com/disclosure/ir/read.jsp?reqPageNo=1&amp;no=62">http://masternpremier.com/disclosure/ir/read.jsp?reqPageNo=1&amp;no=62</a>
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